中国人海外购置资产已不是什么新鲜事儿了, 这种现象伴随着近年资产荒意识的不断深入，变得越来越普遍了。
远的不说，就是2015年吧，据《巴伦周刊》报道，中国买家2015年在美房产交易总值高达286亿美元，为海外第一大买家。华人在美不动产购置套均价格高达83.2万美元，为美国居民(25.6万美元)的3倍多。
而另据戴德梁行的《中国对外投资市场报告》，2016 年前五个月，中国投资者的170 亿美元资本涌入了跨境房地产市场，这一数额仅次于美国的190 亿美元，中国资本成为了世界上第二大的跨境房地产投资来源。在2016前五个月，中国对外投资额的62.3%(总计达106 亿美元)流向了美国。
连续20个月领涨全国的深圳楼市，其累计涨幅也一举夺得全球之冠!有专家疾呼，深圳等中国一线城市的楼市已透支了未来五年甚至十年的上涨空间，显然与其追涨不如转战更有升值空间的领域，那么，哪里才是家庭资产比较稳妥的投资领域?
我们建议是：适当增加以美元计价的资产配置，将成为未来五年乃至十年的家庭投资的趋势。
有鉴于此，作为专门为深圳人提供专业投资资讯的公众号《深圳看房团》，今天特地专访了研究美国房地产市场的姜丰女士，以及(金马)指南针海外指定美国置业投资移民合作方May Zhang女士。
姜丰女士曾就职于深圳房地产信息网，对深圳房地产市场也非常熟悉。之后转战美国，并于今年年初在深圳前海创立了自己的公司“道亨投资(深圳)有限公司”，主营美国房产投资，美国公司主营海外资产管理，接受个人及企业的委托，提供代租、代管、代售服务。May Zhang女士曾是美国华尔街某银行高管，长居美国，有十几年的美国房地产从业经验，现任美国创业区域中心首席运营官-(金马)指南针海外指定美国投资移民项目方。
下面是笔者对姜丰女士与May Zhang女士的专访内容，希望能给打算在海外配置资产的人，提供一些参考和帮助。
Q1：姜总张总，你们觉得相比于投资其他国家，投资美国房地产有什么特殊优势?
A1：配置美国资产，其实就是配置美元。美元作为全球通用货币，其霸主地位一直很坚固。而且近年来，美元一直在升值，预计年内还将加息。美国房地产市场从2008年金融危机之后，已经有了一个很好的上升期，关键是作为投资的你例如曼哈顿的房子，金融危机时下跌了15%左右，金融危机之后这几年，全球买家资产进入，如今的曼哈顿房价其实已经涨到了高点，超过金融危机之前的高点。
但有些城市的房价还没有回来，例如亚特兰大，现在价格差不多是金融危机之前高点的一半，还有底特律，到现在房价也没有回来。所以说，美国房价的复苏并不是每一个城市都在往上涨，即使涨速度也不一样，一般投资门户城市，好的地段，价值才高。
纽约，加州房价上涨因素和中国人有很大的关系，尤其是加州，随着投资移民，小孩留学，加州华人较多，许多中国人也偏爱美国这些门户城市，中国人来了就喜欢买房子。硅谷，由于它和深圳一样，是一个创新科技能力特别强的城市，创业氛围比较浓，所以这里的房价是美国房价最高的地方之一。
美国每个城市房地产市场，都有自己的特性。美国的门户城市，房价还是有较稳定的上升空间。
就拿纽约来说，纽约的房价不可能像深圳这般暴涨，但卫星城的价格上涨预期很高。曼哈顿片区已经到了高点，但曼哈顿河对面的片区就是个不错的选择，例如布鲁克林，现在的房价相对于金融危机之前翻了1~2倍，就是因为曼哈顿没地了，而纽约的房子供需也很紧张，许多在曼哈顿上班的白领，就住到河对面的布鲁克林来了，于是带旺了这里的房价。
在美国投资最重要的就是市场细分，一定得分析数据，看地段、看价格、看人群变化来选择投资产品。所以，就要依托专业的公司，因为美国楼市、税收政策，小到一条街，一块地，大到城市之间，州与州之间，都会不同，如果自己没有真正的了解，也许买的就是坑，因此我们不建议中国人贸然出手海外购房。
美国的细分化市场，是中国投资客非常头疼的一件事。有个中国房地产商在长岛买了块地想盖四栋别墅，但审批一直没批下来。原因是当地政府并不想让外国人动用这块地，我们在当地深植多年，对此非常了解，换做我们，绝不会碰那块地，因为我们都知道政府是怎么想的——那块地审批不透明。
Q2：那么，美国人与中国人在买房投资方面，观念有什么明显区别?
A2：其实美国人不喜欢炒房子，他们一般都是买来自住。而中国人，就喜欢通过房子来使自己的资产保值增值。
这种区别的原因有两种，一是因为投资市场。美国的投资市场比较健全，选择多，他们不一定要通过房地产来换取回报，而中国就不一样了，房子是唯一能够让大家安心的投资产品。二是因为文化，美国人自由、平等，他们虽然是享乐主义，但是工作起来也毫不含糊，每天都起得很早，中午基本不午休，这主要是因为他们选择的工作一般都是根据自己的爱好选择的，所以也不会觉得累。在对待房子与娱乐上，他们差别很大，他们不会舍得花3000美金去租房子，却愿意花上600美金去看一场球。
Q3：美国贷款难吗?中国人去美国投资资金链方面怎么解决?
