地产江湖： 苏宁300亿目标基金中的物流商务中心

　　“双十一”的狂欢还意犹未尽，商家大促后所获的商务中心“战绩”已然占据各新闻头条。据统计，2017年“双十一”期间电商总成交额达到2539.7亿元，同口径同比增长43.45%，再次创下销售新高。

　　在这场狂欢的背后，是近年来电商快速发展的必然结果，同时亦是高速发展的商务中心物流业务的一场战争。

　　资料显示，今年“双十一”期间，苏宁物流订单增长量达到450%，发货及时率进一步提升到98.7%，第一单送货用了13分钟。这一连串被刷新的数字背后无不考验着商家的物流能力。

　　不知是否如此迅速的增长让苏宁对商务中心物流有着更多的需求，在双十一后两天，苏宁云商便发布公告，宣布要设立300亿元商务中心物流地产基金，继续扩大对物流仓库等的投资。

　　11月13日，苏宁云商集团股份有限公司称，该公司全资子公司江苏苏宁物流有限公司拟与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司签署《深创投不动产基金管理(深圳)有限公司与江苏苏宁物流有限公司关于共同设立物流地产基金之合作协议》，双方计划联合发起设立商务中心物流地产基金。

　　据了解，苏宁云商物流地产基金首期基金目标募集资金规模50亿元，基金目标总规模(含首期基金)日后将达300 亿元。

　　苏宁云商物流地产江湖

　　作为电商零售，仓储、物流这一系列相关的配套是苏宁云商不得不面对的江湖。

　　事实上，资料显示苏宁云商自2004年上市以来，一直致力于零售核心竞争力——物流能力的建设。同时，经过多年积累，该公司已拥有仓储建设及运营、干线运输、物流配送等全产业价值链物流服务能力。

　　截至2016年末，苏宁云商拥有商务中心物流仓储及相关配套总面积达到583万平方米，拥有的快递网点17000个;截至2017年9月末，苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套总面积628万平方米。

　　显然，苏宁云商并不满足于此，其在最新公告中就提出要实现管理仓储规模达到1200-1500万平米。并且要充分挖掘公司高标准仓储物流设施的价值，加速物流仓储资源的获取，建立中国零售行业最大的物流基础设施网和服务网。

　　对此，苏宁董事长张近东在今年双11庆功会上也表示，公司接下来最关心的问题还是“用户的体验好不好，物流、IT等能否扛得住销量成倍增长的压力。”

　　但在物流地产的江湖里，苏宁只是其中的一份子而已，电商三巨头中的京东更是大手笔投入。

　　据了解，京东于2007年决定自建商务中心物流，2009年，京东正式开始购入仓储用地。彼时，其于江苏宿迁、上海嘉定拿下共约560亩地用于建设仓储。

　　2010年，京东于北京亦庄经济开发区买下200亩土地建造占地超过30万平方米、亚洲最大的电子商务商务中心物流中心;2013年，京东投资20亿-30亿元在重庆巴南区建设集物资集散、仓储加工、城市配送等多种功能于一体的综合性电商产业园。

　　进入2017年，京东于4月份在广东汕头投资2亿建造“互联网+产业园”模式的新型产业园区，占地100亩;5月在西安航天基地中心广场举行投资205亿建设全球物流供应链总部和全球无人系统生产基地等项目签约仪式。

　　300亿物流地产基金

　　江苏苏宁物流将与深创投设立苏宁深创投基金管理(南京)有限公司作为基金管理人。商务中心募集的首期基金50亿元，将主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。

　　此外，双方将在首期基金的基础上，根据投资项目情况设立后续物流地产基金，商务中心基金目标总规模(包含首期基金)为300 亿元，用于投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施。

　　苏宁云商于公告中称，将同时通过在具体项目层面匹配相应的融资安排，实现商务中心管理仓储规模达到 1200-1500 万平米。

　　而对于基金设立的初衷，苏宁云商直言：公司拟通过参考行业标杆企业运营模式，计划建立“开发—运营—基金运作”的良性资产运营模式，从而有效盘活存量资产，加速资金循环，实现轻资产、高周转运营，最终推动公司物流仓储规模的快速扩张。

　　根据协议内容，首期基金由江苏苏宁物流或苏宁云商集团股份有限公司下属控股子公司认缴 51%，由深创投不动产以管理商务中心的资金或深圳市创新投资集团有限公司以自有或管理的资金认缴 49%。基金期限为3+2+1+1年，即前3年为投资期，后2年为退出期，到期后基金管理人可按项目进展情况续期两次，每次续期1年。

　　首期基金投资所得收益，首先会向首期基金份额持有人进行分配，直至其收到的历次分配的金额之和等于其实缴出资总额为止;随后，向首期基金份额持有人进行分配，直至其实缴出商务中心资总额实现 8%/年的内部收益率。

　　在上述的分配均完成后，当向基金管理人进行分配，直至向基金管理人进行此项分配的金额达到优先回报金额的 25%;最后，按照 80%:20%的比例分配给首期基金份额持有人和基金管理人。

　　苏宁云商表示，该商务中心物流基金的设立，一方面投资收购公司已有的仓储物业，盘活资产，回笼资金，并进行再投资，持续获得新的仓储资源;另一方面该物流基金还将市场化投资并购成熟物业、开发建设新的物业，由公司输出物流仓储及运营管理能力，实现了轻资产发展模式，持续提升苏宁物流能力。