杨乐涛：当前写字楼市场市场分析与投资机会

2013年12月19日至20日，中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。全国工商联房地产商会联合主办，主题为“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    乐工场联盟董事总经理 杨乐涛先生在演讲中表示，因为北京的市场整体销售价格涨幅还是很明显的，包括我们正在做的博雅CC、宇达等项目，开始卖的都是一万多，后来卖到两万多，涨幅超过30%、68%，提升价格非常快。租赁整体是略有下降，是处于调整的状况，但是也是正常情况。核心区的价格平均是在300元/月/平米。新兴商圈非常活跃，刚才我们提到的新兴商圈只是其中一部分，还有一些商圈没有来得及一一监测，包括丽泽商务区、石景山、通州，出来的项目都非常多，新兴商圈还没有来得及完全跟进，北京未来还是要看这些新兴商圈，传统商圈可监测的内容已经不是很多了。

    以下是乐工场联盟董事总经理杨乐涛先生发言全文：

中国写字楼综合体发展论坛第十届年会现场

    昨天刚刚参加了全经联五周年的座谈会，全经联是一个讲理想的地方，我今天来看了这个题目是“光荣与梦想”，房讯网做的年会也是一个讲理想的地方。理想可能昨天那些大佬都讲完了，我们今天就落到一些干货，讲一些实际的。

乐工场联盟董事总经理杨乐涛先生

　　从乐工场监测的全国的部分城市简单说一说。我们在天津也服务于新金融，就是于家堡的区域。整体来看北京的空置率在增长，其他城市像上海等等在下降，但是北京基础比较好，空置率一直还是维持最低的状态。各个区域供应量也很多，但是不显得多，因为北京区域确实太大。

　　我们在天津滨海新区服务的于家堡金融区大概是900多万平方米的供应量，号称全球最大的金融商务区，写字楼面积就500多万方。包括杭州、成都、重庆，这些我们监控的城市供应量都是非常大的。西部地区成都和重庆的价格偏低一些，供应量和空置率都非常高。杭州情况比较特殊，空置率包括售价和租金比是差别非常大的，我们在江浙一带，像这个楼里有一个杭州的金融中心，是我们正在做的浙江省第一高楼，很多业主不是像北上广深这样的市场化，他们就是拿来投资的，采用买的形式比较多。北上广深市场化程度比较高，其他城市还有待于发展。

　　从去年整体的价格来看是在振荡，小幅租金价格在下调，其他区域主要是由于我们后面讲到外围区域，郊区写字楼供应量的增加以及企业承受力的下降，所以呈现了一些外迁的状况，与此相对业主和发展商会调低价格，以满足需求。空置率都在小幅上升，价格在下降。

　　从CBD的情况来看，主要供应量是以财富三期为主，没什么太多的新增供应，但是我们在做的楼，包括远洋国际价格都有些下降，由于CBD的供应量少，所以我们把泛CBD区域也拉入在里面，包括我们在做的宇达创意中心，这是买卖的项目。买卖的项目很少，今年也有些供应，是把旧楼拿来改造卖的，包括惠普、韩建丹阳也是类似的情况。CBD核心区10块钱的租金也有，14块钱的也有。泛CBD区域的租赁，包括在高碑店区域有出几块钱的，甲级、乙级写字楼的跨度还是很大的，买卖的价格也是差异很大。我们在宇达成交的价格区域大概是两万多一平米，现在在卖的惠普大概是卖七万多一平米。韩建丹阳是下一步要推出的，在东三环南路。

　　中关村的价格也差不多，价格略低，核心区大多数成交在六到十块钱，腾达的成交相对高一点，价格在十块钱左右。买卖的楼盘非常少，其中有一单是光耀东方被中电信息大厦买了，也是在散售。凯宾斯基酒店改建成写字楼，租金报价大概在九到十一左右。未来中关村还有两个比较大的项目要推出，是陆续从明年开始往后，规模都比较大。一个是在知春路的卫通大厦，是之前的航天部的，因为航天部搬到北五环的航天城了。四通桥那里会推出中航工业园，大概推出的价格是在八到十块钱。上地有一个项目，叫数字山谷，是租赁的项目，大概五块钱左右。这些区域的成交都很旺盛。

　　燕莎商圈跟其他商圈有不同，空置率要高过其他传统商圈，外迁的现象比其他商圈要明显，因为它的价格跟CBD比较接近，但是比中关村高，特点相对不是那么明显，所以总体的空置率要比其他地方略高。二十一世纪大厦之前的成交在十一块，现在成交有所下调，现在大概在九块钱多。新增的项目不多，有两个租赁的项目。燕莎商圈有一个目前写字楼最高的价格，大概在十万到十五万平米。

　　金融街是最坚挺的一个地方，基本上没什么太多的新增供应。我们把泛金融街拉过来看，新增供应有我们曾经跟王总一起战斗过的国投，今年交付了，将来会有十万平米的出租。我们在帮它做后期的租赁服务，大概的价格，预计以前承诺给客户的价格在八块钱左右，现在市场有所下调，我们也把租金调到了六块五到七块五的样子。另外国海广场的A座我们新签了两个大的客户，一个是一万八的中铁物资，一个是国家商务部，这两个单位就占了两万多平米。马连道有个改造的项目，新项目不多，但是把泛金融街商圈拉出来还是有一些面积的，也有一些成交。真正的金融街中的英蓝国际可以出到24块，价格非常高起。

