张杰：中央商务区（CBD）楼宇经济发展

房讯网讯 2013年12月19日至20日，中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛主题为“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    首都经济贸易大学教授张杰教授在演讲中表示，CBD楼宇经济对于一个城市的税收有着至关重要的作用，从今天开始或者从现在开始，CBD楼宇经济会有什么样的发展趋势呢？我个人观点可以归纳为12个字。一线提升、二线集聚、三线发展。CBD楼宇经济提升有三个条件，提升高度、提升服务、提升水平。

    以下是首都经济贸易大学教授张杰教授演讲全文：

首都经济贸易大学教授 张杰教授

　　今天下午我的演讲是个命题作文，房讯网的刘董给我出了个作文题，题目叫做“中央商务区楼宇经济发展”，很荣幸有机会跟大家学习，因为长期关注CBD，关注楼宇经济，所以借这个机会跟大家谈一谈我对中央商务区楼宇经济发展的理解。

　　首先说一下综合体，再说一下综合体当中最具含金量的写字楼，顶级写字楼所在地地方CBD，再说一下CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济有什么不同的地方。

　　大家看这张图片，这是去年的今天，济南要打造一个14万平米的城市综合体，但是这是二线城市。几年前，杭州市委市政府专门下文对于城市综合体的建设和管理做出的通知。说明什么呢？说明城市综合体热起来了。二线城市热，一线城市热不热呢？一线城市会更热。自贸区的房租翻倍的涨。全世界都是这样，最贵的写字楼都在什么地方呢？为什么在这个地方？主要的功能有商业、办公、酒店、休闲、居住等等，城市综合体的发展怎么会有这样的热度呢？大家为什么都往这个地方来积聚呢？这张图给了一个大致的说明。城市综合体源于城市、发展于城市、形成于城市，是为了解决原来单功能集群所不能解决的问题而诞生的功能混合、高密度的建筑单元。

　　全世界有很多城市综合体，城市综合体一般都在什么地方积聚呢？这张图里我标出来了，一般来说有两个路径，一个路径是交通干道和主干道，第二个路径是区域的商务中心点。为什么中心区往往是城市综合体密集的地方呢？因为这个地方的含金量最高。北京的CBD我们通常叫中央商务区，或者商务中心区，意思是一样的。这张图是北京市2005年写字楼聚集区，服务业密集，这些服务业都密集在二环、三环之间的写字楼里面。在上午中心一千米左右，或者一千米的缓冲区内，我又绘了一张图，这是全北京写字楼的亮点，其中有两个小红点，左边是金融街，右边是CBD，金融街在西扩，CBD在东扩，为什么它们俩都要扩呢？因为地方不够。这些地方用来干什么呢？盖写字楼。

　　这张图是全北京写字楼商务圈的分布图，数字结点是2012年12月31日，大家可以明显看得出来最大的商圈在什么地方？就在各位脚底下，咱们的富力酒店也属于CBD功能区的一个单元。

　　这是一张生产性服务业和写字楼空间耦合度差异图，写字楼的分布是先中心、后外环。

　　北京有16个区县，大家都要搞写字楼，最顶级的写字楼在哪儿呢？最高的中心在CBD，CBD是顶级写字楼所在的地方。世界上第一个CBD是在英国，中间是伦敦金融城，东边是金丝雀码头，西边是紧挨着海德公园，既有贵族气息，又有文化品位。第二是香港CBD，然后是巴西、印度，北京的CBD排名第七。从产业经济发展的趋势来看，写字楼在CBD是大有可为的，CBD在我们国家城市经济之中又有什么样的定位呢？2012年9月商务部专门发了一个文，这个文发给谁呢？各直辖市副省级人民政府办公厅，直接发给各省政府，要求对中央商务区的建设做出规范。做出规范的背景是什么呢？据我个人统计，到2009年的时候，政府组建管委会，并发文筹建的CBD有57个。北京CBD已东扩完毕，北京CBD是1993年12月份国务院发文准备筹建，最早的时候北京CBD只有3.99平方公里，现在往东扩了2.99公里，合起来差不多7平方公里。

　　CBD用现在时髦的话讲就是高端、大气、上档次。高档有三高。CBD里面低资本、低价值的产业无法立足，只有三高才可以。高端服务业，比如金融业、文化创意服务产业、商务服务产业。产品要有高附加值，如果入不敷出就待不下去。高技术含量，人才都是全球的高管，高人力资本。大气是开放，搞商业、搞商务，没有面对全世界的系统和规划就没有办法搞成，而且现在是经济全球化的时代，所以必须开放。上档次，意味着一个品牌，为什么大家都往CBD里边扎呢？因为CBD里面既有面子，也有里子，面子是什么？品牌。里子是什么？实力。

