2017年房企的中场战事： 写字楼出租规模之战白热化

  在24日万科业绩会上，公司董事会主席郁亮首度公开万科新的业务分类架构。在这些写字楼出租房企都在逐步渗入的领域中，在这场中场战事之后，新战役早已悄然打响。

  8月中旬开始，上市房企进入密集的中报发布期。上半年，尽管调控频频，但大型房企和Top20房企基本都实现了业绩大幅增长，多家房企还纷纷上调了年度销售目标。

  这背后是行业集中度提升、兼并整合下的规模化竞争加剧。如果说以前房企追求规模是为了卡位，那么当碧桂园宣布今年目标5000亿，旭辉提出3000亿目标，富力、金茂将千亿提前，房企的行业生存门槛，已赫然提到了千亿级别。在这之上，才能谈到更长远的发展。

  上半年，写字楼出租房企销售额普遍向好，但在楼市下半场的普遍认知中，房企也开启了新一轮卡位赛。

  经营效果上，利润率与负债率两类财务指标、以及土地储备一直是房企的重要生命线，由此引发的行业洗牌效应不可忽视。

  而进入资产管理时代，持有型项目如何布局、如何运营并扩大写字楼出租规模，长周期的项目该通过怎样的路径成为能够支撑公司业绩可持续发展的重要支柱，则成为另一个重要话题。

  对于行业已进入下半场，大多数写字楼出租房企已没有异议。龙湖、中海外更提出了周期转换的概念，随着城市化率接近60%的临界点，房地产的周期开始转换，在周期的右侧，开发业务趋缓，资产运营将成为新的竞争赛道和利润来源。

  万科、碧桂园、龙湖、中海外这些超大型写字楼出租房企早已未雨绸缪，转型城市配套服务、城市运营，在商业、长租**、物流地产等各个领域多有着力，而这些新赛道，都将跑出新的王者。

  资产运营成为新赛道

  值得关注的是，继万科董事会主席郁亮提出行业进入白银时代、下半场这些著名的论断后，中海外主席兼行政总裁颜建国和龙湖董事长吴亚军提出了大周期论。

  颜建国认为，城市化率低于60%时，是为周期左侧，房地产行业在规模和价格上快速增长，达到60%后，行业将进入大周期右侧，目前国内城市化水平已经达到57%，接近临界点。

  在右侧的市场中，持有型物业将快速成长，开发商的运营能力成为写字楼出租竞争力。现在美国最大市值的房地产公司，都是来自于持有业态的公司。

  他透露，当前阶段中海会把90%的资源放在住宅开发方面，保证公司未来三到五年快速发展。同时增加持有型业态比例，公司会将6%-8%资源用于持有型物业，1%-2%用于养老、教育、长租**、联合办公等新业务。

  中海目前持有商业今年上半年整体收入大约13亿港元左右，到2020年希望达到50亿港币，中长期的目标是希望达到100亿港币。

  万科、碧桂园、华润置地、富力等企业也均提出了各自的运营策略。试水物流地产、产业地产、特色小镇、写字楼出租、联合办公等多元持有型业务。

  7月，富力以199.06亿元收购万达77家酒店，借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一。

  李思廉表示，未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产，以增加经常性收入及利润的比例。

  龙湖更早开始向持有物业转型。现在已经具备比较全面的能力，包括住宅开发、商业运营、长租**上的能力，还有TOD项目的建设和运营能力。

  吴亚军表示，在行业大周期里一定有小波动，龙湖早年间是扛着周期，随着下一步在**物业上奠定基础后，龙湖不敢说逆周期，但可适时利用周期，跟周期共舞，吃到周期红利。

  “因为我们有大量的优质写字楼出租资产在手里，融资成本偏低，账期很长，不管是做新房的销售扩张或者并购都是游刃有余。龙湖在资源、能力上做了强劲的准备，所以才可以在这个时点上提出稳健中加速。”

  中国金茂总裁李从瑞认为，未来的房企“第一梯队”指标将是多方面的，除了千亿（以上）规模，还要在持有板块收入达到50亿元，进入行业前5名；同时，保持10%以上的净资产收益率，以及毛利率比行业高出10%以上。

  规模与风险的平衡

  8月22日的业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌宣布，公司年度销售目标上调至5000亿，这是第一家提出5000亿目标的房企。

  作为行业龙头，碧桂园上半年的合同销售金额约人民币2889亿元，同比显著增长131%，位列行业第一；而与碧桂园接近的万科上半年销售2770亿，恒大预计也在2000多亿。这意味着，房企第一阵营年度销售规模将提升至5000亿。

  3000亿阵营则有中海外及尚未公布业绩的融创中国、保利地产等房企；千亿之上，有厚积薄发的龙湖，将年度销售目标上调至1500亿。

  更多的写字楼出租房企在追逐千亿。中国金茂也提出2019年要实现千亿；富力今年上调至800亿，且2018年大幅提升至1280亿-1380亿。

  规模战争的背后，往往也是土地储备的战争。今年上半年，各大写字楼出租房企积极扩充土地储备，通过招拍挂、收并购、合作、城市更新等渠道，为规模扩张提供充足的货值。

  富力地产董事长李思廉坦言，上调销售目标的最大动力来自其土储。上半年，富力已买入总建筑面积1140万平方米的土地，可提供超过人民币1420亿元的新增可销售资源，以助集团于2018年及以后达成更高的销售目标。

  碧桂园的土地储备，则让一些中小型房企难以望其项背。上半年，碧桂园共获取292宗土地，建筑面积约为5084万平方米；公司已摘牌或已签约的土地储备约2.1亿平方米，另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.35亿平方米。

  值得注意的是，规模扩张的同时也伴随着风险。在资金全面收紧的背景下，不少写字楼出租房企都意识到防范风险的重要性，纷纷采取措施调整财务结构，降低净负债率，增强现金回流。

  截至上半年，龙湖净负债率为56.2%。龙湖管理层表示，公司将通过外部合作及二级市场收购等方式，控制拿地成本、减少资金占压；同时进一步拓展境内外融资渠道，优化债务结构，拉长账期和降低成本。

  龙湖首席执行官邵明晓称，接下来的拿地节奏会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策，将净负债率控制在60%以下。

  规模最大的碧桂园也一直在控制负债水平。截至6月30日，其净负债率为37.8% ，比2016年12月31日下降了10.9个百分点；加权平均借贷成本为5.32% ，比去年底下降34个基点。

  以稳健著称的中海外和万科，在财务指标上更为谨慎。中海外上半年的净负债率仅为16.1%，融资成本从去年的4.8%下降至4.2%；万科的净负债率为19.61%。截至6月底，万科持有货币资金1075.6亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（501.4亿元）。  另一些房企则在追求规模的过程中显示出了风险。据易居克而瑞统计，新城控股上半年净负债率已超过警戒线，达到107%，这与企业2015-2017年大幅拿地直接相关，尤其在今年上半年的新增土地总额已接近企业的销售额。