去杠杆会把楼市打趴下吗？五大信号给你靠谱答案

　　“去杠杆”将把热点城市楼市推向何方？买房人在观察，开发商也在思索。

　　以下五个信号可能预示了楼市的未来走向！

　　信号1：信贷杠杆下降

　　从1月信贷数据来看，1月贷款新增2.03万亿元。其中，房贷又创新高。 申万宏源 首席宏观分析师李慧勇表示：这一方面反映了地产销售的滞后影响，另一方面则与2016年房贷受限，2017年初额度调整后房贷集中发放有关。

　　所以，不要以为居民加杠杆在继续！

　　实际上，住户贷款增量在2016年10月同比增长率为159.2%，但2017年1月已下降到21.9%。季调后显示的居民消费贷款增量也出现了相当快速的下降，增量的同比增长率可能很快下降到很低水平甚至为负数。

　　今年，热点城市的限贷仍将从严，房贷利率的优惠还提升到了9折，居民加杠杆变得很难了！

　　而且，不能忽视的是，今年货币政策强调稳健中性。近期实际操作中，就明显体现出了偏紧的特点。

　　信号2：房企融资大幅收紧

　　经历了去年的公司债融资狂欢，今年房企融资渠道被多路径收紧。

　　中原地产研究中心数据显示，2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元，同比同口径上涨26%。

　　但从今年1月数据来看，降幅明显。按wind行业房地产划分，自11月以来到目前均未有上市房企发行公司债。而在去年10月还有10家上市房企共发行了114.3亿元规模的公司债。

　　中原地产研究中心数据显示，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年4季度来的低迷状态。相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。

　　再看信托，根据用益信托工作室数据显示，2016年全年按产品发行日期统计，投资房地产类集合信托产品共计有843个，规模总计26，583，677万元，平均年收益率7.3%，平均年限1.77年。但进入2017年以来明显下降。

　　信号3：房价止涨

　　国家统计局最新公布的数据显示，在15个一线和热点二线城市中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从环比来看，2017年1月份继续延续回落态势。从同比来看，1月份数据终结了此前13个月同比增幅持续扩大的态势。

　　中金标准数据总经理郝文嘉认为，今年房价将维持稳中略降的态势，成交量可能是前低后高。

　　信号4：一线城市供地不多

　　从全国层面看，土地市场明显有所降温。

　　1月单宗成交10亿以上地块合计50宗，但在超过10亿的地块中溢价率超过100%的只有16宗，这些高溢价地块主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交的溢价率已明显降低，比如上海、武汉等城市溢价率均明显低于2016年的平均水平。

　　数据来自：中原集团研究中心

　　但要注意的是：一线城市土地供应依然偏少。《北京市2017年国有建设用地供应计划》中明确，今年全市计划供应3900公顷，相比去年计划减少200公顷，但保障房用地供应仍与去年持平。

　　信号5：人口继续向一线集聚

　　与“逃离北上广”的抒情文章不同，人口向一线城市和区域中心城市集聚的趋势并未改变，只是速度整体放缓，且分化明显。

　　从上图明显可以看出，一线城市仍然是人口净流入的集聚地。

　　但在此前，国务院关于印发国家人口发展规划（2016—2030年）的通知中也明确：对京津冀、长三角、珠三角等城市群，要严格控制超大城市和特大城市人口规模，有序引导人口向中小城市集聚。

　　另外，通知也强调，对长江中游、成渝地区等城市群，要进一步做大做强中心城市，加强对周边欠发达地区的辐射带动作用，打造全国重要的人口集聚区。

　　对山东半岛、海峡西岸、辽中南等东部地区城市群，要进一步加强区域内大中小城市联动发展，增强对中西部转移人口的吸引力。

　　综上所述，从货币信贷、人口流向，再到市场供应、房企融资各方面的情况判断，楼市到底会怎么样？想必您也有自己的答案！

　　来源：中国证券报

编辑：wulingya