仲量联行：什么原因造成香港开发商购地难？

　　今年政府招标的住宅土地中，有62%吸引内地开放商入标竞投，较2015年全年取得的53%显着增加。

　　2016年11月29日，香港-仲量联行香港分公司今天公布的2016年住宅及

　　土地市场回顾及展望报告指出，尽管香港政府调高从价印花税，仲量联行预计2017年香港房价仍会上涨最多5%，

　　土地市场因内地开发商及本地新兴投资者涌入，竞争仍将激烈，香港传统开发商吸纳土地将更困难。

　　土地市场

　　随着香港政府推出更多优质土地招标，内地及香港开放商投标土地更趋积极的情况下，地价在2016年下半年反弹。今年政府招标的住宅土地中，有62%吸引内地开放商入标竞投，较2015年全年取得的53%显着增加；内地开放商投得24%标售的住宅土地，与去年相同。内地开放商在香港

　　土地市场更趋活跃，相信是因人民币贬值、中国企业分散投资，及香港长远土地供应有限所致。

　　下半年招标售出13幅住宅用地，占有10幅土地成交价较市场预期高，与上半年没有土地成交价高于市场预期比较，可见政府

　　土地市场竞争加剧。正如开放商赢得土地的时间，由2015年平均相隔12.6个月，已增至2016年迄今的平均27.6个月。展望未来，我们预期将有更多开放商组合财团以增加在政府招标卖地中的胜算。

　　仲量联行估价部亚太区资深董事周若瑜表示：“2016年香港传统开放商，既面对内地开放商以及本地新晋买家的竞争，投得土地的难度日增，预料此情况将于2017年持续，内地开放商预计将积极投标土地以扩充在香港业务，本地传统开放商将更着力竞投新界及铁路上盖项目，

　　土地市场竞争将持续激烈。”

　　然而，政府卖地仍面对以下的不明朗因素，包括：

　　存在政策风险，尤其针对住房需求的冷却措施；

　　环球经济不明朗及金融市场波动，会影响市场信心；

　　内地政策方向转变，将影响内地开放商的土地储备策略，以及香港物业对内地买家的吸引力。

　　周若瑜预期，在不明朗因素的影响下，2017年地价将平稳发展。

　　住宅市场

　　2016年下半年每月住宅买卖成交量按年回升55%至6，123宗，原因是股票市场表现转佳、英国投票脱欧后资金寻求避难所，及卖地成交价理想。中小型住宅单位资本值由5月的谷底反弹9.5%(截至10月)，扭转年初的跌势，令全年上升1.6%；豪宅资本值于2016年表现稳健，尤其最贵重的豪宅物业，资本值全年得到支持。

　　由于11月4日政府调高印花税，预计住宅交投将回落，全年整体住宅买卖成交量仍会低于2015年录得的55982宗。

　　虽然，短期内住宅成交量受创，仲量联行预期房价仍会保持平稳，主要基于以下因素：

　　首次置业人士未受调高印花税影响，累积住屋需求仍然强大；

　　政策存有漏洞，未直接持有物业的投资者，仍可透过一份买卖合约购买多套住宅节省印花税征费；

　　即使加息将至，银行为争夺市场占有率，按揭利率仍比较低；

　　具有财政实力及强劲资产负债表的开放商，能提供现金回赠以抵销印花税的影响，相信楼市将继续由新盘市场主导。

　　二手市场买卖交投仅占今年整体住宅交投68%，远低于2010年取得的90%。

　　住宅需求受抑压的同时，住宅供应却增加，其中小面积住宅供应的上升尤其显着。2017至2019年私人住宅单位新供应中，占有29%为甲类单位(实用面积小于429平方尺)，每年供应量约6，300伙，较2007至2011年(政府收紧按揭及引入买家印花税及双倍印花税前)每年平均仅700伙的供应量明显上升。中小面积住宅供应增加，为政府冷却楼市措施的副产品，驱使开放商兴建入场门坎较低的中小面积住宅。

　　仲量联行香港董事总经理兼投资部总监曾焕平表示：“政府调高印花税后，买家对楼市抱观望态度，住宅成交量短期内将下滑，开放商将需要重新审视销售策略。然而，由于市场积累一定购房需求，市场又不乏颇具财政实力的买家(包括内地买家)，加上按揭息率低，此辣招对资本值影响不大。虽然住宅成交量将回落，我们预期2017年中小型住宅及豪宅资本值将保持平稳，升幅最多为5%。由于豪宅租客过去12个月持续削减租楼开支，豪宅租金料将下跌5%。”

　　来源：观点地产网