58同城房产：房产税呼声再起，长租公寓发展路在何方

　　2017年3月，全国两会在北京火热召开，近年来各界关注已久的“房产税”再次成为今年两会的热点话题。

　　近年来，房产税被认为是调控房价的杀手锏，关于房产税的讨论，一直是舆论的焦点，两会的召开更让其不绝于耳。然而，由于涉及的利益方太多，讨论了多年的“房产税要来了”，还停留在讨论阶段。在3月4日举行的十二届全国人大五次会议上，全国人大新闻发言人傅莹表示，“今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。”这意味着，房产税政策的出台再次延后。

　　虽然近年来征收房产税的呼声四起，但各种信息显示，房地产税距离开征仍然有相当距离。然而，我们仍能够从2016年政府对房地产的强调控政策中，看出政府对于管控房价的决心。

　　2016年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程。据前瞻数据库数据显示，2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%，较2015年全年扩大13.68个百分点，创近年新高。针对这一现象，从第四季度开始，各地政府城市纷纷出台促进房地产市场平稳发展的调控政策，市场运行环境趋紧，房价涨幅开始收窄或降幅开始扩大。

　　房产交易市场的调控，对租房市场也造成了连带影响。

　　影响一：房价动荡不稳，租房需求增加。政府的调控之下，部分城市房价依然坚挺，少数城市虽然有所回落，但对大部分市民而言，一方面，房价仍然“高不可攀”，另一方面，随着政府出手调控，部分市民期待房价有更多的回落空间。高房价使不少人失去买房资格，市场的动荡，又使不少人持币观望。这部分人群流入租房市场，随之带来租房需求的增加。

　　2016年9月底开始，北京、天津、深圳、武汉、成都、合肥等城市纷纷出台促进房地产市场平稳发展的调控政策，58同城租房数据显示，政策出台以来，租房相关浏览量呈上升趋势，与2016年9月相比，2017年2月租房总PV增长38.52%，UV增长20.22%。这一趋势在北上广深更加明显。以北京为例，2016年9月左右政府出台调控政策后，租房PV总量增长101.64%，UV增长47.26%，远高出全国平均值。

　　影响二：房产交易成本上升，租金上涨。伴随着租房需求增加的是租金的上涨。随着政府调控措施的出台，房地产交易的实际成本变高，这部分成本最终将分摊到租客身上。58同城后台数据显示，2016各地房产调控政策后，北上广深的租金呈小幅增长趋势。

　　以一居室为例，2016年10月北京市一居室租金平均值为2775.5元，到2017年2月，一居室均值为3385.15元，涨幅达21.93%。在上海、广州、深圳，涨幅分别为3.15%、17.77%、16.54%。

　　影响三：去库存和房企转型压力下，长租公寓兴起。2016年11月，北京“限房价、竞地价”试点土拍四宗地块竞拍结束，四宗地块住宅面积均由房企100%自持，作为租赁住房出租，不得销售。由于不允许销售，不得不让人猜测，这四宗地块未来将被如何使用？随着房地产业经营模式从纯开发向“开发+持有”转变，不排除这四宗地块的住宅部分未来将作为长租公寓使用。

　　这一猜测并非毫无依据。近几年来，房地产市场已开始由增量市场向存量市场过渡，面临房地产市场限购限贷政策，布局存量市场无疑是未来的主要趋势。在房价高涨、房企面临去库存的压力下，越来越多房地产企业开始寻求更为长效、稳定的盈利模式。在租房市场，传统的租房模式痛点较多亟待升级；逐渐成为租房市场主力人群的80末、90后，愿意为更好的居住环境支付更多费用。

　　开发商以开发持有的模式进入长租公寓，具有较多优势，如解决目前长租公寓品牌房源不足、房源品质较差、改造成本较高等问题，不仅如此，相较于非持有的品牌公寓，开发商还能够享有物业增值的收益。

　　在房企、市场的双重需求下，长租公寓成为房企竞相开拓的新市场。万科、招商、龙湖、保利、绿城、金地、远洋等地产企业纷纷涉足，长租市场一片火热。

　　然而，在调控政策持续收紧的环境下，针对房屋租赁的高额税费，却较大地阻碍了租赁市场的发展。这一形势下，长租公寓未来的发展出路何在？

　　专家建议：把租赁市场当成民生项目扶持，降低租赁市场税费

　　与买房卖房相比，出租房屋的收益率偏低，融资成本、运营成本却偏高。

　　据估算，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下，没有政府的政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，做大做强。

　　针对政策可能面临的租金上涨，58同城房产事业部产品总监张芳建议：把租赁市场形成发改委的一个汇集民生的新型产业目录来扶持，如此税费可以大大降低，长租公寓的运营成本也会随之降低。运营成本的降低势必带来收益率的增加，必然会吸引社会资本关注，促进租赁市场规模化、专业化发展。当市场实现规模化发展之后，租金通常会降低，租客也会受益。

　　2016年5月初，国务院常务会议决定，培育和发展住房租赁市场的措施。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。2016年9月底后，各地出台的房产管控政策，为长租公寓市场的发展提供了良好的环境。政策利好之下，长租公寓作为新兴行业，其发展还需要经过漫长的探索阶段。张芳表示，市场的培育过程可能还需要3-5年。培育完成之后，长租公寓势必在租赁市场，开辟一片新的天地。