这位不以土地为核心竞争力的“地产业马云”，创造出了一条迥异于传统地产经营的“SOHO中国模式”。
《创业邦》杂志 本刊记者 叶书利
年龄 43岁员
工人数 超过270人
2006年营业收入 17.40亿元
上市当日公司市值 61.4亿元
上市当日个人持股比例 N/A
潘石屹成功解密：成功不是事先有意设想出来的，而是干出来的。
2007年10月8日，凭借“潘石屹溢价”，SOHO中国仅以120万平方米的土地储备，在香港联交所就撬动了128.6亿港元，在中国房地产业，募资额仅次于碧桂园，后者募资129亿港元，但所借力的土地储备却达到1870万平方米。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《创业邦》采访时认为，目前中国房地产企业的核心竞争力仍是土地储备，但SOHO中国的成功上市，很大程度原因归功于“潘石屹溢价”，而不是常规意义上的土地。
四两拨千斤“目前的中国房地产市场属于地产金融时代，资本说了算，而资本的最常见载体就是土地，评价一家房地产公司竞争力的最直观指标仍是土地，资本市场亦如此。”房地产分析师刘玉刚在接受《创业邦》采访时说。
事实也不断验证着这一点。
2003年，上海复地首次赴港上市失利的最大原因，就缘于招股说明书中提到，“只有维持足够相对较短时期的两至三年发展所需的土地储备，并且无法确定是否可以获得土地使用权证”，因而投资者无法把握公司的未来。但一年后，复地再次上市获得成功的关键，就在于复地知耻而后勇，一年内将公司的土地储备增加了1.34倍。
碧桂园也不例外。碧桂园的招股说明书显示，为了成功上市，自2005年下半年筹备阶段开始至上市的2007年4月期间，公司的土地储备猛增998万平方米，至1870万平方米。
与这些公司相比，SOHO中国的土地储备仅为120多万平方米。而去年10月10日在港上市的盛高置地，土地储备同样为120万平方米，但募集金额仅为11.95亿港元，不及SOHO中国的零头。
不以土地为核心竞争力的潘石屹，拿什么卖给投资者，答案是商业模式。
地产业马云阿里巴巴上市后，潘石屹购买了马云的股票，这实际上是在变相支持自己，因为在客户定位上，他们的目光同时瞄准了中小企业。
20世纪90年代末，中国房地产市场开始从1993年下半年开始的宏观调控阴影中复苏，但当时的市场上，地产公司的精力都集中在住宅开发和高档商业地产上，即使时至今日，中国5万家房地产公司中，99％做住宅开发，如万科、碧桂园等。
在当时，就像马云一样，潘石屹也看到了一股新生力量的崛起：中小企业。
俗话说，成功是天时、地利与人和结合的产物。
潘石屹的妻子张欣是一位海归，对国外的情况比较了解。潘石屹自80年代末下海后，便投身房地产业，洞悉中国本土行业发展现状。这对中西结合的搭档，抓住了中小企业群体崛起的“天时”。1995年，这对国际搭档欲以日本“居家工作”的理念来推广项目，将居家和办公地点合二为一，这就是后来的SOHO概念。
在上市前的路演中，潘石屹反复向投资者强调自己商业模式的独特性。
实际上，SOHO的商业模式是被逼出来的，而不是走出来的。
“本地发展商控制着低档商用物业，高档商用物业则为长实、嘉里等垄断，惟有瞄准中小企业的中档市场”，分析师刘玉刚说。
在商用地产经营上，地产公司一般采取商业出租模式，如香港最大的商用地产商之一太古地产就是典型。等物业建成后，或出租，以收取租金及未来商业地产增值作为回报，或整栋出售。但其前提是公司具备雄厚的现金流支撑，因为这种模式下，资金周转率很低，垫压资金量太高。
对于创业者而言，融资难是个共同的话题，平凡出身的潘石屹，虽然之前有过一定的资金积累，但还不足以支撑传统商业地产经营模式对资金量的需求。