A3：自金融危机之后，美国人购房的首付一般是25%，外国人是30%。贷款方面，银行会看个人的支付能力，还有些银行需要贷款人支付全部的费用，然后再返还70%，这样做的目的就是为了了解你的支付能力，一般贷款公司，灵活度也蛮高的，只要提供了流水账，证明自己的收入来源与实力，就行。
Q4：美国未来会不会像温哥华一样，出政策打压外国投资客?
A4：得看情况。温哥华市场很小，而且地方保护主义比较强，中国人过去炒高了房价，当地人就不干了，他们就去政府部门提建议，所以加拿大就针对中国人炒房加了15%的税，另一个原因是加币贬值得厉害，石油等大宗商品价格的暴跌，正考验着各个资源依赖型经济体，比如加币。货币贬值本身就导致了房价上涨，但人们的工资没有涨，这就限制了当地人的购买力，中国人觉得房价便宜，拼命到加拿大买房炒房，结果越炒越凶了，当地人怨声载道。
美国加州前不久有一项政策出来，是说价值200万美金以上的房子必须实名制，目的就是为了规避洗钱风险。这也从侧面证明了美国房产市场规范透明，这也是为什么我选择做美国房地产业务的原因之一。从源头来讲，他们的房源信息全部是透明的，我们可以在网站上很清楚查到房源的编号，房源的状态，是哪个经纪人在负责。
Q5：美国的租金回报率高不高?
A5：就说加州吧，加州一套公寓大概2000~4500美金，独栋公寓2000~5000美金。美国整体的租金回报率是要高于深圳的，即便有一些税费的负担，但相比还是可观的。这个租售比还是要就城市而论，纽约除去房产税各种费用，净回报租售比差不多在4%~4.5%的样子，像北卡德州房价低的地方，前两年租售比在12%~15%。高的原因是因为房价。
就比如德州市场休斯顿，德州银行贷款很严，他靠近墨西哥，这边的人相对来说信用度不够高，所以这地方的人买房子银行经常不给贷，这地方的房子很便宜，一般在20~30万美金，但租金并不低，所以租售比就很高。但这一两年房价也涨起来了，现在租售比为8%左右。底特律也一样，房价低租金高，租售比在10%左右。
我有一个朋友，在底特律周边还有周围卫星城买了30套房子，他就是租给别人。
Q6：美国房产税是个什么情况?除了房产税，还有其他税吗?
A6：我就以旧金山一套150万美金的房子为例，在旧金山买房是不需要请律师的，买房和卖方各自通过自己的经纪人商谈，过户手续是通过第三方公司来完成的，佣金是卖方支付。旧金山150万美金的房子，一次性手续费大概需要5000美金，其他城市有各自的规定，不尽相同。
加州的税率在1%左右，这是个中间数，在美国不高也不低，高的有2%，德州甚至需要3%，税费一年一次。还需要交房屋保险税，不多，一年1000美金左右。
Q7：买房移民靠不靠谱?
A7：买房移民不是移民局允许的方式，美国法律要求投资创造就业。纯粹的未来移民买房，移民局是不允许的。
Q8：最近一些年，在美国房地产购房的深圳人购房意图有什么变化?
A8：现在主要是投资。因为以前基本是自住，或者给小孩子留学。现在，大家就是有海外资产配置的需求。在美国置产的深圳人特别多，买房移民还有留学生的年龄是最小的。
Q9：哪种房子更适合中国人投资?
A9：公寓。独栋别墅，不说房产税，仅维护费用就要花费不菲。换个房顶就得几千美元，夏天草坪要一周修剪一次，美国人工费用很高，导致了房屋维修保养管理的费用高企。
特别在冬天，如果家里没人，水管很容易冻裂，美国的房屋都是木板搭起来的，水一泡就报废，说是永久产权，这样的房子白给也不会住了。
在美国买房子，跟在国内一样，学区房最贵，其次是地段地段还是地段。
Q10：中国人在美国买房有什么需要注意的坑?
A10：你想到美国买房么，那我建议还是亲自去看一下，毕竟图片和亲自看到的是两回事。再有就是多跟当地人了解一下，因为经纪人虽然尽力，但是很难站在我们的角度，他更多是为了达成交易。多向当地人了解一下周围的情况。
Q10：贵公司在代租、代管、代售业务方面有什么优势?费用如何?
A10：费用方面，是要根据资产的价值来说。优势一方面，会让大家的信息更对称。我们是建立一个开放的平台，不光有加州的房产，还有旧金山的经纪人，会根据客户的需求去定制服务;另外，我们也会选择一些非常专业的伙伴，为客户提供一系列服务;再有，就是通过后续的管理解决客户的后顾之忧。
简单地做个总结，美国由于各个州各个城市的法律都有差别，我们很难了解到具体的详细信息，换句话说，信息不对称。不了解信息，增加了投资风险。姜丰女士和指南针海外都是看到了这一点，并为大家提供投资之前的信息服务，和许多法律细节方面的帮助，规避风险，另外，后期还可以代劳所有的打理工作。
最后，深圳人去美国购置房产，观念一定要转变。因为美国的房价不可能像深圳这样猛涨，但是在美国配置置产，作为一个保值增值的手段，还是相对可靠的。
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