　　亚奥商圈是仅次于金融街的，我们自己判断它是综合性价比相对高，供应量少，价格又不是那么高，再加上环境等各方面的因素，所以相对很稳定。把它放大到北三环，像我们在做的茅台大厦也在这个区域。新增项目不多，新增项目有几个，供销总社有一个楼叫中合国青，另外还有东升科技园、瑞普大厦，大概价格在四到六块之间。

　　东二环商圈散售的比较多，出租的价格上下波动也比较大，主要推出的项目是银河SOHO，交房以后租赁的供应量会大增，价格也不太高，因为它散售的原因，大概在六七块钱左右。航空服务大厦是在东直门。天和大厦我们基本成交，卖给了一个业主方，未来要推出来的可能要再进行散售，但是还没有最后定，是在工体西门。丰联广场成交的是九块钱。

　　外围商圈要提及一下，北京现在外围商圈的活跃程度是很大的。我们接触比较多的在大望京区域有很多供应量，现在客户有来问北京的项目，基本上能推荐的主要集中在大望京区域，是好的甲级写字楼。保利国际广场、望京SOHO都是要成交的项目。融科、保利、绿地、方恒国际中心，这些都是在卖的甲级写字楼。方恒国际中心有一部分是持有租赁的。总部基地是我们在西南区域的重要发展新区，发展的也不错，盈坤世纪是在桦甸的项目，成交价格也不错。诺德也是卖的比较好的前期的项目。CFC中心是华夏幸福基业下一步要推出的。租赁的项目也有很多，像汉威国际中心也非常大，项目也开了。价格会是各个区域里面偏低的，性价比很高。

　　亦庄区域成交的也不少，但是整体的价格更低。包括我们正在做的胜利智地。因为产业地产的立项，所以出租的比较多，贵的能出到五块钱，一般都是在两块八左右。

　　昌平去年销售比较多的是博雅CC，是北大资源的项目，现在在做的有一个TBD云集中心，博雅CC也基本卖得差不多了，清盘了。云集中心也开盘也卖得非常火，它的体量很大，所以后面有很多项目。昌平也有一些项目是产业立项的，也是出租，持有的不是很多。里面有一些市公司自用，有一些是投资客户。成交价格，TBD云集中心是商业，所以价格在三万，一般的都是在两万出头，包括博雅CC也是两万出头。

　　外围市场目前主要以买卖市场为主，租赁还没有形成市场。

　　2013年市场成交不多，但是我们统计了之后发现也不少，有一些大单。国海中铁物资租了C座，面积是一万八。东旭集团租了中国电子大楼，面积是一万五。几百平米的我们都没有做统计，做统计的基本都是一万平米以上的。买卖的情况，一千平米以上的也不少，我们都有做统计。

　　我对前面的市场分析做个总结。因为北京的市场整体销售价格涨幅还是很明显的，包括我们正在做的博雅CC、宇达等项目，开始卖的都是一万多，后来卖到两万多，涨幅超过30%、68%，提升价格非常快。租赁整体是略有下降，是处于调整的状况，但是也是正常情况。核心区的价格平均是在300元/月/平米。新兴商圈非常活跃，刚才我们提到的新兴商圈只是其中一部分，还有一些商圈没有来得及一一监测，包括丽泽商务区、石景山、通州，出来的项目都非常多，新兴商圈还没有来得及完全跟进，北京未来还是要看这些新兴商圈，传统商圈可监测的内容已经不是很多了。

　　我们还发现一个特点，很多项目通过重新改造入市的现象非常多，比如韩建丹阳改变买过来改造的项目，惠普、中电信息、天和、四惠、茶文化大厦都是这样的项目，还有很多，但是我提到的这些都是改写字楼的，还有改公寓的，还有改别的，都非常多。我们核心区确实没地了，只有把地来回折腾。

　　在产品创新和运营模式创新上有一些新的改变，包括中央花园广场、保利都引入了很多中国的东西，因为我们从入行来看，写字楼、甲级写字楼基本都是老外的东西，但是我们看到中央花园广场引进了山水的概念，保利引进了中国灯笼的概念，开发商已经在创新方面想了很多办法，包括在推广方面，已经把项目推广到纽约时代广场上去了，这是我们中国人很光荣的事情。

　　在运营模式上也有很多创新，包括通过渠道整合来做营销，包括我们也在推出一些资产管家服务，解决散卖后续运营的问题，包括通过电商平台实现海量交易，这些都是在不断的创新，大家能看得到的。

　　对未来的趋势，我们要提一些展望。昨天我跟一个人在探讨这个问题，他觉得写字楼、商业地产其实属于很多产业很低级的运作阶段，其实我深表赞同。我在收集、监控这些各个区域的价格的时候，发现有很大问题，我们很多价格不统一，报价、成交价、使用面积的价格、建筑面积的价格，里边又含了多少免租期，有装修期，很难统计，我觉得卖写字楼、租写字楼，像初级阶段的一个集市似的，像农村、乡镇大家摆个摊在那谈价格，不像现在成熟市场价格的公开透明，交易才迅速。所以未来的趋势应该是交易价格逐渐的趋势化，买卖的环节其实已经很透明了，很清楚了，但是租赁的环节要逐渐透明化，交易环节的简化，才能使我们的市场变得越来越好。未来包括我们服务机构的整合以及合作，都会成为一个趋势，这也是未来的判断，也是我们的寄望。

　　乐工场会在我们的网络卖场公示产品房源及价格，在现有乐工场代理联盟的基础上持续不断的整合渠道代理商、经纪人，横向联合各类服务商，提高综合服务水平，提升商业地产运营效率。让我们展望未来，让我们一起携手，共同打造中国最具规模的资产交易平台，共同助力中国地产行业的持续、有效、健康发展，实现我们的光荣与梦想！

    谢谢大家！