上海租写字楼入估值高峰 非中央商务区投资增多

日前，潘石屹以49.44亿元将凌空SOHO卖给基汇资本，顺势掀开资本关注上海非中央商务区物业投资机会一幕。

潘石屹持续抛售SOHO中国旗下沪上商业资产，三年来已陆续套现超过285亿元，网络搜索结果显示，基汇资本是一家总部设于香港的私募房地产基金，由吴继炜、吴继泰于2005年创立，现在全球管理超过90亿美元资产。

吴继炜、吴继泰兄弟两人成长于美国洛杉矶，后回港创业。基汇资本十多年前开始与摩根士丹利合作投资大中华区房地产项目，完成资本原始积累，目前基汇资本在国内合伙人为彭庆邦。

在戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕等国际代理机构看来，资本对上海商业项目的价值判断正在改变。仲量联行研究部高级董事姚耀指出，凌空SOHO案例表明投资者焦点正在转向，外（港）资仍然是上海市场的主要买家，去年8月，基汇资本还买下广州和黄旗下位于广州城西的商业项目——西城都荟，外（港）资对国内一线城市非中央商务区物业价值重估可见一斑。

与此同时，内资也觊觎上海市场。高力国际数据显示，三季度上海共录得八笔大宗交易，均来自国内投资者，总交易金额约95亿元。租写字楼继续吸引国内外投资者关注，八笔交易中有五个是租写字楼或以办公为主的综合用途项目。得益于城市基础设施的快速发展，投资活动不仅限于中央商务区和次中心商务区，还包括七宝和松江等城郊地区。第三季度其他领域也有交易录入，包括服务式公寓、酒店和住宅。

姚耀指出，在租写字楼大宗成交中，买卖双方看的不仅仅是单价的绝对值，而是资本化率，即收益率。一般而言，外资在做一个项目收益率模型时，往往会与国际大都市对比，上海比之伦敦、悉尼，其收益率资本接受程度略高，这表明资本热度转换同时推高新兴商务区资产价格。

上海写字楼收益率在过去几年明显收窄，或者说资产价格上涨，中国一线城市办公楼在全亚洲投资标的里排名靠前。“这只是开始。”姚耀说，不仅市场本身发生变化，甚至有可能引领上海办公楼市场未来十年。

外资仍然活跃

基汇资本在中国的投资很多，其与美国城市置业集团合作创立中国城市置业（China Downtown Properties）品牌，目前在成都、常州、徐州、淮安等地开发多个项目，还联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。

香港一名金融、投资圈人士指出，资本的内外资界限非常模糊，基金对于LP的来源保密性非常高，目前主要仍然是外资。

在基汇资本的官网上写着一句话：我们寻求为股东释放价值的事件。以收购凌空SOHO为例，此前初始代价为29.54亿元，算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，基汇资本接盘代价达到49.44亿元，较协定的SOHO项目资产价值人民币50.08亿元尚有6400万元差距。

基汇资本目前管理着4只以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金，2005年以来，其募集股本超过38亿美元，管理资产金额90亿美元，包括住宅、零售中心、酒店及商业地产。

业内人士透露，基汇资本偏好买下残破老楼，将其重新装修创造溢价空间，即所谓救活“烂尾楼”。上海353广场项目便是典型例子。2006年，基汇资本花9亿元买下上海南京东路上的东海商都，这个建筑多次更换经营者始终不尽如人意。基汇资本斥资4亿元重新装修，并改名为“353广场”，同时调整定位重新招商。2012年，基汇资本以24亿元将“353广场”售出。

去年李嘉诚抛售的北京三里屯商圈的盈科中心、广州西城都荟，接盘方均为基汇资本。

上海大宗物业成交多极化

根据资本转向，目前大多数机构对上海办公楼市场进行了多极划分，结果大致为：核心中央商务区包括新天地、南京西路，浦东陆家嘴、小陆家嘴；外圈商务区包括徐家汇、长宁等；产业园区包括张江、漕河泾、凌空等。

高力国际华东研究部分析，大宗交易市场在前三季度表现出：国内外资金都表现活跃，尤其是外资基金，现在由于人民币兑美元企稳，海外资金停止观望，积极参与投资活动中；从购买资产角度看，周边商务区办公楼宇成为投资最为关注的资产。

陈铁东举例称，最近几年受到电商和物流需求影响，物流园区的租赁基本面向好，尤其是租金一直呈上升态势。目前物流地产投资回报甚至比商业地产高，这也引发资金关注。

当价格上升速度比租金上升速度还快时，基金会看重租户品质。在租户需求和城市发展的双重驱动下，上海非中央商务区甲级租写字楼市场近年来爆发式增长。

仲量联行日前发布的关于上海非中央商务区办公楼市场研究报告显示，银行服务类机构已经开始向市中心外围搬迁，比如大都会保险搬到北外滩，其金融业务部分也从陆家嘴总部分拆。上海非中央商务区甲级写字楼存量从2009年的40万平方米存量，发展到超过500万-700万平方米左右的预估值，中央商务区写字楼存量则达到900万平方米。

世邦魏理仕数据显示，在国内资管需求提升并积极寻求风险适中的标的背景下，地产基金今年在上海投资市场比以往活跃，目前累计投资量达351亿，占总量45%，相较过往三年，平均有20%的提升。同时受资产价格上扬影响，2017年以来单宗交易超过10亿元的比例，由去年的40%上升至今年的50%。

上海正处于加速迈向全球卓越城市的阶段，非中央商务区受益于此。上海租写字楼项目爆发之际，从租户与投资者来看，都会重新审视其在中国城市的策略，及早选择城市的适合板块。姚耀认为，不仅是市场本身发生LP