“最后的整售” 金茂外滩53亿大单写字楼

　　继去年双十一签下23.5亿元整售大单之后，中国金茂上海北外滩星外滩项目在临近年末之际又刷新了自己的纪录。

　　12月6日消息，中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心1号写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过8万元/平方米。据了解，该栋写字楼是上海国际航运中心1号楼，高达200多米，是北外滩的地标性建筑。

　　在潘石屹和李嘉诚等多个上海优质物业持有者接连“抛售”之时，金茂写字楼巨额整售大单无疑再次将公众的焦点转向上海写字楼市场。

　　虽然物业所有者抛售资产固有其基于企业发展策略和利润的考量，然而在这些业新旧业主交换进场的背后，是否意味着这些抛售者正踩在一个市场的最高点高瞻远瞩，这也映射出上海商办物业未来的市场斜阳？

　　“最后的整售”

　　资料显示，星外滩项目位于上海虹口区南部滨江区域，西连老外滩商业中心，南望陆家嘴金融中心，三者形成鼎立之势，共同构成上海“黄金三角”。

　　项目总建面超过150万平方米，由上海国际港务集团、中国金茂母公司中国中化集团公司共同投资，双方各占一半股份。并且由星外滩项目由国际客运中心、国际航运服务中心及星港国际中心三个超大型项目组成，共34栋楼，区域范围内规划兴建300万平方米高品质甲级写字楼。

　　据悉，星外滩项目最早启动于1999年，共分为三期。2009年一期项目完工，2014年底之前二期项目完工，三期将于2016年建成。截至2014年10月，上海港国际客运中心在建有13栋楼宇，上海国际航运服务中心在建有19栋楼宇，并将于2016年全部竣工。

　　此次出让的该栋写字楼是上海国际航运中心1号楼，高达200多米，是北外滩的地标性建筑。

　　而消息称，接盘者国投发展将会以次作为第二总部，把金融、交通、养老大健康、资产管理、前瞻性战略产业及投资基金、大数据与“互联网+”等业务板块总部落户北外滩。

　　此次交易总成交金额52.88亿元，折合每平方米作价约8.2万元。虽然上海国际航运服务中心自开售以来多次出现整购销售，但是本次几近53亿元的成交总额，是继上海世纪汇200亿元交易大单之后今年上海又一刷新纪录的商业物业巨额交易，不过，与该项目去年94800元的销售单价相比则有所回落。

　　据悉，2015年11月11日，北京新三板挂牌企业中科招商以22.82亿的价格买下了与本次出售的地标性建筑一路之隔的一栋10层楼办公楼，折合每平方米94800元，该成交价格远远超过了上海国际航运服务中心以往的出售价格，成为了上海当年写字楼售价的No.1。

　　对此，莱坊高级董事综合项目顾问及代理服务部主管洪淑慧对观点地产新媒体表示，出售价格的不一致有可能因为标的具体位置的不同，此外，还有购买者对于标的未来发展的预期不同。

　　此外，截至发稿暂未得到金茂方面的回应。

　　不过，洪淑慧对观点地产新媒体分析，金茂整售办公楼其实很正常，在其他城市也有出售地标性建筑，商办物业的销售可以带来现金流进行其他的投资，并且金茂作为一级开发商，每次拿下的项目规模都比较大，不可能都全部自持。

　　写字楼沪上斜阳？

　　在潘石屹和李嘉诚接连“抛售”上海商办物业之时，金茂写字楼巨额整售无疑再次将公众的焦点转向上海写字楼物业市场。

　　事实上，据戴德梁行华东区研究部数据显示，今年截至第三季度已有17宗写字楼大宗交易，涉资261亿元；环比升幅143%，与去年同期相比则下降21%。

　　多个房企纷纷抛售资产，其中当然固有其基于企业发展策略的考量，然而在商言商，一切商业行为的背后均是一道收益得失的计算题。

　　据悉，上海世纪汇200亿元全部售出后，获得未经审核的得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元），有媒体测算，如若李嘉诚继续自持，再过15年也抵不过此次倒手。

　　洪淑慧还对观点地产新媒体指出，金茂此次的交易价格十分划算的，“在虹桥商务区，商办物业的出售价格一般为每平方米6万多，而超过了这个金额我们都认为是比较高了的”。

　　然而，在上海商办物业新旧业主交换进场的背后，上海写字楼市场也呈现出一定的下滑迹象。此前有业内人士指出，虽然上海写字楼资产价格仍然维持在今年上半年的高位，但写字楼租赁市场已经开始向下，目前租金收入有可能下降。

　　戴德梁行统计数据显示，在第三季度，上海写字楼租金环比下跌2.0%至9.8元/天平方米，超甲级写字楼的平均租金环比大跌3.7%至13元/天平方米。

　　此外，第一太平戴维斯10月12日发布的最新数据显示，上海未来两年将迎来写字楼供应高峰，新增供应大幅推高此类物业存量，上海写字楼市场将出现短期供过于求的局面。

　　意味着，众多抛售上海物业的所有者正踩在一个市场的最高点高瞻远瞩，而这是否映射出上海商办物业未来的市场斜阳？

　　不过，多位业内人士亦向观点地产新媒体指出，上海作为国内经济最为繁荣的城市之一，从目前来看，商办市场不存在一个高位时间，虽然在多种经济不确定性的影响下，未来商办市场有一定幅度变化，但是这种变化不会很大。

　　来源：观点地产网

编辑：huangcy