王石苏鑫等大佬组了个局 教你未来房产怎么玩！

　　楼市，依旧是所有人关注的焦点。

　　今年各地楼市疯涨，疯到什么程度？政府都怕了，930新政后，超过20个城市政府陆续出台了针对当地市场略有差别的限贷限购政策，以让房地产市场降温。房地产感觉一下子被掐的好像哑火了。

　　总的来说，房地产被人们热烈讨论的时候好像已经过去了，天气渐冷，新年将近，现在正是我们好好思考的时候。

　　12月3日晚，财新夜话围绕楼市调控与掘金这一热点话题进行了探讨。万科董事会主席王石、高盛中国区副主席哈继铭、信泰资本创始合伙人蓬钢、高和资本董事长苏鑫以及阳光100董事长易小迪出席，探讨地产未来发展转型之路。

　　王石，应该说在中国房地产业“他说第二，无人称首”，宝万之争后，鲜有王石新闻消息露出。而此次峰会上，王石也避开险资“土豪、妖精、野蛮人”话题以及个人一年来工作生活历程不谈，对未来房地产做出了3大预测。

　　未来中国房地产市场依旧非常巨大

　　十年前，即2006年，万科预测未来十年全世界十大住宅开发商有五家是中国的。也就是中国会在2016年占到五位，当时大多数人不信，现在情况是中国占了八位。也就是说，十年前万科预测是保守的，这说明什么问题？

　　“就是中国市场的巨大。十年前，我们预测中国会成为最大的市场，但是没有想到会这么大。因此，对于未来市场还是想像不到会如何巨大。”在财新峰会上，王石再次对未来十年房地产行业发展做出了预测。

　　赞同调控，土地财政模式必须转变

　　王石认为当前房价过高，与居民收入严重不一致，这是不健康、也是很危险的。

　　“从过去、现在、未来，根据中国的实际的国情，既不是一个充分的市场经济，也不是一个计划经济。所以，在政策导向非常明显的情况下，在房地产如此背离的带有疯狂的上涨情况下，我历来赞成进行调控。”

　　王石表示，中国目前这种土地财政的模式需要转变。曾经深圳土地收入占其财政收入的40%，如今仅有3%。在他开来，这才是一个成熟城市和健康发展城市。

　　未来开发商继续大而全？不如找准定位，走专业化道路

　　现在开发商基本上从开始投标拿地、规划、建设、销售、物业管理地产全流程大包大揽。王石认为，开发商大而全的模式终将过去。未来开发商要找准自己的定位，是开发还是拥有或者承包商？他表示，万科的战略还是住宅产业化和绿色建筑。万科对自己的定位就是总承包商，可以向外输出住宅产业化产品。

　　除此之外，王石也分享了他对于未来房地产行业健康发展的展望与期待，比如城市土地利用效率还有很大空间，“北京如果能达到香港的土地利用的效率50%，那么北京就能容纳1亿人。”

　　苏鑫，高和资本董事长，专注商业地产投资与运营，他从资本的角度分析本轮调控以及分享了商业地产投资经历体会。

　　城市更新开启国内万亿市场

　　苏鑫在峰会上表示：“当前，传统房地产市场遭遇天花板，一二线城市内新房市场空间已经越来越小，已不同程度地步入了存量房时代。”在新时代背景下，无论是从市场还是政府来看，对办公、消费、生存环境都有了新的需求，城市更新开始成为房地产投资的又一个热点产业。

　　以存量商业地产为例，市场需求总是不断变化，在互联网时代，办公环境要求开放、交往、多元、融合，如今核心区域已经不能满足，只能通过持续的更新改造更好的实现其价值。同时，近年来，北上广深等一线城市的政府在“城市更新”上也有越来越多的规划体现，例如上海市规划局就专门成立了“城市更新处”。

　　调控本质是让住宅重新回到它的居住属性

　　苏鑫举了一个例子：中国现在四个一线城市房地产总价值已经占到美国的70%，在他看来，房地产到底有没有泡沫，一目了然。

　　传统的开发模式——“高利润、高杠杆、高周期”三高模式，在如今政策和市场相继泼冷水下——土地价格高、资金收紧已经政策调控，显然不能继续。在苏鑫看来，此轮调控，除了这次提出用信贷的方式限制，增加首付，限制第二套投资，从国际经验看，还可以用税收的方法，其实就让房子重新回到它的居住属性上来。

　　房地产由制造业向服务业转变城市更新与资产证券化成商业地产去库存关键

　　在苏鑫看来，房地产以前是制造业，靠资源，具体就是钱和土地来赚取利润的，未来房地产应该变成服务模式，是靠提高附加值来赚取利润，而具体的工具就是金融和互联网。

　　“类比互联网就可以看到这个行业会有多么巨大的转变，在五年前，是PC时代，现在我们感受到移动互联时代，同样房地产过去30年一直是制造业，未来的30年就会变成服务行业，变成服务模式。”

　　同时，他也表示，在这种情况下，地产行业（聚焦到商业地产）也不乏新的机会。其一是城市更新，这将是一个万亿级市场；其二则是资产证券化，债性的REITs和股性的CMBS都是破解商业地产存量的大趋势，同时，他认为房地产开发商更应该关注商业地产的本质——运营服务，把现金流做好，这样长期资本才会流入进来。

　　关于未来行业走势是制造业为王，还是服务业制胜，王石认为苏鑫稍显乐观。在王石看来，中国房地产的制造业才刚刚开始，过去甚至现在房地产还停留在手工及低质阶段，未来还有很大提升空间。不过，苏鑫也补充到，对于住宅地产确实制造业还会有长足发展，但对于商业地产来说，运营服务和创新内容显得更加重要。

　　此外，哈继铭就房产泡沫发表了自己的看法，他认为中国一线城市房地产价格是全世界最贵的，相对收入来说，它是泡沫，但是不等于短期内不会涨。信泰资本创始合伙人蓬钢表示，现在资本出海需要的技术含量也会高一些，最好有专业人士指导，因为国际事态动荡非常的复杂，比如英国的脱欧，特朗普当选以及最近意大利、奥地利、法国出现选举的不确定性都会有影响。

　　阳光100董事长易小迪直言，现在的开发商除大型企业外，怕都是不太好过。在易小迪看来，中国的开发商要走向成熟，最终要从运营租金和物业价值上获得利润，运营能力、尤其是长期有租金升值的能力，可能是未来开发商的出路之一。

　　在美国人人必读的房地产泡沫入门书——《房地产的繁荣与萧条》一书的封面上，有这样的一句话：已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。

　　而通过这些一群经验丰富的行业前辈分享经历，最大的体会莫过于，从历史中吸取未来发展中可借鉴的经验，时刻反思现状，时时提醒自己，任何时候都要遵循规律与常识，顺应趋势，这样，才能让行业健康、持续地发展，也让作为从业者的我们真正得益。