招商蛇口三轮驱动 剑指城市综合开发和运营服务商

　　招商蛇口将通过对“前港—中区—后城”的发展模式的总结、落地及升级，来实现园区、社区和邮轮三个业务板块之间的协同互动，以“产、网、融、城”一体化作为有效路径，推动城市的“智慧生长”

　　深圳蛇口——招商蛇口以“前港-中区-后城”模式运营的样板城区

　　招商蛇口将通过对“前港—中区—后城”的发展模式的总结、落地及升级，来实现园区、社区和邮轮三个业务板块之间的协同互动，以“产、网、融、城”一体化作为有效路径，推动城市的“智慧生长”。

　　2016年，是招商蛇口花团锦簇的一年。

　　从1993年招商地产上市，经历了多次资本运作，市值已增61倍。2015年12月30日，招商蛇口通过无先例重大资产重组，即蛇口工业区换股吸收合并招商地产并募资成功，实现了公司的整体上市。

　　招商蛇口重组是资本运作和央企改革的经典之笔，通过推行央企员工持股、解决了B股的遗留问题，正式拉开了转型发展的序幕。招商蛇口调整单一的房地产开发主业为园区开发与运营业务、社区开发与运营业务和邮轮产业建设与运营业务三驾马车并行的主营业务结构，从单纯的房地产开发商转型为城市综合开发和运营服务商。

　　招商蛇口总经理许永军对第一财经记者表示，从招商地产到招商蛇口，并非独立地增加园区和邮轮这两大主营业务，而是代表了企业战略的转变。

　　至2016年12月30日，招商蛇口上市刚满一周年，三大主营业务协同发展初获成效，城市综合开发和运营服务商的雏形已现。过去一年中，招商蛇口各条业务线的发展齐齐按下加速键，先后推进促成中国邮轮旅游发展实验区落户公司大本营深圳蛇口、推进前海土地整备工作、邮轮母港开港等标志性大事件。

　　招商蛇口党委书记、董事副总经理、产园发展总经理刘伟在招商蛇口承办的第十三届中外绿色人居论坛上表示，行业整体呈现分化加剧的局面，与此同时房地产企业高利润不再、高周转不灵，去杠杆和软着陆的关键在于寻找业务蓝海。而行业格局的改变带来企业商业模式的改变，房企业务转型、海外拓展和进行新经济的跨界创新势在必行。

　　招商蛇口已经走在变革的路上。许永军称，招商蛇口将通过对“前港—中区—后城”的发展模式的总结、落地及升级，来实现园区、社区和邮轮三个业务板块之间的协同互动，以“产、网、融、城”一体化作为有效路径，推动城市的“智慧生长”，最终兑现招商蛇口的企业愿景——“中国领先的城市与园区综合开发与运营服务商”。

　　2016年12月9日，申万宏源发布招商蛇口首次覆盖报告，并给予“增持”评级。申万宏源分析师王胜表示，招商蛇口土地储备资源丰富，看好其“前港—中区—后城”的发展战略，认为招商蛇口具有低估值高增长的特性亦使其成为资产荒下较优的投资标的。

　　提前完成年度销售目标

　　自2015年12月30日重组上市至今，招商蛇口上市刚满一周年，这是不平凡的一年。

　　埋头建房子就能赚钱的地产上半场过去了，下半场注定属于开创者。招商蛇口正在迅速撕下“招保万金”的标签，它已非一家单纯的房企，而是把自己置身于“中国领先的城市与园区综合开发与运营服务商”的角色中，砥砺前行。

　　重组上市后的招商蛇口工作重心由单一的地产业务，升级到园区、社区与邮轮三大业务并行，全面发展，区别于传统的房地产开发商。

　　招商蛇口的社区开发与运营业务即房地产开发业务。许永军表示，短期内，传统房地产开发业务仍将在招商蛇口业务中占最高比例，也是其未来几年内利润贡献的主要板块。“蛇口工业区及招商地产在过去30多年的发展历程中开发了全业态的产品线，在全国近40个城市开发超过200个项目，未来一二线城市依然是招商蛇口房地产开发业务的主要战场。”

　　2016年，在房地产开发领域，招商蛇口依然交出了一份完美的答卷。

　　招商蛇口公告显示，2016年11月，公司实现销售额100.1 亿元，同比大幅上升96.6%（可比较数据为原招商地产数据，下同），实现签约面积66.2 万平方米，同比上升87.6%。纵观今年前11个月，招商蛇口已实现销售额656.7 亿，提前完成全年650 亿的销售目标，在短期震荡的大市下仍保有核心竞争力，公司业绩快速增长，分红稳定并有利润承诺，堪称资产荒背景下优选标的。

　　招商蛇口在房地产业务上的目标是千亿。许永军对记者透露，“现在的布局是为后续的业绩打基础，整合后的一年我们也在进行许多组织架构、业务结构上的调整，实施股权激励计划，这都在为千亿的目标做准备。”

