砸850亿投资高端医疗，万达去地产化“壮士断腕”真的干脆利落？

刚刚过去的一周，“首富”王健林又做了件了不起的事，700个亿投到成都，要建立世界级的医疗产业园。4月6日，万达和成都市人民政府正式签订了一份战略合作备忘录。在这个项目中，规划了A、B两个区，A区用来建立10家综合性医院，包括2家国际顶级综合医院和8家国际一流专科医院;B区用来引进30家与医疗相关的企业，建成一个医疗产业园。

　　“国际顶级”、“国际一流”这样的词一出，就可见这个医疗产业园有多么高大上了。像笔者这样看病靠国家医疗政策补贴的还是大多数，普通工薪阶层的老百姓定是去不起的，那为什么王健林要在高端医疗难以盈利的这个时期，选择在这个领域进行投资?首富的这个小目标又是怎么书写的?

　　首富自有首富的道理，这么做必定有利可图。事情要从万达的第四次转型说起。

　　1988年成立以来，万达经历了四次转型。第一次始于1993年，万达还是一个大连的区域公司，当时的万达迫切想要实现跨区域发展，做大规模。通过第一次转型，万达成为了一个全国性的公司。2000年，为了寻求稳定的现金流，万达开始了第二次转型，从住宅房地产转向商业地产。坐稳商业地产市场以后，2006年开始寻求第三次转型，万达开始进军文化旅游行业。而第四次转型从2014年开始实施，万达的计划要是向跨国企业转型。在这次转型过程中，万达还有一个战略，就是要从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，里面有两个关键词：“去地产化”和“轻资产模式”。

　　关于“去地产化”，这两年万达不断在提。今年1月14日，王健林在万达2016年年会上提到，“万达商业不再是地产企业”，还表示2017年底或2018年要把商业地产的名字改为商业投资管理服务集团。1月18日达沃斯论坛上，王健林再次提到万达将要“去地产化”。

　　从地产起家的万达，为什么要“去地产化”?

　　看看万达在地产业务上的表现。

　　根据中商产业研究院发布的数据，2016年，万达集团营业收入2549.8亿元，同比增长3.4%，但房地产合同收入同比减少了13.9%。地产业务的主要平台万达商业，2016年营业收入1430.2亿元，同比减少2.5%。房地产行业的毛利率和净利润持续下滑。而且按照王健林的说法，国内房地产市场的调控太过频繁，近30年被调控了十几次。爸爸表示心很累，我们不做房地产了，我们改做其他的。

　　除了一天天下滑房地产，万达旅游、文化、影视、娱乐、体育、网络、金融等等其他的业务却日渐膨胀。同样是2016年，万达文化集团收入641亿元，同比增长了25%，电影产业收入391.9亿元，同比增长31.4%，旅游产业收入174.3亿元，同比增长37.1%，儿童娱乐收入5.2亿元，同比增长137.8%。服务业收入占比55%，首次超过了地产行业，净利润占比超过60%，也大于地产开发的利润。由此看来，非地产业和地产业务的状况正好相反，虽然地产仍然占大头，但是万达似乎更加注重非地产业务的价值，因此“去地产化”的做法有人称之为“壮士断腕”。

　　万达第四次转型已经进行了至少三年，旅游、文化等业务的蒸蒸日上也是转型带来的成果。包办了老百姓购房、购物、娱乐、旅游等需求以后，万达现在又要做医疗，在成都一个城市就投入了850亿。这850亿是分三次布局进来，高端医疗这块骨头，万达从2015年就开始咬下了第一口。

• 2015年4月，万达在成都投入第一笔，100亿，建立万达国际医疗中心项目，和世界知名的医疗机构合作，打造成一个医疗服务综合体。

• 2016年1月，投入第二笔，50亿，与英国国际医院集团(IHG)合作，在成都建立了综合性国际医院。这次的合作，还包括其他两座城市，上海和青岛，分别投资80亿、20亿。

• 2017年4月，在成都投资700亿建立世界级医疗产业园。

　　为什么万达这么钟情于成都?

