REITs喊了这么多年，从租办公室市场试行吧

  今年房地产市场的一个明显变化，是各地对租办公室市场的高度重视。一批省市先后出台了促进租办公室市场发展的文件。政策力度之大，前所未有。其中，还提出了颇具创新意义的措施。比如，鼓励进行金融和资本市场的探索。

  解决租办公室市场盈利难题的一个办法，是降低其建设运营成本，主要是资金成本。那就得有相对低廉、稳定的资金来源。而发行REITs被证明是可资利用的重要渠道。也就是说，将收租物业未来若干年的租金收益权卖给机构和个人**者，允许其自由流通转让，可为租赁住房市场建立稳定的资金来源。

  从国际经验看，REITs得以发展的一个重要途径是在证券市场公开上市、转让。短期内这在我国很难实现。因此，专家建议，先在机构间、银行间市场交易。

  在租赁住房里，**的租金还是偏高的，但前面说了，租办公室的回报率很低。这么低的收益，即使发行REITs，银行、机构也不愿意买，因为无钱可赚。据说有关部门就此咨询过金融机构，得到的答复是，在现有收益条件下，没有积极性。

  可以基本确定，发展住房租赁市场，是一项重大决策，事关房地产长效机制的建立。REITs是为住房租赁市场提供稳定可靠资金来源的重要渠道。如果认同这两点，那就要为REITs试点解决一些现实的困难。

  北京市多个部门9月29日联合印发《关于加快发展和规范管理本市租办公室市场的通知》，有这么一段话值得原文摘录：

  主动向中国银行间市场交易商协会推荐租办公室企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产租办公室信托基金（REITs）发展的**政策，协调与指导金融机构积极参与，支持租办公室企业利用房地产**信托基金融资。

  鼓励房地产**信托基金（REITs）发展，政策方面并非首次提出。去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），就有相应表述：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产**信托基金（REITs）试点。”2016年10月国务院发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托**基金向轻资产经营模式转型。”

  更早前的2014年9月29日，《央行、银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知》也提出，积极稳妥开展房地产租办公室信托基金（REITs）试点。

  专家们呼吁我国放开REITs，已逾10年。虽然最佳选择是制定相应法律，规范有序地铺开，但从现实出发，全面放行的可能性不大。而前述引用的政策层面的信号很明显，REITs宜试点先行。这也符合我国在特定领域改革的通行做法。

  目前各地已出台的促进租办公室市场发展的文件，有一项共同的内容是，鼓励机构企业尤其是国企参与建设、运营租赁住房。事实上，地产商和房地产中介代理机构动作更快。包括万科、龙湖、世联行、链家在内的企业，已经开业和正在建设、运营的**，数量不少。

  但各类企业普遍遇到的问题是，租办公室运营短期内难以盈利。有专家测算称，租办公室年回报率在2%以下。虽然地产商主要是从战略布局的角度进军**市场，但市场经济的一个简单道理是，凡是不盈利的商业投入，均难以持久。

  **于包括**在内的租赁住房市场，虽然是市场主体的自发行为，没人强迫，理应盈亏自负，但住房市场的特殊性在于，**巨大，一旦出现问题就不是小问题。

  已有专家建议，要么给机构**建设租赁住房给予税收**，要么给予财政补贴，以提高其收益率。我个人认为，近两年由于政府减税力度较大，财政收入增长缓慢，而租赁住房建设**巨大，象征性的补贴起不到刺激作用，补贴过大，大多数地方政府补不起。

  比较适宜的选择是减税。给建设**租赁住房减税属于增量减税，相对于存量减税，对地方政府的财政压力没那么大。而且，减税有利于促进企业、机构**租赁住房的积极性，供应大了，新增税收的蛋糕也做大了。

  当然，也可以在租赁住房的REITs发行试点环节减税。但这属于后端减税。我个人倾向于建议在前端减税，也就是租赁住房**建设环节减税，所起到的效应会更明显。