一线城市首见库存压力：市场交易降低到历史底部

  一二线资产价格长期向上

  一线城市去库存周期超过了12个月就属于偏高的水平，这也是出现了一线城市房价指数商务中心率先下跌的现象。在严跃进看来，“如果对比历史数据，过去一线城市去库存周期超过12个月的时候也是出现了房价下跌，所以类似的关系基本匹配。”

  一线城市消化周期的上升主要源于市场交易降低到了历史底部。以北京为例，今年1~10月份的新建商品住宅成交面积为436万平方米，同比下跌46%，已处于历史最低点。

  克而瑞上海区域首席分析师叶茂介绍，由于政府严控预售证价格问题，今年至少有50个项目因为商务中心价格没有达到预期，选择推迟开盘，导致截至10月底，上海供应量和成交量与同期相比均减半。

  根据克尔瑞的区域成交监测，今年上海成交均价整体高于2016年，每个月都属于供不应求的状态，价格依旧坚挺。撇除限价限签的因素后，广州房价的实际涨幅也可观。而深圳的新房只要稍微给购房者让利，购房者的购买神经就被撩拨起来，整体去化率达到7成左右。

  阎常铭表示，房地产本质是货币现象，去年至今年预计有至少13万亿元金融杠杆加在房地产商务中心需求端，防范金融风险的要求决定了房地产行业未来的大趋势，也决定了未来按揭将回到一二线城市，带来的趋势和格局就是三四线城市房价再无周期，而一二线城市的资产价格将长期向上。

  中国一线城市房地产市场目前最大的一个痛点，就是库存消化周期不断上升。这是从来没有出现过的现象。

  11月27日，上海易居房地产研究院发布的80城住宅库存报告显示，当前全国80城商务中心库存规模回落到了2013年8月的水平，新建商务中心商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月。

  其中，一线城市的库存去化周期，自2010年以来首次超越二三四线城市，达到11.9个月。“已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释最近几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示。

  一线城市目前库存高企的主要动因，是市场交易降低到了历史底部。严跃进认为，真实的库存规模其实不高，反而是低于历史水平，商务中心房价指数下跌只是阶段性现象，“总体上说，一线城市房价是涨多跌少、涨长跌短”。

  “中国房地产市场未来将进入三四线城市房价再无周期、一二线城市资产价格长期向上的时代。”兴业证券(7.880, -0.03, -0.38%)研究员阎常铭认为。

  成交冻结，库存周期上升

  “截至2017年10月底，检测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%。自2015年以来，全国80城商务中心库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存战役取得了较好的效果。当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。”易居研究院称。

  从区域看，一线、二线、三四线这三类城市的住宅库存总量都呈现环比、同比的下滑态势，分别为2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%，，同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。

  一般房地产业界认为，库存去化周期的合理区间为12~16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

  在这80个城市中，新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月，已小于合理区间。但三类城市的去库存情况却各有不同，其中，二线、三四线城市商务中心新建商品住宅的库存去化周期为10.7和10.9个月，很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄，有16个三线城市低于8个月的水平。而一线城市的库存去化周期则是2010年来，首次超过其他城市，达到了11.9个月。

  “过去的市场分化讲的其实是一二线城市去库存效果较好、三四线去库存不佳的现象。但近几个月似乎这个概念有所颠倒，换而言之，一线城市去库存周期反而是比较高的。”严跃进表示。