位置，位置，从联合办公到商业地产

寸土寸金的上海，高楼鳞次栉比，土地如同空气和水一样珍贵。

“位置，位置，位置。”当钟澍被问到4.0产品的核心逻辑时，他毫不犹豫的回答。

动静分区且有格调和品位，这是4.0产品给人的第一感觉。更集中的分享和交流空间，而办公区域则是更私密的小单间，联合办公装修成本也超过了4000元每平米。

钟澍随手拿起记号笔，在玻璃墙上画了起来，解释着ABC三个区域不同的功能（配图），并介绍了最新的智能管理系统。“单个空间只需要2-3名员工，并且每个空间每月能省下4万以上的水电。”钟澍说。

从前，这里习惯被人叫红木馆，今后它有了新的名字，氪空间上海徐家汇社区。                                   

明天，它就要正式开业了。

2017年是联合办公关键的一年，政策到期，资本遇冷，众创空间和联合办公究竟何去何从。

从学习到超越，不过21个月

“当时还没有想清楚财务模型。”80后的集团董事长刘成城解释，2014年，氪空间只是36氪在南京的创业加速孵化器。当年1.0产品更像是简单的孵化器和众创空间，2.0和3.0产品已有联合办公所有形态，选址更靠近市中心，空间分隔更多样，不再是单纯的开放空间。

靠近市中心的徐汇区裕德路，一间不起眼的店铺，联合办公年租金至少30万。附近商圈的一层租金已经高达20块，二层也接近10块。

氪空间4.0产品就位于此，独栋3层，体量超过1万方，是国内目前最大的单体联合办公，而且租赁期限长达12年。

2016年初，联合办公氪空间正式从集团拆分独立运营，至今仅仅一年零九个月，在全国已有30个社区，2万多个工位，累计融资额超过6亿，最近更是获得IDG资本过亿元的追加投资。

从孵化器转型联合办公，氪空间自然经过阵痛和挣扎。

“我们之前还是屌丝思维，找旧楼、找便宜的联合办公物业，后来我发现不对，我们要找有共享价值的楼。”氪空间总裁钟澍钟澍补充道，空间的核心是联合办公商业地产，地段和位置，就好像，前50个万达广场一定在城市核心，到第200个时，万达的所到之处就是核心区。

钟澍坦言过去几年他们踩了无数的坑，如今非常清楚清晰三年后的样子，五月份最纠结的时候，一套图纸改过30遍，简直逼疯了设计师。

巨头自然免不了和鼻祖有一些比较。

“美国总部甚至逼着中国团队要让消防局给他们出承诺函。” 钟澍说，氪空间曾和WeWork有过深入的交流，物业、消防、施工等事宜两国巨大差异让WeWork无比艰难。至今WeWork在中国只有八个空间，无法本土化的问题依然存在。

但估值300亿美金的WeWork至少推动了联合办公发展。

“应该说有超过50%在学习它（WeWork），方向上我们有所趋同，他们也在研究我们。” 他的坦白和直接着实让人有点吃惊，而随之而来的产品细节，让人明白了另外50%的价值和意义。

3M(300mm)是建筑行业通用的模数，可追溯到木构时期。现代办公空间，墙之间的距离通常是2米4或者3米6（300的倍数），除掉1公分的踢脚线，摆不下3套常规1米2的桌椅。

“定制的桌椅，能让一个空间多15%的工位，推柜也用了不同的材料，重新设计和定制。”钟澍解释。他对细节非常挑剔，不难理解为何在2.0房间采访，连房间的油漆颜色都觉得有问题。

在他看来，氪空间已经是联合办公里的标杆，以后的创新就只有靠自己。

转型和升级成就新独角兽

据悉，国内此前陷入logo抄袭风波的联合办公品牌，虽然在体量上大过氪空间，但大多采用加盟模式，比如在太原、烟台、开封等二三线城市都有挂牌的情况。

“我们30个空间的收入可能比他们90个大。”钟澍补充道，地产和资管背景的他，也是最早参与类似联合办公项目的投资人。

在钟澍的预计中，氪空间能在2019年将实现5000万以上的盈利，随后迎来爆发性增长。

但是这样的增长和规模，来之不易。

2014年的杭州下了一场罕见的大雪，为了赶春节前的开业，刘文博和几个小伙伴，却在自己动手拼装着桌椅。“师傅把货一放就走了，说要回去过年，让我们自己想办法。”氪空间杭州地区负责人刘文博回忆道。

