王健林万字年终总结中万达商业如何变轻

　　万达的年会历来备受外界关注，尤以王健林的一举一动为甚。除了每年开嗓献声的曲目，“首富”亲自做的年度工作报告也是重头戏。

　　1月14日，万达集团2016年年会在合肥正式召开。按照以往惯例，万达年度会议选址是过去一年最具代表性的项目，所以去年在新开业的西双版纳度假区举行，今年则在新开业的合肥万达城召开，后者被视为促成“万达城”落户的关键项目之一。

　　观点地产新媒体了解，王健林照例在年会现场做了近100分钟的工作报告，详解万达年内的经营业绩。其中，2016年万达集团实现营业收入2549.8亿元，同比增长3.4%；万达商业收入1430.2亿元，同比则减少25%。

　　尽管营收增速放缓、房地产收入下降，王健林在现场为万达的工作如是定性：“基本实现企业转型。”

　　他解释称，一方面，期内万达商业收入减少25%，净利润却仍正增长；另一方面，集团服务业净利润占比逾60%，首次超过了地产开发利润。“甚至可以说，万达商业也不再是地产企业。”

　　转型潮下的万达商业

　　2016年同样被万达视为转型的关键节点。去年初，王健林对外释放的“去地产化”信号犹如一枚重型炸弹引爆地产圈。如今时隔一年，这家房企交出的成绩单，将直面市场的检验。

　　在1月14日的2016年年会上，王健林丝毫不掩饰对万达过去一年业绩的得意。在工作报告甫一开始，他便表示，在地产火热的2016年，集团大胆调减600亿元地产收入目标，坚决实施企业转型，“在中国除了万达，没有别的企业能做到”。

　　对于转型，万达在去年初提出过三个考核指标：首先是集团服务业的收入、净利占比过半，具体年内两项指标均超过55%，力争到60%；其次是万达商业利润结构发生变化，力争年内该公司50%以上利润来自地产以外；第三，海外收入较大增长，年内收入占比达到20%。

　　据观点地产新媒体对比，截至2016年底止全年，万达集团服务收入占比55%，“历史上首次超过地产”；服务业净利润占比超过60%，同样大于地产开发利润。“万达提前实现了转型阶段目标。”

　　核心企业万达商业也经历了转型的阵痛期。数据显示，期内万达商业收入1430亿元，尽管完成年计划100.4%，同比却减少25%。对此，王健林的解释则是，该公司的净利润仍实现同比增长，“说明收入质量明显提高”。

　　他进而强调，不仅万达集团不是地产企业，“万达商业也不再是地产企业”。

　　这种定位与过去外界对万达的印象有相当大的区别。观点地产新媒体了解，自成立以来，万达在全国布局了百余个商业地产项目，“以售养租”也一直是其成功的主导模式。即便在提出轻资产转型后，2015年万达商业投资物业租赁、物业管理收入贡献仍仅为10.9%，物业销售则占82.5%。

　　在年会上，王健林也有意消除外界对万达商业转型的疑虑。他表示，处于转型的万达商业，虽然地产收入仍大于租金等业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，“以租金为主的非地产净利润超过了地产开发净利润”。

　　万达商业的转型还基于另一个或许是最重要的逻辑：轻资产项目的比重增加。据万达披露，2016年集团开业50个万达广场，有21个属于轻资产；第四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力等签约90个万达广场，合计投资合同1050亿元。

　　对于轻资产，王健林介绍称，过去万达商业采取“投资类万达广场”模式，由别人拿钱下订单，公司负责找地、建设、招商和运营。但自2016年起，公司还探索出“合作类万达广场”模式，即对方提供土地及资金，公司负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方七三分成。

　　他进而表示，2015年“合作类万达广场”仅签约1个项目，至去年却已签约18个项目。与此同时，位于北京丰台区的槐房万达广场年内开业，被视为该模式的代表作。“今年合作类万达广场能开业5个，2018年以后能每年开业20个左右。”

　　王健林的万达哲学

　　在外界看来，王健林曾多次表达出对品牌输出的赞赏，这多少是万达商业近年来极力“抛弃”地产身份的重要原因。他曾表示，企业经营的最高境界是“空手道”，具体通过品牌、企业能力吸引合作方找上门，从而实现“一分钱不出，凭品牌就能挣钱”。

　　在工作报告中，王健林也给万达商业明确提出了“加快转型”的要求。“万达商业是集团转型的重点公司，力争2018年提前两年完成转型目标，成为‘商业服务型企业’。”

　　转型分三方面工作，首先需逐步减少地产投资。2017年新开业50个万达广场，其中有11个重资产项目，以后每年重资产项目要减到5个左右；2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。

　　“除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。”王健林援引数据称，地产公司PE约10倍，商业租金则高达30-40倍，“不当地产商更值钱”。

　　其次是轻资产运营，原因一方面由于中国房地产周期太强，造成现金流不稳定，另一方面则由于万达商业认为如今设计运营便可获得市场份额。“从2017年开始，在轻资产模式中，主推合作模式，每年确保签约项目20个以上，上不封顶。”

　　第三，万达商业还计划提升租金利润占比。王健林强调，公司既不追求收入规模的扩大，转型期也不追求净利润的高速增长。其中自2017年起，租赁业务在净利润中占比每年提升5个百分点，而这部分增长安全可持续，与房价关联度不大。

　　除了万达商业，新兴产业板块也是万达自2014年实施第四次转型以来的重要发展方向。某种意义而言，这些新业务的发展情况，也是观察万达转型成效的重要指标之一。

　　对此，王健林在工作报告中也提及，在2016年收入下降的情况下，集团总收入仍实现增长，就是因为“文化、网络这些新兴产业增速大大高于地产”。其中，年内文化集团收入增长25%至641.1亿元，电影产业增长31%至391.9亿元，旅游产业增长37%至174.3亿元。

　　他表示，包括电影产业、体育产业、旅游产业在内的文化产业，2016年收入占集团整体收入比重逾25%，“已真正成为万达的支柱产业”。

　　这种多元化的布局也反映出房企对于房地产行业告别高速增长期后的顾虑，提前转型往往更有利于未来抢占市场份额。无独有偶，融创董事长孙宏斌1月15日在新闻发布会上也公开提及，现在房地产行业属于套利性亏损，为此其近期斥资数百亿入股链家、乐视等企业。

　　值得一提的是，相比于万达商业，万达对做大文化产业表现出了更高的重视度。观点地产新媒体了解到，王健林在布置2017年工作主要任务时，特地将“持续做大文化产业”放在了“万达商业加快转型”前面。

　　具体而言，王健林明确要求，在电影产业方面，实现2020年全球20%的市场份额这一目标；IP产品公司方面，通过研发和并购两条路径打造大IP公司，由文化集团张霖、高群耀负责；体育公司年内要在中国打造自有IP赛事，落地国际赛事等；另外，加大旅游投资。

　　另据观点地产新媒体了解，万达还对外宣布，旗下电商平台“飞凡”计划于2017年进行首轮私募，募资100亿元。

　　其中对于这个成立一年余、在运营端推广发力不够的平台，王健林明确表达出了不满意。据其透露，飞凡的发展目标是明年实现盈利，2020年要利润过百亿。

　　来源：观点地产网

编辑：huangcy