华侨城旧改秘密 宝安入市与接盘深华发的恒祥基

　　近期深圳土地出让频频刷屏，没有斩获地块的开发商则会失落，这其中就包括和招商蛇口组成联合体的华侨城。

　　尽管与新供应土地失之交臂，但迹象显示，华侨城正试图消解“土储不足”这个词组。自11月以来，华侨城在深圳光明新区先后获得11平方公里的光明小镇项目，以及与深华发合作开发华发工业区的旧改项目。

　　相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方政府洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作更能引发市场关注。过去多年间由于资源过于集中在集团本部（即南山华侨城片区），加上几乎不涉足旧改，这家央企已面临极大的发展瓶颈。

　　在更迫切的发展需求下，华侨城一系列旧改运作浮出水面。观点地产新媒体了解，位于宝安区沙井的四海云亭项目已在筹备开盘事宜，总体量12.43万平方米。这也是华侨城自18个月前正式进军旧改市场以来，第二个面市的旧改项目。

　　值得一提的是，四海云亭入市、牵手深华发旧改项目的运作，都由一家名为“恒祥基”的公司直接负责。实际上，恒祥基去年被华侨城收购51%股权后，一直充当着后者最主要的旧改平台。观点地产新媒体查询发现，华侨城还间接入股了恒祥基原拥有人——花伴里。

　　对于恒祥基与旧改的推进细节，观点地产新媒体致电华侨城相关人士，不过对方并未予以回应。

　　神秘的恒祥基

　　恒祥基最早和华侨城有交集，源于2015年6月19日。华侨城当时披露，公司与深圳市花伴里投资股份有限公司（简称花伴里）签署协议，据此，公司以转让款661.72万元、城市更新手续完备进度补偿款23亿元、承担债务5亿元的代价，收购恒祥基51%股权。

　　观点地产新媒体了解到，恒祥基是民企花伴里旗下独资子公司，主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造。官方宣传渠道称，该公司“多年来积累了丰富的城市更新及旧改经验，土地更新资源丰富”。

　　收购恒祥基一个礼拜后，在2015年股东大会上，华侨城原董事长刘平春曾回应观点地产新媒体称，收购花伴里旗下旧改资源主要基于两方面考虑，一方面以此番与民企合作项目为尝试，改善公司经营结构、管理结构。

　　另一方面，则是由于花伴里名下拥有“具备发展潜力的项目”，因此华侨城希望通过收购建立渠道。

　　“由此公司可以在深圳这样一个区域内不断获取一些优质资源，解决过去土地资源获取太少、渠道较狭窄的问题。”刘平春如是称。

　　资料显示，恒祥基主要资产包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目，可售面积大概在60万平方米。即便如此，这个数字已远高于华侨城2015年全年签约销售面积（37.1万平方米）。

　　此后一系列动作也表明华侨城重点投资恒祥基的决心。观点地产新媒体查询到，2015年底，恒祥基由5000万元增资至6亿元，新增投资5.5亿元由华侨城、花伴里分别按51%、49%比例进行投入。

　　至2016年5月23日，华侨城召开股东大会，新任总裁王晓雯回应观点地产新媒体时，对深圳恒祥基做了更明确的定位。

　　王晓雯表态称，央企出身的华侨城过去基本不涉足旧改，而收购恒祥基最大的意义在于获得了一个旧改平台。她强调，投资者应该看到这笔收购的“平台意义”。

　　在奥园、恒大、融创近期加大在深圳并购力度的情况下，王晓雯当时还透露，华侨城在深圳也在洽谈新的项目。但她拒绝透露进一步信息。

　　华侨城隐秘运作

　　在华侨城过去的发展历史上，有三个错失的机会不免令人扼腕叹息。

　　其一是2007年，华侨城曾有意南山白石洲超级旧改项目，后者规划总建筑面积550万平方米，但项目被绿景截胡；2014年，与康佳争夺康佳总部旧改项目开发权，仅获得30%权益；2015年初，市场曾传言华侨城洽谈接盘佳兆业，此后却并未有实质动作。

　　最终，花伴里成为华侨城在旧改领域的合作方。观点地产新媒体了解，花伴里主要集中在宝安、龙岗地区开发旧改项目，代表作包括横岗花伴里、龙华花伴里、珠光花伴里、翠山花伴里、鼎新大厦等。

　　而自今年5月23日王晓雯透露洽谈项目半年内，华侨城在旧改方面一直处于平静的状态。不过，据观点地产新媒体了解，在平静背后，华侨城实际进行了一系列隐秘的操作。

　　其中华侨城2016年半年报披露，3月5日，华侨城为恒祥基提供担保2.5亿元，期限为2.5年。上半年，华侨城还收到“花伴里退回恒祥基款项”共5.86亿元；期末建造合同形成的已结算未完工项目一栏，“恒祥基项目”余额由2.36亿元增加至8.57亿元。