3年过去，如今杭州的氪空间，自西向东已经连成一条轴线。刘文博告诉锌财经，预计今年在钱江新城会开两个社区，其中一个是4.0的最新产品。而万塘汇社区则是接近3.5的产品，平均入驻率达到95%，最繁忙时甚至连会议室都租了出去。

“氪空间一直对我们很照顾，空间里的人也会互相帮助。”蚁类科技的创始人颜上涛是最早一批入驻企业，现场看完之后就签了约，当时场地都还未竣工。当颜上涛会碰到大数据和AI的问题时，他也不再担心，因为空间内就有专家。

“他们上门来交流过一些问题，很有礼貌。”慧川智能的创始人康洪文博士告诉锌财经，慧川智能从创立以来都是业内的“香饽饽”，团队中有不少来自微软研究院和美国名校卡耐基梅隆，而公司总部设在美国。

康博说，在氪空间无论去市区的哪里，共享单车或者打车都很方便。之前杭州人工智能小镇曾极力邀请他和慧川智能入驻，条件包括了免租场地和政策补贴，但他更看重这里的服务和位置，最后还是留在了万塘汇。

政策和补贴曾是这个行业的全部。而如今，红利耗尽，生或者死，显得格外赤裸。

“要是天天花心思想着拿政府补贴，估计早就挂了。”刘成城说，转型之后，孵化只是氪空间的部分服务。

如今，项目落地时，空间依然会上门和地方政府沟通，但是政策和补贴不是目的。“我们会先把事情做起来。”刘文博说，更多精力都放在社区运营和服务的对接上，政策和补贴是锦上添花。

借助36氪的背景，让企业在线上平台，更快的找到投资、供应商和客户，让全国资源自然的流动起来，让氪空间就是企业服务的最佳载体，钟澍补充，这才是氪空间真正的价值。

不仅如此，联合办公正在成为核心商圈的标配。

这让人兴奋，但背后亘古不变的是“低买高卖”和“商业附加值”的简单逻辑。

输出行业标准，从地产到地标

创业本就是低成功率的事情，而热潮过去之后这个行业会受到怎样的影响？

钟澍对此丝毫不感到焦虑。“有团队没有成功，也有团队由小变大，有些没成功的团队成员最后去了旁边的团队。”钟澍解答了潘越飞的疑虑。

以他所观察的某个氪空间的数据为例，最初空间内有24个团队，但2年之后只剩下9个，可9个团队的空间需求总和超过了之前的24个团队。

而且联合办公不同于孵化器和众创空间，并不是只适合早期创业公司。

“对大公司来说，是更弹性的资产配置方式，财务上不再需要持有大面积的物业，一旦战略或者业务的调整，能够更快的反应。”他补充，场地和装修的投入都是一次性的，但联合办公则可以按月和按季支付。

所以氪空间吸引的不仅是今日头条、摩拜单车等互联网巨头和相关的服务供应商，更有集团公司和传统企业。“顺丰，甚至恒天然这样全球最大的乳业集团，也入驻了氪空间。”钟澍说，这些企业就是想让自己臃肿的组织架构，和年轻人的工作模式发生碰撞。

有市场有关注，资本和人自然更加兴奋。

但地产行业高门槛却不是所有人都能进入的。钟澍举的例子很有意思，开火锅店的难度和开海底捞是不能比的。

红木馆的物业方，上海汉光投资管理有限公司的副总卢延林，在采访中表示，不少品牌都想和他们合作，但最后还是选择氪空间。“一方面，交流中氪空间的专业和理念，更打动我们，另外也是看中36氪的影响力。”他分析，强强联合也获得了地方政府的认可。

据卢延林透露，汉光给到氪空间租金有一定幅度的优惠，但具体数字属于机密，他不方便对外透露

比市场价更低成本商品再卖出，或者以市场价收入再卖出更多增值，这是一般的商业逻辑。

如果两者都占了，那大概是最好的商业逻辑。

“不幸的是，两者我们都占了，即使现在还没做到，以后也一定要做到。”刘成城说。

过去几年，互联网创业的热潮不仅产生了独角兽，也改变着传统企业对待工作的态度和年轻人的生活方式。“年轻人的心态改变了，更多的人愿意体验和尝试创业的生活，愿意尝试联合办公。”刘文博说，3年间，她辗转数城，4个社区，聊过上千个项目。

也许只有等风停了，才会知道谁是会飞的独角兽，谁是摔在地上的猪。