“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会

　　11月21日，四川省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件，其实施意见中共计提出5项重点任务，其中“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”尤为引人关注。

　　11月3日，房观察智库专家就“省政府鼓励租房市场可“商改住”——商业地产去库存的救命稻草?”进行了一场在线的深度讨论。智库专家表示，“‘商改住’确实只能解决部分库存产品问题，主要在公寓类有改造空间的项目上体现。要等“商改住”、商业转型、去库存以后，未来商业地产才会有更大的发展。”

　　吴丽娟：亚威投资有一个统计数据，成都目前的优质商业库存量超过400万平米，这是今年上半年的数据，其中包括商业、写字楼、公寓、酒店类。关于规模的讨论数据并不统一，从政策上来看，哪些商业地产有机会改，怎么改?我个人认为比规模本身更重要。

　　肖伊凡：关于已建成的写字间、商业的建筑结构修改。写字间有办法，但是裙楼商业的体量大，建筑修改问题比较大。写字间我认为是有可行性的，主要是软件上，写字间的公摊、中央空调、物管的费用，需要看项目具体的情况。但是甲级配置的写字间的物管硬性费用比较夸张。

　　毛国英：这个政策对于公寓的影响比较大。主要是水、电、气按住宅收，所以公寓出租比较好，好出租加总价低，就是一个去库存的契机。但对写字楼来说，甲级写字楼的物管费用下降空间不大，要保证品质。公寓不需要改的，只是费用降低了，也好出租了，在政策之前，按商业收取的电费之类会对出租造成直接影响。行业有收费标准，“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会。

　　比如最基本的外来人员问题，甲级写字楼能够保证外来人员无法进入，普通写字楼就很乱。甲级写字楼的物业服务是物有所值，其实是不存在夸张的，不存在“商改住”的问题，产权性质仍为四十年商业产权。我们的理解就是租客成本降低，出租变得更容易，有出租市场就有销售市场，从而达到公寓产品去库存目的。

　　董林：这个政策应该只是对公寓项目有利，写字间改造的机会不大。实际情况看应该对办公楼反而不利。

　　吴丽娟：今年年初我有一个分享，是关于创客空间如何成为写字楼去库存的方式的。这个政策也可以反映，公寓其实主要的需求还是居住。原来的规划是有问题的，商业51%的比例，强制性的出来了很多公寓。而公寓本身作为办公使用也不好，LOFT又被限制4.9米，也是很鸡肋的。

　　肖伊凡：写字楼有一定的机会，公寓的租赁市场还是不错的，有一个真实的回报率也是不错的看点(主要是天府新区比较好租)，如果是住宅产权它的变现性要好不少。综合体，主要是综合体的裙楼部分，才是真正的难度。这些裙楼在建筑上很难变成住宅进行使用。

　　40年产权公寓“商改住”可看作第一步实验

　　吴丽娟：对于40年产权公寓可以使用民用水电气可以看作“商改住”的第一步实验。从趋势上来说，“商改住”是一个去库存的方式，但也不是所有都适用。政策应该还有一个反映周期吧?

　　庄川宁：底商、集中式商业新政策无法改善。在商业部分，小投资者很谨慎，底商、写字楼基本很少投了。

　　吴丽娟：我也觉得目前商业市场上的压力很大。规划上大商铺太多，小投资人基本都退出商铺投资市场了。招商和后期经营都有问题。如果酒店可以去化两层以上的商业空间，原来酒店的塔楼正好改为居住，也是一种思路。

　　只是“商改住”之后，消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比较看好长租型公寓市场。现在解决的是历史遗留问题，肯定会增加成本。真正应该回归到市场决定产品供应，而不是规划一刀切。

　　董林：优客逸家的集中公寓是运营智能楼宇管理系统的输出模式。烂尾楼改公寓的概率也不会大。

　　朱伟：如果国土部门变更了土地性质，那就会把40年产权变更为70年。目前商业地产的问题是招商营运，改为住宅以后没有招商营运的问题了。不过住宅的水电气费不一样，这次“商改住”会把这个成本降下来。40年产权跟70年产权还是不一样，到期又会续费，使用成本会增加。

　　胡晓君：“商改住”的住宅产品和传统的住宅产品不能做一样的。40年产权的住宅和公寓没太大区别，商业的根本是市场消费需求。

　　政策能否带来商业地产投资热潮 市场还需要一个反应周期

　　吴丽娟：大家预计一下，这一轮政策会否给成都的商业地产带来一轮投资热潮呢?

　　肖伊凡：不太会，这样的修改是个性化的修改，每个商业都不同。裙楼是我最担心的。关于那种还没有开发的商业用地，也比较好解决。但是原有的土地指标不变，会让人头痛。变成住宅了，公寓所享受的政策是否也与住宅相同，主要是户籍方面的。

　　朱伟：要等“商改住”，商业转型，去库存以后，未来商业地产才会有更大的发展。这也是变相供给侧改革的一个尝试。

　　吴丽娟：问题确实存在，解决方案也会带来很多创新。商业地产的高库存的确是成都房地产市场的一个“痛”，那么除了政策方面的支持外，还有哪些思路是可以考虑和创新的?

　　朱伟：现在住宅还是供不应求，成都人口还在继续增长，最近拍卖的几块土地，住宅用地都是高溢价率。目前大文件有了，相关部门还没有相应的文件。只有陆续办成一些“商改住”的案例才好办。

　　庄川宁：我朋友的一个项目，在申请土地性质改规时不太支持。衣恋优客城市广场对原项目重新定位规划、形象包装、企划推广、内装设计、以及通过整合外部资源，改善了原有资产的价值，值得学习。衣恋库存量大转换模式提升现金流，这是乙方在求变。

　　肖伊凡：成都的商业有不少地段还是不错的，有良好的学区、医疗配套，如果政策上有一定的优势也很关键。普通裙楼是可以改的。但是大型综合体很恼火，基本是封闭的。

　　吴丽娟：“商改住”确实只能解决部分库存产品问题，主要在公寓类有改造空间的项目上体现。同时，物业、政策、配套，市场是否支持还需要综合考虑。

　　胡晓君：市场还是需要街区式商业的，不同于封闭式的购物中心以及传统的裙楼底商。街区式商业可以打造主题性质的商业。供应量大了，市场只有那么大的需求。成都华联是衣恋集团打造的奥特莱斯，价格低于电商。我认为不是所有项目都能这样改造的。商业综合体赖以生存的是：品牌方、顾客群体。

　　朱伟：低密度的商业难改，楼面地价高，加上建筑成本和改造成本，可能卖价低于成本，而且改造后的管线配套设施也没有原有住宅配套稳定安全，比如漏水、地下管网、电梯、通风、采光。有些大型商业，中间部分不临窗，里面通风采光都不好，居住环境很差，舒适度差，写字楼“商改住”可能会好一些。不管怎么改，目前成都的市场并不能支持成都过剩的商业地产，肯定有些会被淘汰或转型。

    来源：房观察

编辑：wulingya