四重调控挡不住大房企围猎广州土地

　　11月22日，即便已经采取了集中出让、限地价、竞人才公寓配建、限制土地竞拍资金的四重调控措施，广州的这场土地盛宴依然如期上演。当天，广州市成交了8宗住宅用地、1宗商业用地，成交总价205亿元。每一幅住宅用地都达到了最高限价，并最终以接近甚至超过周边楼价的价格成交，最高单价约4.5万元/平方米（剔除竞配建面积），比此前的广州地王高出近1万元/平方米。“今天有3块地的地价突破4万元/平方米，广州终于回归一线城市了。”有业内人士如此评价。

　　值得关注的是，其中一宗成交价为43.04亿元的开发区地块安置房未来将占项目总面积的三分之一，需配建的安置房面积高达10.98万平方米，而整个项目计容建筑面积约29.68万平方米。　如此高的配建比例在业内多位房地产人士看来想盈利是“几乎不能做到的事”。

　　广州市国土资源和规划委员会在拍卖会后表示，广州采取了多项措施促进土地市场平稳健康发展。“地块成交价格均在我市限制的价格之内，成交情况体现了我市房地产调控的效果。”

　　保利地产在这次土地拍卖中也斥资64亿元连夺广钢新城2幅住宅用地，其中一幅高达4.2万元/平方米。保利地产有关人士对中国房地产报记者表示，一线城市的土地价格存在波动，但长期来看，现在觉得贵的土地在几年后都是合理水平，“货币超发已经成为共识，土地不能说增值，但起码是保值的手段。”

　　但也有不少开发商对土地的大热表示担忧，“这样的地价让人恐慌，新一波的调控恐怕已经在路上了。”据了解，当天拿了高价地的开发商最终默默地压下了准备对外发布的新闻稿。

　　上市房企、央企勇夺高配建地块

　　在正式拍卖之前，许多机构的分析中对这次广州集中挂牌的土地并不看好。毕竟，这批地块总总建筑面积113万平方米，其中8宗住宅用地共需配建30.5万平方米人才公寓、拆迁安置房等政策性房源。如此高比例的政策性房源配建，对于后期项目开发运作来说属于“难啃的骨头”。

　　而这批土地的成交结果大大出人意料，敏感的地王还是横空而出了。

　　11月22日的土地拍卖从上午10点持续到了晚上7点，参与的房企有数十家之多。

　　在这次土地拍卖中，上市房企、央企成为了最终的赢家。有业内人士戏言：“广州终于艰难保级成功，保留在一线城市的未位了。感谢龙湖、保利、中冶这些上市公司、央企，广州市政府感谢这些‘过江龙’。”

　　这其中，龙湖的表现突出，拿下了目前广州最贵的一宗地块和一宗区域地王。总价32.2亿元的白云新城AB2804012地块，配建拆迁安置房面积30150平方米，折合楼面地价45469元/平方米，是广州目前为止最高的土地成交单价，比前地王高出了近1万元/平方米。在黄埔开源大道SDK-A2-1地块的竞夺上，龙湖首开击退万科，以43亿元的总价和配建109800平方米保障房获得土地使用权，折合楼面地价23012元/平方米，刷新区域纪录。

　　广钢新城的2宗住宅用地被保利地产竞得。2宗地的总成交价达64.07亿元，剔除竞配建面积后，楼面地价分别为41581元/平方米和34267元/平方米。这是广钢片区的地价首次突破4万元/平方米。

　　另外一宗高价地诞生在海珠区万宝冰箱厂地块。该地块折合楼面地价42573元/平方米。地块的竞得者中冶曾经制造黄埔地区的前地王。

　　就连番禺的地价也跟着水涨船高，番禺区钟村街汉溪村地块二的最终成交价达到了28261元/平方米。南沙的地价也一跃到了每平方米万元以上，最高成交价达到了13743万元/平方米。

　　尽管多宗地块配建的保障性房源都达到了数万平方米以上，但这一批住宅用地都达到了政府规定的最高限价，最终成交价格均刷新了区域纪录，且增幅巨大，已经接近甚至超过周边在售项目的楼价。

　　有参与本次竞拍的开发商负责人直言，“广州的这批土地经过激烈地竞争后配建保障性房源面积追得十分高，有些价格远远超过我们算过的底线，这么开发下去，想要不亏都挺难。”

　　官方表态：一切都在控制中

　　或许是这批土地的成交太过令人瞩目，广州官方在土地拍卖后发布了一份声明。广州市国土资源和规划委员会在官方微信号上表示，这批商品住宅用地出让采用“限地价、竞配建”方式，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才公寓或拆迁安置房，实现了平抑地价、解决人才住房需求和政府拆迁安置需求的共赢。

　　在土地竞拍资金的管控方面，明确表示“竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败、没收竞买保证金、三年内禁止参加我市土地出让活动”。

　　至于此次土地拍卖，“地块成交价格均在我市限制的价格之内，成交情况体现了我市房地产调控的效果。”

　　但从市场的角度来看，这批土地的价格还是超出很多人的意料。广东中原地产项目部总经理黄韬认为，白云新城地块未来的售价至少要在7万元~8万元/平方米，但在两年内这几乎是不可能的任务，而且大量的配建面积也会影响到项目的高端定位，增加操盘难度。合富房地产研究院院长龙斌则指出，此轮广钢新城拍地，除了背负更高的地价外，产品竞争也会越来越激烈，这就需要开发商打造更好的产品。“3万元多的楼面地价，项目未来能否卖到5万元~6万元/平方米的水平，对开发商来说也是一个考验。”

　　作为新地王的缔造者，龙湖原本已准备好拿地的通稿准备对外发布，但考虑到敏感因素，最终还是压了下来。一位接近龙湖的知情人士告诉中国房地产报记者，龙湖2014年进入广州，首个项目便一炮而红，天宸原着今年的销售额已经突破32亿元。“他们对自己产品在广州市场的竞争力还是有信心的，黄埔地块接近天宸原着，白云新城地块周边可参考的大平层产品也已经卖到了1000万~2000万元，这也是他们擅长的领域。”

　　保利地产在广钢新城也已有两个项目落地，“我们对这个区域比较熟悉，对产品和市场上限比较有把握。”保利地产有关人士表示，今年广州城区的土地供应稀少，土地价格走高是必然的，但开发商拿地更多还是关注地块的个体情况，“地价走势有高有低，谁也不能保证自己能拿在低点，但从过往的经验来看，现在觉得贵的土地在几年后都是合理水平。”

　　根据广州的供地计划，除了11月25日再集中出让8宗地块外，第四季度还有12宗地计划挂牌出让。不过，从这次拍卖情况来看，开发商们的土地饥渴并未因此得到缓解，地价的持续走高令不少房企担忧新一轮调控恐怕将不期而至。

　　经纬行研究中心表示，目前中央积极抑制房价和地价过快上涨，楼价上涨依然过快的武汉、成都、杭州等地已经开始第二轮楼市调控，若广州是次拍地引发楼价快速上涨，或将导致广州新一轮的楼市调控出台，地块拍卖限制条件增加，后续计划出让的地块延期推出等。

　　来源：中国房地产网

编辑：huangcy