　　不过，简单的房地产销售金额不足以评估招商蛇口的价值，公司发展的顶层设计早已定下。

　　许永军告诉记者，“招商蛇口自重组上市以来，不管是拿地方式还是开发模式，再到整体运营，都已不再是单纯的地产公司。目前，虽然地产业务仍占较大比重，但我们正在向三大业务均衡发展努力。”

　　许永军表示，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但需要一定时间。根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30%～40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。

　　招商蛇口将着力推进园区、社区和邮轮三大板块协同发展，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

　　前海蛇口土地进入红利释放期

　　前海土地整备当属招商蛇口上市周年中浓墨重彩的一笔，也为招商蛇口未来发展社区开发与运营业务提供土地储备的支撑。

　　6月18日，招商局与前海管理局就组建合资公司（招商前海投资）签署框架协议，约定合作开发以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为基础的扣除现状保留用地后，有效面积为2.9平方公里的土地。

　　2016年10月26日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，土地增值收益公司与前海管理局按4∶6 比例进行分享。

　　招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接归属招商蛇口。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地将实现变性。招商蛇口在前海拥有的土地将逐步进入红利释放期。

　　除了前海土地外，招商蛇口位于深圳蛇口的土地同样十分稀缺且价高。

　　数据显示，目前蛇口片区在售的新楼盘海上世界双玺均价是130000元／平方米、水湾1979均价是95000元／平方米、半岛城邦三期均价是110000元／平方米。因为土地难得，蛇口片区新楼盘并不多见。

　　谈及蛇口，许永军告诉记者，“蛇口虽然已经是成熟的开发片区了，但是依然有丰富的土地储备亟待开发建设，深圳市政府对于前海蛇口自贸片区开发建设承诺“一年一个样”，政府正在积极推进以桂湾金融先导区为抓手，全力推进前海蛇口自贸城、前海国际金融城、香港现代产业城和蛇口国际枢纽港‘三城一港’建设。”

　　许永军表示，对于未来蛇口发展的蓝图，深圳市将会有整体规划。

　　申万宏源的分析报告显示，招商蛇口拥有土地储备逾2300万平方米。按一线城市土储占比来看，排除商业模式以持有型物业为主的陆家嘴等地产公司，招商蛇口的一线土储占比位列“招保万金”之首并高于其他地产公司。招商蛇口土地储备中一线城市占比达46%，为同期万科的三倍，同时又以深圳为主，占比达38%，极其优质。

　　兴业证券研报指出，招商蛇口拥有深圳蛇口（含太子湾）及前海的土地使用权合计536.28万平方米，预计可规划建筑面积约1300万平方米。兴业证券阎常铭等分析师认为，在自贸区战略和深港一体化背景下，招商蛇口存量土地储备增值空间十分广阔，并将为当前股价提供极强安全边际。

　　邮轮业务成功落地

　　除了前海土地确权外，招商蛇口邮轮业务的推进同样令资本市场亢奋。

　　11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口举办开港仪式，这是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目，意味着招商蛇口的邮轮业务正式落地。

　　资料显示，太子湾邮轮母港后方港区占地为69.764万平方米，总建筑面积达170万平方米。未来，太子湾邮轮母港将以邮轮母港为核心，全力打造集邮轮运营、餐饮购物、免税贸易、旅游目的地开发，酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。

　　中国邮轮旅游市场进入高速发展期，消费升级背景下高端旅游行业增长可期。据预测，中国邮轮旅游人数将在2020年达到250万人次，于2025年达到450万人次，于2030年达到700万人次。另有数据显示，今后5年，我国邮轮产业有望保持30%以上的增速，拉动约5000亿元人民币的经济规模。

　　为解决初步发展阶段的运营困难，国家在上海、天津、深圳、青岛4地设立了“中国邮轮旅游发展实验区”，拟通过实验区的发展推进完善邮轮产业政策体系、促进母港建设管理能力、扩大邮轮经济产出水平。其中，深圳实验区就设立在太子湾邮轮母港所在区域。

　　许永军表示，在整个邮轮产业链中，港口是显性的战略性资源，是联系客源腹地和旅游目的地的纽带。招商蛇口将充分利用深圳发展邮轮游艇经济的区位交通优势、基础设施优势、旅游资源优势、腹地客源优势，通过“船、港、城、游、购、娱”联动发展，加快推进太子湾邮轮母港综合开发，努力实现邮轮母港功能复合化。

　　邮轮产业被视为漂浮在海上的黄金产业，拥有巨大的带动效应，太子湾邮轮母港开港是招商蛇口“前港—中区—后城”模式的重要落地。这一模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，可视为城市转型升级的重要战略。

　　目前，招商局集团已初步形成了由北至南、覆盖东部海岸线的邮轮港口网络，为开展邮轮运营提供了绝佳的条件和经验。招商局集团也拥有发展邮轮旅游所需的基础资源，包括邮轮码头建设、客运设施配套、食品与物资供应、船舶维修、信息系统组建、邮轮游客保险、船务机务、港口服务、邮轮建造融资等。

