企业办公室前5月40城土地出让金飙升 多个三四线城市步入“百亿级”

　　与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

　　2017年1-5月，全国企业办公室土地出让金超百亿的城市出现了不少三四线城市的身影。

　　国家统计局发布企业办公室数据显示，今年1-5月，全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。这被认为是始于销售端的楼市，调控效果传导至投资端，楼市进入深度调整期的一大标志。

　　然而，企业办公室楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。一些观点认为，三四线城市的市场供给并不短缺，同时楼市成长性较弱，火热当中是否蕴含着风险，还有待观察。

　　火热的三四线

　　三四线城市的火热程度，在数据上体现的淋漓尽致。

　　中国指数研究院数据显示，截至5月底，全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的企业办公室土地出让收入。其中，与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

　　而从成交建设用地面积来看，不仅徐州以超过1200万平方米的出让面积，在“百亿俱乐部”中仅次于企业办公室重庆，同时，在“百亿俱乐部”中，徐州、盐城、嘉兴、赣州等三四线城市，也都进入了出让面积的前十。

　　此外，如果按照溢价率高低将这些“百亿俱乐部”排序，排在前十的城市中，沧州、衢州、嘉兴、佛山、漳州、滁州、镇江等7个城市，也均不属于上述70个大中城市范畴。

　　实际上，随着一二线城市土地资源越发紧张，为了维持规模增长，进入优质三四线城市，成为众多企业办公室开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商，如龙湖、旭辉等，从2017年开始试水三四线城市的土地市场。

　　保利地产的公告显示，该公司2016年“全年一二线城市拓展容积率面积超过 1600 万平方米，占全部企业办公室拓展的70%”，而在今年第一季度，这一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

　　华夏幸福今年一季报显示，尽管在固安、霸州、香河等环京热点城市，华夏幸福均持有待开发土地，但其企业办公室报告期内储存的17块区域中，没有一块来自一二线城市。

　　对于开发商急于在三四线城市拿地的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，首先是一二线城市严控，开发商企业办公室拿地难度空前加大；其次在于一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情；最后，对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。

　　如何确定“优质”三四线？

　　市场火热的背景下，什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市，成为了市场各方主体关心的企业办公室焦点。

　　克而瑞研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市企业办公室房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

　　报告认为，这些城市主要具有以下特点：经济发展水平相对较高，人口导入能力强；基础设施投资和企业办公室教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显；居民储蓄和收入水平较高，增长稳定；住宅成交量价水平相对较高，涨势平稳。

　　不过，本身发展程度的“硬条件”以外，城市的“地缘条件”和楼市周期，被认为同样是企业办公室重要影响因素。

　　张大伟认为，尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市，但从数据上看，这些城市主要还是企业办公室分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

　　分析人士同时指出，对于一些并非处在调控带的三四线城市，其土地市场的火热则可能与整个楼市周期相关。

　　以徐州为例，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，企业办公室楼市热点从企业办公室一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。这一过程带动当地价格上涨，吸引了开发商进入。同时，徐州作为发展较好的三线城市，在过去几年间经历了一次中周期的楼市调整，土地出让量比较小，自身需求被抑制，市场好转后，其市场向好趋势明显。

　　但三四线城市的承载能力仍然是专家担心的焦点。张大伟将一二线城市企业办公室与三四线城市的楼市比作“割韭菜”和“种豆芽”——韭菜割了一茬总能又长一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不会再有收获，“三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险是在不断累积叠加的”，他说。

　　不过，对永远处于土地饥渴企业办公室状态的开发商而言，这或许并不是难题。