上半年成都写字楼出租租金逐步趋稳

2017年7月14日，成都–甲级写字楼出租整体空置率五年来首次跌破30%，部分业主提高租金及售价期望。仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“下半年写字楼出租市场仍有大量新项目入市，新老业主面临的挑战不尽相同，提升项目软服务或成为新的关注点。优质零售方面，上半年零售租赁市场成交活跃，优质零售项目表现不俗，预计下半年市场将继续保持良好势头，持续吸引优质零售品牌入驻。高端住宅方面，楼市调控持续加码，但自住改善型需求依然强劲，市场总成交量保持活跃。”

　　2017年上半年，保险、高科技、联合办公、大健康等企业衍生大面积租赁需求。人民保险及理财意识的增强及政策红利加快险资公司2016年的扩张步伐，国宝人寿、中银三星人寿分别在来福士广场、银泰中心2号楼租赁约3,700平方米及约2,800平方米。信息技术、数字新媒体等产业快速发展衍生出更多该类型企业对甲级写字楼出租的需求。受产业聚集度及政策优惠推动，该类型企业青睐高新区。例如，上半年市场最大的甲级写字楼出租租赁成交来自某科技公司租赁银泰中心2号楼约2万平方米。另一方面，服务式/联合办公室运营商等“二房东”扩张迅猛，MFG继其成都首站——成都国际金融中心塔3接近满租后，又于2017年上半年签下四川航空大厦约1.6万平方米；梦想加在成都国际金融中心租赁约5,000平方米。此外，成都的政策、人才、配套设施等优势，加之相对较低的租赁成本使得外资机构对成都的关注度进一步提升，外资在蓉新设立、扩张写字楼出租的需求逐步回暖，下半年市场有望见证更多外资企业大面积成交。  

整体入驻率自2012年来首次突破70%，租金逐步趋稳。自2016年，成都甲级写字楼出租市场供应有所趋缓。在新增供应暂时缺乏及旺盛的租赁需求带动下，截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼整体入驻率达71%，该数值是自2012年第二季度以来首次突破70%。良好的租赁情况增强业主信心，部分业主收紧租金优惠力度，整体租金跌幅逐步收窄，部分项目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼市场净有效租金达91元/平方米/月，较2016年末下跌1.0%，较2017年第一季度末微跌0.2%。

　　内资买方对成都优质写字楼出租保持较高兴趣，大宗投资市场逐步从买方市场转变为卖方市场。自2016年，成都优质写字楼出租大宗投资市场成交活跃。2017年，市场继续录得多宗大宗成交，高新区内两栋优质办公楼分别被两个川内企业收购，其中一栋为自用，另一栋则用于投资。目前，市场仍有多个内资买家寻求收购机会，自用及投资需求均有。然而，此前大宗市场活跃的成交使得市场优质可售物业减少，且卖家对价格的预期也同步增长。

　　年内将迎来大量新增供应，“新”“老”业主面临考验不尽相同。2017年，甲级办公楼市场预计尚有37万平方米新增供应入市。新项目入市后短期内或将面临大面积空置的情况，业主前期或适当调低租金以吸引优质租户入驻，有利于后期入驻率的提升及租金的调整。“而对于现有项目而言，除了用具竞争力的租金吸引租户外，如何保留现有租户也是对业主较大的考验。我们发现租户对办公楼的考核已经从硬件条件转变为软服务的体验，例如物业管理等。市场上已经有不少业主通过提升服务水平、举办各类活动提高租户的粘性。未来，提升项目软服务或成为业主新的关注点。”