盘点：2016年第四季度北京写字楼达新高

根据戴德梁行最新数据，截至2016年第四季度，北京市甲级写字楼年度净吸纳量高达78.5万平方米。以望京-酒仙桥最为可观，其租赁成交量占比达到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比为16.3%。

　　在租金上，第四季度北京全市甲级写字楼市场按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币387.2元，环比增长0.9%。五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币409.5元，环比增长1.6%。其中租金涨幅最高的分别为中关村、金融街及燕莎商圈。

　　在新增供应上，本季度，英皇国际大厦、金辉大厦、利星行中心二期B座、佳兆业广场、骏豪中央公园广场入市，为甲级写字楼市场带来约26.7万平方米的新增供应，致使2016年全年甲级写字楼新增供应高达101.2万平方米，是自2008年以来年度新增供应的最高值。但得益于优质项目较高的预租率，本季度全市甲级写字楼空置率仅较上季度上升0.8个百分点，为6.6%，五大核心商圈空置率为5.0%，较上季度上升0.5个百分点。

　　从市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，年度成交总量为总成 交面积的81.3%。同时，主要成交行业仍然以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。

　　需要注意的是，2016年，戴德梁行共录得北京大宗物业交易总额376亿中。70%以上的投资额投资类型为写字楼，这表明写字楼仍然是投资的主要物业类型。同时，从物业改造角度增加物业实用性以实现租金收益是市场上买家新的投资角度。具体来看，城区五环内大宗交易以改造升级为主，代表项目如东北三环太阳宫百盛商场，未来将改造成写字楼项目。早在2014年基汇资本收购东三环盈科中心，也预计将原有的太平洋百货（当时太平洋百货因经营不善已经退出）改为办公展示。城区内也陆续有项目从原来的商业、酒店用途改变为写字楼，包括建国门的万豪酒店、东长安街中粮广场商业部分等。

　　另外，根据戴德梁行的统计，2017年，北京全市预计将有238万平米新增写字楼入市。大量的写字楼入市为北京市场带来了挑战的同时也带来了机遇。

　　2017年，北京全市预计将有238万平米新增写字楼入市。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“大量的写字楼入市为北京市场带来了挑战的同时也带来了机遇。另外，2016年7月北京市政府出台进一步落实房产税的通知，由于业主方或将由新政策带来的上升的税务成本转嫁给租户，预计未来租金将会面临新一轮上涨。对新政策的执行情况及其对市场带来的变化需保持密切关注。”

　　对于投资者而言，城郊新区的写字楼物业可成为投资方向。戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵认为：“随着新兴区域的政策利好、配套日趋完善，投资者已在有潜力的城郊新区出手。最热的区域为首都机场附近的望京/酒仙桥区域。未来有发展潜力的通州、丽泽商圈也不失为投资者青睐的重点区域。”

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