城市更新与旧楼改造或引领行业新风口

　　房讯网讯 众所周知，每个现代都市都经历着从"孕育"到"生长"、再到"成熟"的过程。随着中国城市化进程的不断推进，北京、上海之类的大型、超大型城市，已经开始面临新一轮的挑战：这就是如何形成内生的可持续发展力，从"城市"的阶段进入"更优城市"的阶段，即"城市更新"！

　　在"城市更新"概念全面升级的今天，存量项目的改造目标不仅限于赋予旧建筑新的功能和适用性，而会更关注生活在项目中人的健康、舒适性及项目本身的价值，通过带动周边环境的改善提升客户的办公品质和互动频率。

　　作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨大经济价值。在存量房时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升价值，是非常重要的商业地产发展模式。

北京中粮广场

　　 率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市，新房开发进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。

    事实上,旧改已然成为最近几年地产市场的一大热点,越来越多的开发商也加入到旧改的行列。目前,包括招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。

　　自2010年以来,一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少,另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎,因此土地市场量降价升的势态较为突出。土地价格的不断上涨,导致开发商的开发成本越来越高。这种情况下,旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低开发成本从中获利。

　　而对于旧改,不少地方政府也在加大支持力度。2014年2月,上海市《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》就曾提到,希望开展上海中心城市更新工作。而在之后深圳、广州也有类似的政策出台。

　　去年,国土部也出台《节约集约利用土地规定》,也是针对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用,对城乡低效利用土地进行再开发。

　　写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者"商改写"装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。

　　全联房地产商会写字楼分会副会长、北京中粮广场总经理孙天立表示，目前一二线城市新房市场的空间越来越小，核心区域饱和度决定了城市的发展外溢。满足核心区域的城市需求，形成一套成熟的市场体系，核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显。而一线城市核心区域已不在允许新建商业圈，例如北京。旧楼改造便成为一个历史发展的必然趋势。

　　"在商业物业增速放缓的情况下，'商改办'是一种形式，但不是救命稻草。'商改办'的过程中要充分考虑地理位置、改造条件是否合适，包括接收者管理能力、操盘手水平，这些都是能否盘活库存商业的关键因素。"仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华表示。

　　全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯对房讯网记者表示，城市更新或成为商办地产行业下一个风口。北京优质写字楼存量少，未来竞争大。商业改造成写字楼的项目并不少见，而北京盈科中心"商改写"、中粮广场C座改造之所以成功，就是注重绿色理念、社区理念、文化理念、智能理念四大理念的结果。

　　由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，将于2016年12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十二届年会。该论坛由房讯网发起，联合全联房地产商会权威主办，是中国房地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

　　作为房地产行业一年一度的顶级盛会，中国写字楼发展论坛的每次年会均汇集了地产界、金融界及学界最具话语权的权威人士，围绕当年中国地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前房地产发展的共识。

　　2016年12月21-22日，600位地产界、产业界、金融界、学术界及互联网界专家期待与您共议"商办地产下半场"。

　　来源：房讯网