2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望

　CBRE近日发布《2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示：武汉甲级写字楼存量突破百万方，零售市场迎来多个品牌首店。

　　优质写字楼市场

　　甲级写字楼存量创新高

　　服务业需求旺盛

　　需求向非核心商务区导入

　　整体而言，武汉办公需求整体保持平稳，全年净吸纳量总计录得28.3万平方米，基本与2015年持平。区域市场表现出现一定程度分化，非核心商务区的净吸纳量达到17.3万平方米，超过核心商务区成为市场去化的首要来源。

　　

2016年第四季度武汉甲级写字楼市场

新增吸纳面积分析

 

2016年第四季度武汉甲级写字楼市场

租户退租面积分析

 

 

　　高新科技行业成为主力军之一

　　从需求行业分析，金融业依然为甲级写字楼的支柱行业。第四季度服务业成为写字楼主要需求产业之一，仅次于传统金融业。另外，高新科技行业也成为写字楼的需求主力军。依托教育资源、专业软件园区和科技孵化基地，武汉的科技产业链日渐成熟，一些原处于商住楼、软件园和孵化器中的高新科技企业升级搬迁至标准写字楼，由此预计高新科技行业在写字楼市场中的需求也将保持活跃。

武汉市场供需及预测

 

　　未来非集中商务区潜力不容小觑

　　展望2017年，武汉优质写字楼市场会迎来超过80万平方米新增供应，其中超过八成的新增供应位于非集中商务区。作为产业发展的硬件载体，新项目入市将为新兴区域带来高品质办公物业硬件设施，并加速周边区域商务氛围成熟，同时也会促使一些新增需求释放。

　　优质零售物业市场

　　市场迎来休整期

　　调改仍是市场主线

　　在经过2014/15两年的新增供应高峰后，武汉零售物业市场迎来休整期，部分项目受招商进度影响，推迟开业时间。2016年，武汉优质零售物业市场共迎来四个项目开业，新增供应共计30.9万平方米。新增供应虽然回落，但各有亮点，并引入部分首进华中地区的品牌。

　　联合办公加入购物中心阵营

　　零售和餐饮品牌仍是商业需求的主要来源。武汉持续受国际品牌青睐，多个国际品牌首店相继落户武汉。快时尚品牌扩张速度放缓，尤其是老牌快时尚品牌甚至出现了闭店退租的情况。随着餐饮品牌加速布局购物中心，市场开始显露出同质化的风险。餐饮业的生存面临加剧的挑战，因此新开业购物中心则在招商中侧重于独有品牌或新晋品牌，以降低餐饮同质化对商业运营的冲击。除零售与餐饮两大业态的支撑外，需求面积大、聚集人气、业态独特的体验类、服务类业态依然是需求主力之一。值得关注还有，原本常见于写字楼、产业园、孵化园的联合办公亦开始进驻购物中心。

　　

2016年第四季度武汉商业新开业店铺数

按业态分类

 

　　品牌组合将升级转型

　　展望2017年，武汉零售物业市场预计将迎来近50万平方米优质商业开业，其中M+购物中心、凯德西城、青山印象城备受市场期待。未来项目中近八成位于非核心商圈，其中凯德西城、海尔国际广场、千禧城相继开业将助力古田二路发展成为硚口区的新兴商业中心。租金方面，全市租金增长仍将由核心商圈的成熟、地标物业驱动。

　　CBRE华中区研究部分析师钱琦琦表示：“武汉作为中部地区的门户城市，不少国际零售品牌商依然会将武汉作为进驻中部零售市场的首选之地，武汉零售市场国际品牌的渗透度会进一步提高。餐饮业依然会成为未来几年武汉零售市场的需求主力，但品牌组合预计将朝向“主题化”和“个性化”的方向转型。”

　　优质物流设施市场

　　核心区域迎来新增供应

　　市场表现持续分化

　　2016年，武汉优质物流设施市场共迎来24.3万平方米的新增供应，较2015年度下降约三成。其中2016年第四季度交付的盈石新形物流园、日日顺物流园及深国际综合物流港一期为东西湖地区继2015年之后的首批新增供应，缓解了东西湖区域供应短缺的市场现状。

　　前三季度，武汉市社会消费品零售总额3,981.21亿元，其中网上商品零售增长61.3%。网上零售业快速增长带领第三方物流和跨境电商成为年内高标库去化的主要动力。然而，受产能过剩、进出口贸易下滑的影响，市场亦录得制造业企业开始缩减仓储面积或退出高标库市场的个别案例。

　　CBRE华中区董事总经理伍嘉乐表示：“伴随着武汉优质写字楼市场新增供应高企和硬件逐步趋于同质化，开发商及租户对具备LEED认证写字楼的接受度和倾向性将逐年提高。LEED认证带来的节能环保以及成本控制等方面的商业价值也将更为凸显。对于零售市场，于2016年年底投入使用的地铁六号线将带动武汉中山大道及江汉路区域这一老牌商圈焕发新的活力，未来表现值得期待。”

 

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