　　CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济相比有六大特点，第一大特点是区位非常重要，地理位置非常重要。伦敦的写字楼最贵，是因为捱着白金汉宫，是因为它旁边十米之外就是海德公园。北京CBD和金融街很重要，上午董老师说一行三会在什么地方，我们国家的金融管理中心、总部管理中心什么地方，都是因为他们的区位所致。第二是产业，是我们垂直的印钞机，它的税收贡献非常突出，北京CBD去年叫亿元楼，营业额十个亿以上，税收一个亿以上，就叫亿元楼。北京市的市域面积1.46万平方公里，用来建楼的面积1386平方公里，以千分之三的比例，汇集了40栋亿元楼、6栋10亿元楼、3栋30亿元楼。140家跨国地区总部，税收贡献特别突出。土地是高度集约利用，以不到千分之三的面积汇集了全北京70%的跨国公司地区总部。2012天北京CBD是咱们世界商务区联盟的轮值主席国。北京CBD现在已经打开了自己的窗口，准备成为全世界范围内中央商务区的一个重要成员。不单单是商务区轮值主席的位置，更是全世界范围内的人流、物流、资本流、信息流、财富效益。

　　辐射效应非常明显，今天上午有一位老总谈到了科技商务区，科技商务区前景非常光明，为什么呢？因为CBD的土地集约利用，土地有限，企业是源源不断的，只要有财富，只要有市场，企业会涌进来。最后的结果大致会形成什么情况呢？从中央商务区到附近，沿着交通干道不断扩散，所以TBD将来大有希望。

　　服务体系一定要非常发达。

　　CBD楼宇经济对于一个城市的税收有着至关重要的作用，从今天开始或者从现在开始，CBD楼宇经济会有什么样的发展趋势呢？我个人观点可以归纳为12个字。一线提升、二线集聚、三线发展。一个基本的国情是我们国家的资源配置是不均衡的，按照联合国的口径100万以上的人口就成为特大城市，咱们国家北上广深早已超过千万人口，因为资源配置不均衡，导致楼宇经济、导致写字楼的含金量在各个地区不一样。

　　我重点介绍一下一线提升。这张图是截止2012年为止全国写字楼空置率，北京是2.8%，上海7.4%，杭州是19.4%。为什么特别是国外的资本家、国外的投资者，做PE也好，他们有着恐惧的心理还要来中国投资呢？因为中国有金子，有金子就要来中国走一走。

　　CBD楼宇经济提升有三个条件，提升高度、提升服务、提升水平。这张图是2012年11月26日北京CBD东扩以后核心区地块集体申请拔高，原来规划300米，申请增高到405米，原来规划150米，申请增高到238米，北京的第一高楼大家都有印象，京广中心209米，后来是银泰，再到后来是国贸三期330米，2016年底我们要兴建的中国樽可规划面积是258米。这是面子上。

　　从里子上来说，高度是什么呢？跟水平有关系。这张图是北京CBD的俯瞰图，要提升水平。哪些水平呢？有七个方面，商务部正式下文规定了哪个地方要建CBD，哪个地方要出超A、超甲写字楼，看这七个方面到不到位。第一个方面是经济集中组和国际化发展程度，有没有老外，不单单是老外的跨国公司地区总部，有没有老外的总部，有没有直接支配全球资源链接全球市场，品牌总经销、总代理数量，这是楼宇经济核心的要素点。第三是金融，有没有要素市场，资产业务规模怎么样，交易规模怎么样。第四是营商，能不能开展全世界性的会展服务。还有文化创意、人力资源、基础设施配套。一共七个方面。

　　写字楼里边商业的占比15%，酒店占比25%，业态包括了住宅、办公、商业、酒店、展厅等各个方面，目前这个写字楼是我们全中国最大的建筑综合体，也是全世界最大的国际贸易中心。写字楼层高可以到4.25米，有24小时电子设备专用空调，还有直升机的升降平台，电梯可以每秒达到10米，而不让你感到晕眩。入驻的企业金融保险类达到35%，律师事务所、会计事务所达到10%以上，从事第三产业或者服务业的企业总数超过90%，从这张图里边结合下面这张图可以看到入驻这个楼里边的企业中金公司、壳牌等等，不能盖了楼再卖了，那是低成本的买卖，而且现在也没地了，应该旧楼改造。怎么改造呢？引进哪些企业呢？要不要独栋呢？这些问题都需要考虑。其中一个方向是产业金融，我引进的一定要是做实业的公司，是国际上了  有链接市场和链接总部能力的国际公司。每一个写字楼如果服务面扩大到国际化的时候，这个写字就一定是国际化的写字楼。

　　提升服务。不完全是每一个写字楼的老总所关心的事情，实际上福建省出台了楼宇经济的公共服务标准，于2013年11月1日实施。

　　中央商务区的写字楼，是特大城市的经济增长极、是财富和梦想起航的地方。

　　谢谢大家。