广东允许商改住 利好公寓租赁≠利好公寓投资

　　近日,《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》发布,明确鼓励住房租赁消费,并出台一系列优惠措施,其中包括允许商业用房改为租赁住房,土地用途可调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;甚至“N+1房”有望合法化。《意见》似乎给公寓市场打了一针鸡血,一些公寓销售开始在朋友圈刷屏称“以后买公寓和买住宅一样了!”。然而,该《实施意见》真的能直译为“利好公寓市场”吗?显然,这样的理解有所偏颇。

　　《实施意见》的确对公寓市场有利好,只不过其利好针对的是公寓租赁市场。

　　《实施意见》明确,允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这意味着,商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房,并且水、电、气价格按居民标准执行。

　　以2016广州水电费价格标准为例,《实施意见》出台前公寓用水价格为4.10元/立方米,出台后将按照居民生活用水价格收费即2.80元/立方米,仅水费一项就能节省31.7%的费用。

　　同时,《实施意见》明确,完善改变土地使用条件手续,消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。也就是说,未来在一定前提下,业内所称的“N+1”可能纳入合法范畴,比如将客厅改造成一间房间,单独出租使用。但具体执行仍需等各地细则出台。

　　此外,《实施意见》也对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。一系列的优惠措施不可否认能对形成稳定的公寓租赁市场体系有利好促进作用。

　　至于销售人员此时就开始兴奋未来公寓投资市场大好,则为时尚早。

　　优惠措施主要鼓励和支持租赁市场,目前大部分买家没有将购买目标转为公寓,主要是因为产权年限没有变化。随着,各项租赁优惠措施出台,公寓租赁和住宅租赁的差异逐渐缩小,为了兼顾市场公平,公寓年限方面改变的可能性并不大。

　　对于房产投资者来说,除了年限问题,公寓还有一些先天弱势。例如,公寓住户无法落户,无法享受到学位房、医疗福利;在目前市场,投资住宅的回报率可能会高于公寓的等等。

　　业内普遍认为公寓大部分产品成交依赖投资性需求,此类购房群体对市场的价格波动更为敏感,从历史数据来看,当面临市场调控时,房价涨幅趋缓,投资客群的消失也会更快,公寓成交价格往往会先一步下跌。购房者投资公寓需要多方面进行考量,投资需谨慎。

　　《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》无疑会利好公寓租赁市场,但也由于公寓本身属性的弱势和市场对政策措施的滞后反应,《实施意见》会对公寓投资市场产生多大利好影响,仍需静待各地细则出台。

　　来源：南方网

编辑：huangcy