　　因为四川是王健林的老家?故土情节说出去没人信。看看万达在投资高端医疗之前在成都都做了些什么。

　　2016年，成都开了三座万达广场，分别是郫县蜀都万达广场、青阳万达广场和双流万达广场。三个万达中，两个连接了卫星城——郫县和双流。郫县是重要的教育科研基地，双流分为天府新区成都直管区和成都直管区以外的区域，既是金融、商业、行政和科创中心，又是高新技术产业功能区、国际航空枢纽。今年3月的最后一天，成都的第九座万达广场落户龙泉。

　　目前成都的9座万达广中，5个项目位于成都近郊，万达在成都建设了最好的商业、酒店等项目。此外，在各二级城市例如绵阳、乐山、遂宁等，均建立了万达广场，因此万达把刚刚起步的高端医疗的投入重点放在成都，作为其他设施的配套，辐射整个地区，看起来也顺理成章。

　　万达建设医疗中心，仅仅是为了做医疗吗?

　　我们前面提到，万达在成都有一个非常丰富的产业布局，从做房地产业务以来，万达的触角渐渐延伸到人们生活的方方面面。不仅仅是购房者本身，老人、小孩等不同年龄段的家庭成员也都享受着万达的配套服务。比如万达推出的学区房、附近配套的商场、影院、便利的交通设施等，都从各方面考虑到购房者的需求，将医疗服务纳入到这个体系中来，形成完整的产业生态，实现各服务项目的相互支持和补充。同时也可以为房地产业务加分。不管是现有的娱乐项目还是商业综合体，仍然离不开其基础的地产业务，因此“壮士断腕”并没有断得那么潇洒。

　　万达的高端医疗项目，“高端”两个字不容忽视，现在国务院仍然在医改领域不断下功夫，解决看病难、看病贵的问题。普通的私立医院都不是大多数老百姓的首选，何况“世界顶级”的综合性医院。高端医疗在国内就是处于尴尬的阶段，医疗水平、硬件设施、专家团队一流，但是入住率低，运营成本高，面临的只有亏损。虽然中国的一部分富裕人群中，有不少人士对于现有的医疗体系不满，期望享受到更好的服务，并不在乎费用的问题，但这一部分消费者难以支持高端医疗的运营成本。虽然在各项政策带动下，各地区的净高值人群都将快速增长，但还需要很长一段时间。目前看来高端医疗似乎很难融入到万达的综合产业生态中。

　　万达的地产业务面临着巨大的隐患，医疗产业园是一个需要长期建设的过程，也是一个烧钱的玩意，几年之内运作不起来，很可能会成为一个巨大的包袱。

　　万达具有高效的商业生态圈和丰富的资源以及配套供给，而且向来擅长持有型物业的投资运营，但是缺乏医疗方面的经验。因此在高端医疗项目中，万达负责拿地、进行基础建设，合作伙伴IHG负责运营管理。让专业的IHG来为他挣钱，这之后的商业模式是否会形成与万达购物中心类似的模式?如此一来，又归结到地产项目，只不过这一次是从政府手中拿到的医疗卫生用地，众所周知，医疗卫生用地比商业用地的价格要少许多。虽然看起来有些背离的“去地产化”的口号，但商人讲故事的套路本就是不可小觑的。

　　综合看来，万达的“去地产化”是在某些地区退出地产开发，将力气花在轻资产模式上，但是商业管理却丝毫不会松懈。万达在全国各线城市的布局已经非常深入，市场容量有限，商场不再多盖，转型是必然趋势。但是能拿到价格相对低廉的医疗用地，来开发新的业务，何乐而不为。

　　“万达商业不再是地产企业”并不是要从地产市场撤出，而是要在地产的基础上，拓出更大的版图。