新房定价过高？或不让卖 涨价幅度超5%？暂停网签

　　环京津的燕郊、涿州、涞水等升级限购，长三角的句容限购从严之后，珠三角临深区域楼市调控也在加强。３月２１日下午，东莞市政府官网发出通知，出台最新的楼市调控政策，对开发商限价从严。

　　据记者不完全统计，今年以来实施或者升级限购措施的城市合计已经达到２７个，３月１７日至１９日三天时间，北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定六个城市密集出台了楼市限购政策。

　　防涨价过快：涨幅大将被“亮红灯”

　　该通知最受关注的部分是“加强房价备案管理”，被认为在原来的限购限贷基础上，再加上“限价”措施——通知强调，新建商品住房项目首次申报房价备案，其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格，又不能作出合理说明的，发改、住建部门可暂不办理相关手续；对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格５％（含）的（实施前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更——也就是说，开发商新楼开盘价格不能超过周边楼盘价，想涨价的话，幅度也不允许超过５％。

　　这被视为东莞“限签令”的升级。２０１６年１０月，东莞曾发布文件，规定商品住房实际成交价格超过备案价格，或者商品住房实际成交价比备案价格下浮超过１５％的，将无法网签。限制网签是政府调控房价的行政手段，包括对网签价格作出规定、推迟网签时间、控制网签节奏等方式。

　　此外，针对已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，通知规定，间隔时限由原规定的２个月缩短为２０天，调高备案价格的，间隔时限由原规定的２个月延长至９０天。开发企业取得发改部门房价备案回执后，须在１０个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书，逾期将不予办理，开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

　　“政府对备案价的加强，意在严防房价坐地起价过快上涨，而鼓励房价适当回落，是对降价开绿灯，对涨价开红灯的做法。”合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺分析道。

　　东莞中原市场策略研究中心总监车德锐表示，本次政策重点是加强房价备案管理，开发商在定价方面上调价格将会面临诸多限制。因为回顾２０１１年东莞也曾出过备案价格管理的政策，当年的效果是非常明显的，全年实现了房价的控制目标。

　　禁坐地起价：

　　适当增住房用地比例

　　根据通知，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，首当其冲要强化对土地市场的调控。通知称，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域，增加住房用地供应量；在商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。加强全市房地产用地规划调整，适当增加住房用地比例，减少非商品住房用地比例，减少商住混合用地的供应，加大商品住房的有效供应。

　　同时，要全面清查存量住房用地，对属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。

　　“政府此次在楼价上的调控意图很明显，就是要杜绝东莞楼市坐地起价、过快上涨。”李兴旺分析认为，地价的高低由供求关系决定。去年，凤岗试点了“限房价、竞地价”方式出让地块，但不能从源头上解决高地价问题。而加大住宅地块供应，减少商业地块，将缓解东莞商品住宅供求失衡矛盾，最终对房价起到一定平抑作用，同时亦缓解商业供过于求的矛盾。

　　李兴旺表示，总体来说，相对于其他城市，东莞此次政策加码力度较温和，主要是规范东莞房地产行业发展秩序，利于行业健康发展。说明管理层已经清晰认识到去年调控未达到预期效果，当前出现房价加速上涨势头，急需通过加码及时扼制这个势头，稳定房价预期。

　　１０句话读懂东莞楼市新政

　　１　增加住宅用地供应；

　　２　囤地满１年，按照土地出让价款的２０％罚款；满２年，没收土地，列入黑名单，禁止再次买地；

　　３　开发商的买地款须为自有资金；

　 　４　新盘备案价高于竞争对手的，要说明理由，不然不给备案，也不发预售证；

　　５　同一套房的备案价格超过５％，暂停备案，暂停网签；

　　６　下调备案价的，备案周期由２个月缩短为２０天，涨价的，由２个月延长至９０天；

　　７　弄虚作假骗取购房资格的要严惩；

　　８　没有预售证不得预售、不得收取任何费用；

　　９　取得预售证，须在１０天内一次性公开全部房源，不得分批次销售，捂盘惜售的要严惩；

　　１０　不得哄抬房价、制造紧张气氛，屡教不改的要暂停网签、暂停资质升级。

　　来源：羊城晚报

编辑：huangcy