房地产税这场零和游戏即将到来？

　　对于国人来说，房地产税犹如一场“狼来了”的游戏，时不时就被用来当作打击楼市信心的利器。

　　近日，国办鼓励各地政府创新探索房地产税的指导意见出炉后，重庆马上宣布修订于2011年执行的房产税暂行办法，将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“首套”。

　　此举再度掀起轩然大波，一时间，房地产税仿佛已经向我们每一个人无限迫近，而真实情况是，房地产税仍在过关打怪，难以确定开征的时间表。

　　第一关 ：立 法

　　按照税收法定的原则，房地产税的开征首先要完成立法。

　　2015年6月，十二届全国人大常委会公布当年的立法规划，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。本届人大任期是到2017年底，因此，理论上房地产税法最晚应在2017年底提交审议，并可能在下一届人大任期内通过。

　　然而，2016年立法规划中，房地产税法又被改列入预备项目，即由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2016年或者以后年度安排审议。此举说明房地产税法的草案尚未成熟，立法恐将后延。

　　第二关：存量房产的余值评估

　　一直以来，房地产税都面临着技术壁垒的挑战，房地产的估价就是其中之一。

　　2016年12月1日起实施的《资产评估法》，奠定了监管评估行业的法理依据，但是，针对我国不同类型庞大存量住房的余值评估，始终并未形成系统化的方案，特别是在城市和农村大量存在的私有住房，早期各种性质单位分配的公房，以及“小产权”房等。

　　因此，没有系统的评估机制，将来就很难避免纳税人与征税部门在房地产税税基的确定上存在争议。

　　第三关：全国住房信息联网

　　全国住房信息联网后，盘算清楚家底才能合理制定房地产税的税制，包括税基、税率、优惠范围，乃至各级政府如何分账。

　　在基础数据梳理清晰的基础上，房地产税的制定与征收方能有序推进。

　　自2015年3月实施的《不动产登记暂行条例》将为房地产税的征收起到基础性作用，房产税的税基被有效掌控，逐渐摆脱以前各地政府和相关部门无法掌握跨区域拥有不动产的情况。

　　按照计划，2017年，我国要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，实现对国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

　　此事项进展如何？

　　在1月13日结束的全国国土资源会议上，国土资源部部长姜大明透露，力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台，但同时，他又提到，加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记。

　　可见，年底前能够实现全国城市住房信息联网，但农村住房纳入信息平台有待完成，全国住房信息的收集仍处于“瘸腿”状态。

　　第四关：合理的税制

　　房地产税能让国人接受的首要条件就是合情合理。要想开征，有关部门面对的首要问题就是厘清与此前执行的房地产税费的关系，避免重复征税。

　　目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节包括契税、印花税、增值税、企业所得税或个人所得税、房产税等。

　　其中相当一部分税种是在1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税收制度。

　　第五关：地方财政收入的平衡

　　经过十几年超常量级和急速高效的开发建设，中国房地产产业的增量空间已基本饱和，在三四线城市甚至普遍过剩。

　　房地产税作为地方税种，曾被寄予增加地方财政收入，取代土地出让金，解决城市发展资金不足的希望，但是，在2011年开始试点房产税的沪、渝两地上，并未看到这种可能。

　　彼时，上海采取增量征收模式，重庆则采用高端存量征收模式，试行6年来，从税收收入来看可以说乏善可陈。

　　以上海为例，2011-2015年这5年时间里，每年平均征收的房产税是966亿元，占税收收入的比重从未超过1%，5年平均是0.87%。2015年上海房产税收入最高的年份也不过123.8亿元，而当年上海土地出让金高达1677亿，房产税仅相当于卖地收入的7%。

　　重庆面临同样的问题，2015年，重庆共征收52.46亿房产税，占总税收的3.62%，而当年土地出让金收入却超过千亿。

　　既然住房持有环节的税收收入不足以覆盖房地产的其他税赋，就无法合并其他税种，但如果作为新税种开征，又涉嫌重复征税，于理不合。

　　房地产税，正走在法理的十字路口上，我想，这也是财政部迟迟未完成草案的原因之一。

　　当前，中国房地产市场正面临着逐步向存量交易转化的时期，房地产税制定合理的税制、在合适的时机出台，将成为市场转向的重要催化剂。正式颁布前，随着投资客降低房产投资比重，套现离场，楼市还会面临一定的抛售压力。

　　但是，建议你还是放弃房地产税开征将会降低房价的幻想吧，特别是一线城市，房地产税如果能起到减缓房价涨幅的效果就已经极为不易了，要知道，北京还是北京，上海还是上海。

　　来源：公众号毅家之言

编辑：wulingya