　　园区业务将迎跨越式发展

　　园区开发与运营业务，有望成为招商蛇口迎接地产下半场挑战的最有力的筹码。

　　园区开发区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、办公空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。

　　招商蛇口认为，园区业务的最终目的是完成人口的迁移和导入，建立新的聚集中心，从而对于商业以及住宅产生需求。因此，拥有产业吸引能力和不动产销售能力是园区开发企业的必要素质。

　　招商蛇口已有多年的园区开发与运营经验的积累，深圳蛇口工业区便是其得意之作。蛇口工业区是我国第一个外向型经济开发区，在过去37年的发展历程中，招商蛇口作为一个企业自筹资金，独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的城区，成功有目共睹。

　　招商蛇口在立足蛇口样板园区的转型升级的同时，也积极将蛇口模式对外复制，并在国内多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营。利用公司在规划设计、开发建设、产业聚集等方面的优势，着重打造特色园区，引领城市的升级。在一二线及发展较好的三线城市，拓展优质园区，以轻资产模式为主、轻重结合的方式进行园区业务的探索和创新，实现低风险快速扩张和跨越式发展。

　　许永军告诉记者，2016年，招商蛇口成立了产业新城及园区发展公司，专注产业发展与运营目前已在国内成功开发运营10个产业园区，运营面积超500万平方米园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等业态。

　　据了解，招商蛇口目前正在建设运营中园区有：南京招商国际E城、重庆金山意库、广州清华科技园、广州金山谷、深圳蛇口网谷、招商局青岛网谷、青岛LAVIE公社、镇江南山创意产业园、深圳南海意库、深圳TCL国际E城。

　　目前，招商蛇口正全力推进北京通州台湖镇以、东莞长安新城以及湖北蕲村等大面积园区的综合开发项目的落地。随着具体方案的实施，招商蛇口在未来园区业务覆盖范围还将进一步增加，预计未来3～5年将迎来跨越式发展。

　　“前港—中区—后城”模式发力

　　告别了以房地产开发为主业的招商地产后，招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，并以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带。

　　这种由港区带动园区再推动城市发展的模式，是招商蛇口在契合港口、园区和城市良性互动发展的同时，为招商局集团在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要探索。

　　而于企业自身而言，则是“前港—中区—后城”模式的总结、探索、落地及升级。“前港—中区—后城”是港、产、城综合发展的开发模式，以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。

　　前港是指新建港口或升级已有港口，“港”不仅是水港，还可以是空港、陆港，是个交通枢纽的概念；中区，是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的产业园区，如临港工业区、出口加工区、保税港区等等，是连接“前港”和“后城”的纽带和主要载体；“后城”则指支持服务港口及产业园区的配套居住和商业。

　　实际上，结合历史可知，“前港—中区—后城”是一种产业和空间不断发展和演变的发展模式。蛇口自从建立园区以来，已经历了5次产业转型升级和创新发展——

　　70年代末，临港加工业发展期，蛇口座位中国改革开放的试验田；80年代工业发展期，蛇口广泛引入外来企业，培育本土企业；90年代产城融合期，产业调整为港口物流、金融、贸易、南油后勤地等，21世纪产业转型期，蛇口引入和培育高科技等核心产业；2015年全面转型升级：在自贸区背景下，对产业进行全面转型和升级。

　　企业不能孤立地存在，必须正视历史和时代，并适时担起探索、试点、铺开推广经验的责任。许永军表示，随着前海蛇口片区被纳入自贸区，招商蛇口又被时代赋予新的历史使命，将以制度创新为核心，扩大对外开放，促进内地与港澳经济深度合作。公司作为前海蛇口自贸区最大的企业建设主体，将为打造样板自贸区、全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用。

　　据介绍，目前，招商蛇口的蛇口模式的复制路径主要有两条。

　　在国内，蛇口模式被复制到厦门湾的漳州开发区、重庆、天津、青岛等地。2016年9月，厦门“海上世界”国际邮轮码头已成功开工；在国外，蛇口模式的“海外版”——中白工业园2011年在白俄罗斯首都明斯克正式签约建设，后续还有吉布提、斯里兰卡等国家和地区。在“一带一路”战略启动之前，招商局已在18个国家和地区布局了30多个港口。

　　另一条路径便是轻资产。许永军告诉记者，招商蛇口园区团队在对外拓展时，相比于传统的一二级土地开发，倾向于做一些轻资产和管理输出，尽可能地减少自有资金。2015年6月，招商蛇口和重庆北部新区政府签约，合作改造位于出口加工区的金山工业园，打造“重庆金山意库”，采取的就是轻资产输出，该项目已于今年12月8日开园。

　　许永军表示，“房地产行业正朝着多极化方向发展，金融属性愈加凸显，开发规模大、类型复杂的综合开发项目逐渐成为发展趋势。招商蛇口未来将继续坚持实现三大业务板块协同发展的战略模式，让三大板块保持更优异的业绩。”

　　来源： 第一财经日报

编辑：huangcy