合肥商业解析价格倒挂商场纷纷停业撤出

　　今年合肥楼市住宅市场迎来前所未有的量价齐升，与此形成鲜明对比的是商业地产库存高企，低迷延续。

　　不少商铺纷纷宣布正式停业或者关门，大型商业一路走低。许多写字楼项目改以“公寓”的名义远低于区域住宅价格的方式进行抛售。

　　一些住宅底商和大型商业体高楼层的商铺同样“矮人一等”，合肥首次出现了大面积商住价格“倒挂”的现象。

　　冰火两重天！商业地产，惨！惨！惨！

　　知名商场纷纷停业撤出合肥

　　近年来，合肥商业地产层出不穷，但倒闭的，停运的，烂尾的也有不少，电商的蜂拥而至和商场自身的经营管理不当等多种因素导致部分知名商业纷纷撤出合肥。

　　长江西路和西二环交叉口，开业于2013年1月30日，曾号称合肥长江西路的升级版“黄金四牌楼”，没想到开业后人气一直不旺，更是在14年9月底的时候完全倒闭了，旗下多家商铺都先后撤出。不当的定位和经营模式，加上位置、修地铁等客观因素的影响。

　　2015年5月4日，金鹰商贸集团宣布，因物业产权存在纠纷及物业营运条件受限，集团旗下位于合肥市大东门和百花井两间门店将于5月10日起暂时歇业。12月30日，合肥金鹰宿州路店官方微信曾发布，该店将于12月底正式歇业。

　　至此，三家金鹰全部撤出合肥。不同于购物中心的重资产模式，大部分百货业态都是租赁的轻资产模式，然而随着租金上涨和业主方纠纷的产生则会导致百货门店利益受损甚至关店，如今越来越多轻资产模式零售业者都谋划向自持物业的重资产模式转型。

　　2015年12月30日，沃尔玛相关负责人称，为进一步优化商业布局，沃尔玛合肥长江东路店将于2016年1月12日起停止营业。这将是继沃尔玛西二环店、沃尔玛铜陵路店、沃尔玛曙光路店外，合肥第四家关闭的沃尔玛超市。

　　沃尔玛本身经营模式比较僵化，很难适应合肥市民的消费习惯。若想打破僵局，应该更“接地气”些。

　　2015年11月28日，由于物业条件发生变化，不再适合开展经营，位于合肥天鹅湖西岸的华润苏果超市祁门路店悄然宣布关门停业。

　　合肥家乐福恒丰店于9月2日停止营业，家乐福恒丰店位于合肥市北一环与站西路交口附近，至今在合肥已开业约7年之久。开业之初生意十分火爆，后来商场人气渐淡，2015年年初超市多处货架出现货品空缺，直到8月末商铺撤离人去楼空。

　　写字楼改公寓又为哪般

　　而在今年10月2日限购政策出台之后，在合肥住宅市场降温的同时，商业地产受到的冲击也十分严重。受到限购以及房价管控的影响，购房者降低了投资楼市的预期，进一步加剧了商业地产的销售困境。

　　许多商业地产项目相比较住宅价格虽然较低，但是作为投资类的产品，去化情况并不理想。据了解，目前在合肥市场上的很多写字楼产品都有优惠的政策，部分楼盘的优惠甚至达到了数万元，但是相比其他的产品，写字楼的销售情况依旧不理想。

　　据统计，11月在办公产品上合肥商业写字楼与公寓产品的销量为1024套，其中，写字楼的销量仅为255套，与公寓产品相比，相差了近4倍。并且11月的销量与10月环比下降幅度也十分惊人，达到了近6成，严重的去库存压力依旧存在。

　　面对写字楼的销售困境，目前在合肥楼市中，不少写字楼项目为了更好的争夺客户，甚至将写字楼改成了商办公寓进行出售。今年3月政务区某盘就将写字楼产品改为商办公寓销售，由于位于政务区，并且价格优势明显，吸引了不少购房者的关注。

　　商业地产价格“倒挂”住宅差额达13000元/㎡

　　同一区域内，住宅的均价已经超过2万元/㎡，但是同区域内的众多写字楼项目价格却刚过万元。目前在合肥楼市中，相比较住宅产品，商业写字楼的开发成本一直相对偏高，但是在出售的价格上，写字楼的价格低于住宅已经成为了常态，甚至在同一项目中，写字楼部分价格也是显著低于住宅部分。

　　据本站走访发现，位于政务区的置地栢悦公馆项目，目前二手房均价多在23000元/㎡左右，而同一项目的写字楼产品目前的二手房均价仅万元每平米，与住宅产品均价相比较，差额已经达到了13000元/㎡左右。

　　同样，在滨湖区内，除了部分低价盘外，目前在售的项目均价多在15000元/㎡左右，区域内的部分二手房的均价甚至高达18000元/㎡。但是在写字楼产品上，多数产品的均价在11000元/㎡左右，个别项目的写字楼均价更是为8000元/㎡。与住宅相比较，两者间的价格相差十分明显。

　　而除了写字楼外，在部分区域的商铺产品中，价格“倒挂”的情况同样存在。据了解，目前在高新区的保利梧桐语项目中，在售的社区底商均价多在15000-20000元/㎡之间，而目前项目住宅的均价已到达17000元/㎡左右，与部分商铺价格“倒挂”。

　　中央全力发展实体经济商业地产发展或迎来转机

　　实体经济是国民经济的根基。

　　中央经济工作会议提出，着力振兴实体经济。要坚持以提高质量和核心竞争力为中心，坚持创新驱动发展，扩大高质量产品和服务供给。

　　习近平12月21日下午主持召开中央财经领导小组第十四次会议时也强调，抑制房地产泡沫，保持经济增长速度、推动经济平稳发展。

　　随着中央发展实体经济的指示下达，当下的商业地产市场已经开始出现转机，合肥多个区域的商业地产发展依旧拥有非常良好的前景。

　　安徽省清源房地产研究院院长郭红兵也对合肥的商业地产充满了信心。郭红兵认为，合肥商业地产第三季度的数据显示，当下的商业地产市场已经开始出现转机，合肥多个区域的商业地产发展依旧拥有非常良好的前景。

　　目前合肥商业地产的价值被低估，在住宅调控收紧的大环境下，合肥商业地产的拐点或将在明年4月出现。