楼市泡沫VS投资价值？

　　自2014年末深圳楼市步入快速上升期，近两年间住宅价格飙升，2016年9月新房成交均价较2014年同期涨幅高达170%。

　　火爆的市场引来各方关注，38.36的房价收入比令深圳在2016上半年全球各大城市中排名居首，泡沫论甚嚣尘上；与此同时，亦有权威报告指出2017年投资者将对深圳市场保有浓厚兴趣，无论投资前景排名还是发展前景排名在亚太城市中都位列前五。

　　看似冲突的观点同时指向深圳，

　　真实情况又如何？

　　回想在此轮全国范围的楼市上涨行情中，深圳市场率先于2014年末复苏，而后量价齐升；尽管今年初330新政后市场活跃度有所降低，但价格始终坚挺……整个周期房价涨幅可谓惊人。而推动价格大涨背后的原因除了简单直接的供需矛盾外，既包括土地资源限制导致未来供应持续不足的预期、城市竞争力加强吸引人口流入带来的需求支撑等长期因素，也涉及到此前较长时间严格的限购限贷政策所压抑的需求释放、股市财富效应流向房地产市场等短期因素的影响，而投机性资金大量涌入、杠杆率高企等外部因素同样不可忽视。这恰恰也意味着快速飙升的价格背后暗含泡沫，长此持续必然影响整体市场的健康发展。所幸黄金周的最强调控叠加330新政的效力，令住宅市场出现急刹，短期内房价难现大涨。

　　尽管如此，深圳楼市的泡沫含量似乎也不适合单以全球最高的房价收入比来衡量，毕竟正在构建的住房体系将会是多层次的保障与市场相结合的体系。虽然深圳产业发展及房地产市场长期面临土地资源的局限，但保障性住房的建设及规划却并没有因此缩水：十二五时期已完成保障性住房供应11万套，且十三五期间计划供应保障性住房将达35万套；同时，深圳对人才实施领先于全国大部分城市的住房补贴政策，切实减轻其购房压力。如果说“底层有保障、中层有补贴、上层有市场”的住房供应体系能够在未来全面落实，那么商品住宅高端化将成为必然趋势。届时，以全体居民收入和仅覆盖高端需求的商品住宅价格来测算的房价收入比来衡量市场泡沫，似乎就要大打折扣了。

　　另一方面，快速上升的房价背后虽然存在泡沫的累积，也反映出投资者对深圳城市发展的信心。在近年来全国经济整体放缓的背景下，深圳仍以8.5%以上的GDP增速领先于其他一线城市，人均可支配收入更是多年来持续稳居全国首位。强劲的经济增长动力不仅来自充满创新能力与活力的青年人才资源，也受益于公平高效的市场竞争环境。除当下青年人口占比高外，深圳还具有一线城市中最为宽松的户籍政策，这意味着不断流入的人口为深圳经济发展带来源源不断的人力资源支撑外，还将为房地产市场带来稳定的居住需求支撑；作为具有改革开放引领作用的经济特区，深圳具有高效简洁的政府系统，培育出了公平自由的市场竞争氛围，民企活力得以最大化的激发，深圳专利授权量多年来全国排名靠前，2014年、2015年分别为53,687项、72,120项，均排名第二位，仅次于北京。作为全国首个国家创新型城市，深圳逐步创新财政科技投入方式，撬动银行、保险、证券、股权基金等资本要素投向科技创新，促进科技然、金融综合发展，可谓名副其实的创投之都。

　　改革开放以来，深圳已然从一个小渔村转变为全国领先的创新中心，拥有高效的政府体系和充满活力的市场环境；经济增长由创新型民营企业支撑，已顺利实现其他城市期待的经济转型；培育出华为，腾讯，大疆，万科，比亚迪，中国平安、中兴通讯、招商银行等等一大批知名企业。城市价值及大量的财政投入吸引源源不断的人口流入、良好的市场环境促进企业进一步发展壮大，人口的增长及企业的扩张带来持续增长的居住、商务、商业需求，为各类物业的消化带来强劲的支撑力量，并促进市场愈加繁荣，而大力推进的城市建设投入使得城市环境愈加完善，必将进一步带动物业价值。加之，“特区中的特区”前海的发展和探索有望成为创新增长的新引擎，未来深圳城市发展前景及投资前景可见一斑。

　　而结合当下物业市场的具体状况，华南及华西区研究部主管及董事张晓端 认为：住宅价格的急剧上升必然累积了一定程度的泡沫，但预计经过政策和市场相结合的调节，市场阶段性盘整后仍有望稳步上行；而作为经济发展的晴雨表，经济发展的良好前景必然为商务办公市场带来乐观预期，即便阶段性的集中供应或令市场一段时期内持续承压，但整体市场中远期表现仍然被看好，优质物业投资前景依然乐观；同样面临供应及竞争压力的商业市场，需求面的支撑依然存在，如何与时俱进的提升经营管理、在竞争中脱颖而出，并形成不同于现状的多层化的商圈格局，亦值得期待。

　　来源：戴德梁行

编辑：wulingya