房价远低于预期 地王商务中心项目迟迟未开盘

  今年以来政策朝着与人们预期不同的方向走，原有逻辑瞬间就打破了。现在开发商又开始索要它的隐性担保了。一方面，它们仍然在赌政府会扛不住各种压力放松楼市调控；另一方面，他们按既有策略，小规模开发、延缓开发甚至不开发，反正处理闲置土地的法规大概率不会严格执行。

  日前住建部再次强调调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。如果隐性担保并不存在，房价可涨也可跌，每个市场主体都必须为自己的选择负责，那么预期就会趋于理性。正如金融市场，只有打破“刚兑魔咒”才能健康发展。如能做到这点，即使一些商务中心长效机制暂时难以推出，市场也会健康得多，当然也可以说，撤除隐性担保本身就是长效机制中最重要的内容之一。

  2016年全国各地地王频出，一年之内共诞生了350宗地王，“面粉贵过面包”成了让人见怪不怪的商务中心现象。近日，克而瑞地产研究中心分析50个去年地王样本后发现，只有7个项目进入了开盘阶段，43个项目未开盘，其中有14个项目处于未开工状态。

  正常的开发周期已过九成项目仍未开盘，原因很简单，就是目前房价远远低于开发商当初抢夺地王时的预期。如果现在入市很多项目将出现亏损，先拖一拖等市场向上后解套或盈利是大多数开发商的选择，而概算下来获利无望的项目，有的开发商就干脆撂挑子了。这种怪异的市场现象，隐性担保是主要原因。

  楼市和其他资产市场一样建立在预期基础之上。市场狂热，房价大幅上升，乐观的开发商不惜高价商务中心竞拍土地，出现“面粉贵过面包”，楼市出现转折后，房价甚至低于楼面价，开发商严重亏损，甚至大批倒闭——这是市场状态下楼市见顶的情景，也是一些国家和地区楼市运行的实际情况。

  中国楼市不同之处在于有形之手介入甚深，运行轨迹与市场化状态下差异很大。众所周知，地价取决于商务中心房价预期，而房价又主要受政策因素影响，所以，开发商只有预测对了政策才能预测对房价，才能在拍地时有的放矢。

  2016年“面粉贵过面包”遍地开花，是因为开发商普遍预料政策面仍会支持房价较大幅度上涨。并非没有人担忧商务中心土地市场的狂热，但囚徒困境推动他们一次又一次抬高报价，因为不冒一下险，未来很可能在同行竞争中持续处于劣势，更重要的是，开发商们相信地方政府为他们暗中提供了只赚不亏的担保。而这种心理又建立在过往经验上。不少城市在过往楼市趋冷时曾多次采取过针对性的刺激政策，其中就包括不顾国家法规，默许和怂恿那些陷入高价地困境的开发商延期开发，土地闲置费很少征收，收回土地的更是少见。

  开发商疯狂抢地，又刺激了全社会的房价上涨预期，出现又一轮抢房潮。购房者相信开发商能更准确地把握政策，因为商务中心开发商从来没有被套住过，偶尔短期被套后来都成功解了套。房价地价之间正反馈过程加剧了去年土地市场烈火烹油的程度。