　　值得一提的是，华侨城持股51%的恒祥基，此后转过头参股深圳市花伴里投资股份有限公司1%股权。工商信息显示，这是花伴里集团重要投资平台，除参股恒祥基几个深圳旧改，在东莞、佛山、青岛、长治等地都有项目。

　　尽管目前无法得知华侨城在深圳市花伴里投资股份有限公司的话语权有多大，但可以明确的是，华侨城与花伴里之间存在密切的盟友关系。

　　这种关系也成为恒祥基对外拓展项目的重要基础之一。根据深华发12月8日披露，公司名下武汉及深圳的优质地块，合伙方正是华侨城旗下恒祥基。

　　接近华侨城的人士对观点地产新媒体介绍称，目前恒祥基内部以华侨城的团队为主导，包括旧改项目在内的战略也是这个团队在推进。至于人员的构成情况，该人士并未过多言及。

　　不过据观点地产新媒体查询，目前恒祥基由张长吉出任总经理，吕涛出任执行（常务）董事，陈文凤则为监事。其中，张长吉正是花伴里的一把手，吕涛此前为天津华侨城总经理，现任华侨城地产副总经理。而张文凤鲜有资料提及，该人士3个月前同时获任为花伴里投资的监事。

　　深圳旧改AB面

　　在市场人士看来，华侨城收购花伴里旗下最重要的旧改平台，除了获取旧改项目缓解在深圳土储不足的问题，更重要的是重新建立获取土地资源的渠道。

　　“旧改涉及到很多方面工作，华侨城经验不足，所以张长吉当总经理不排除是在提供帮助。”

　　纵观华侨城近两年在深圳的发展历程，土储不足一直是困扰其最重要的问题之一。观点地产新媒体了解，2015年华侨城在深圳销售不足56亿元，未能跻身区域销售前十；2016年前三季度，实现销售额77亿元，但主要依靠南山区豪宅新天鹅堡的拉动。

　　从拿地情况看，华侨城主要通过三种途径进行布局，其一是联合另一家央企招商蛇口参与招拍挂，最典型案例便是今年8月，两家企业以310亿元竞得宝安新会展中心地王项目，配套商业总建筑面积占154.3万平方米。

　　其二是通过“文化+旅游+城镇化”概念与地方政府洽谈拿地。据观点地产新媒体不完全统计，今年以来华侨城先后签下深圳甘坑新镇、华侨城国际低碳城、东部坪山文化旅游带，大鹏半岛三个旅游项目，以及最新的光明新区光明小镇项目，计划总投资额约达2000亿元以上。

　　第三则是旧改渠道获取项目。而相比前两种拿地渠道，宝安新会展中心存在大量持有运营物业的指标，旅游小镇项目则投入大、回报周期长，拥有大量可售货源、投资周期相对短的旧改项目则更具实际意义。

　　具体而言，恒祥基旗下四海锦园入市一年后已基本清盘，四海云亭项目目前计划入市；其它项目中，龙胜旧改项目位于热门的龙华新区，也于2014年3月份启动，总建筑面积39.2万平方米。

　　而华侨城最新与深华发签署合作协议，合作开发光明新区华发工业旧改项目。项目共有四块地，占地面积7.84万平方米，计容建筑面积45.79万平方米。据海通证券估算，项目住宅、商办共计可售约达73.5亿元。

　　除此以外，华侨城还有希望获得深华发位于武汉的五里墩项目。该地块占地171.9亩，总建筑面积59.2万平方米，计划建成汉阳品质最高的集高端商业、5A甲级写字楼、高品质住宅于一体的城市综合体。

　　即便如此，进军旧改也带来一定的负面作用。市场人士对观点地产新媒体表示，华侨城此前主要集中在原关内地区做高端物业，而花伴里则长期在原关外地区开发刚需项目。

　　“两家企业在产品间存在极大的差异，比如位于关外的四海锦园主要打造62-87平户型，而华侨城原有的新天鹅堡开盘主要卖300平的高层产品，这意味着华侨城必须接受向刚需产品转型。”

　　上述人士同时指出，深华发光明新区旧改项目原来的合作方是万科。后来因深华发在旧改项目上因拆迁所带来问题，导致工期进度落后于预定计划，万科申请冻结合作方资产。“这反过来也说明推进旧改有很大的困难，华侨城去接盘，不见得一定能解决问题。”

　　华侨城目前面临的问题，还来自光明项目可能带来的纠纷。观点地产新媒体了解，深华发在仲裁案没有明确裁决结果的情况下与华侨城达成合作协议，引发原合作方万科的不满。万科近日更是公开表示“绝不让步”，并表示不会退出光明项目。

　　截至发稿止，华侨城尚未就上述纠纷做出回应。

　　来源：观点地产网

编辑：huangcy