未来几年写字楼出租市场的关键词

       2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险；

       2017年6月，潘石屹以35.73亿元出售了上海虹口SOHO，

       2017年7月，潘石屹再次出售北京光华路SOHO和上海凌空SOHO。

       除潘石屹外，李嘉诚也在2016年就开始接连写字楼出租。

       2015年6月9日，李嘉诚旗下电能实业以售价61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权；

       2016年10月26日，长江实业地产以200亿元人民币的售价，卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。

       2017年7月10日，王健林一下子就把万达的十三个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国，共收资金仅631.7亿元。

       有别于王健林、潘石屹的持续抛售、转型，房地产界特立独行的“黑马”孙宏斌和他的融创中国近几年则一直在“买买买”的路上停不下来。

       在这么多地产大亨“卖卖卖”的同时，有的人却在大量买入写字楼出租项目，

       这到底暗示着什么？

       供应增加

       据统计，北京在2016年第四季度、2017年第一季度的甲级写字楼市场总存量分别为600万平方米、606万平方米；2017年北京甲级写字楼市场仍将迎来集中供应，预计将有15个项目竣工交付，或将为市场新增超过百万平方米的甲级写字楼出租面积。其中新兴区域将是新增供应的主要来源，占比或达八成以上。

       2019、2020年广州甲级写字楼出租新增供应预计均将超过100万平方米(含企业自用部分)。至2021年，全市甲级写字楼存量预计较2016年末增长超过70%。

       2017年上半年，长沙甲级写字楼市场新增供应17.7万平方米，推升甲级写字楼总存量至110.7万平方米。

       全国新增供应持续放量将加重库存压力，所以“去库存化”将是未来几年写字楼出租市场的发展走势。

       去库存化

       据统计，2017年第一季度，上海甲级写字楼出租的总市场存量达642万平方米。北京的写字楼市场容量也在不断上升。上海核心区甲级写字楼的整体空置率达12.4%。

       北京今年预计有15个甲级写字楼入市，未来四年北京全市写字楼存量或将是现有存量的1.5倍，届时北京写字楼平均空置率会因大量新项目的入市出现暂时性上涨，北京的整体空置率为8.4%。虽然北京较上海的整体空置率略低，空置率数据有上升趋势。

       长沙甲级写字楼空置率为38.0%，同比上涨12.7个百分点。2018年将会是长沙甲级写字楼市场的供应井喷期，预计将有约80万方的新增供应，远高于近五年来市场的年均新增供应。

       当然，商业地产库存主要还是集中在二三线城市。就写字楼市场而言，一线城市作为重要的商务、金融中心，吸引了大量跨国公司与国有企业前来设立区域总部。因此，一线城市的写字楼空置率也处于全国最低水平。相比之下，近年来二线城市的甲级写字楼存量迅速增加，需求却十分疲弱，因此空置率攀高。

       近年来，我国面临经济结构调整、经济增速放缓的情况，企业投资运营、居民消费都受到影响，在客观上影响了商业地产的发展。城市第三产业和以金融业、地产业为代表的高附加值产业的发展水平是影响办公楼市场需求的根本因素。

       此外，相比住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化要求更高，操作难度大。一旦经营不善，很容易出现招商困难、空置率高的现象。

       因此，对写字楼出租而言，去库存化刻不容缓。

       创新型地产

       大量写字楼新增供应将于2017年入市，这将对租户市场带来重大影响。而新增供应将改变写字楼市场格局，写字楼业主产生非常大的竞争压力，但同时也为写字楼租户提供更多的选择空间和机遇。

       2017年城市新兴商圈的优质写字楼供应将日趋成熟。鉴于较低的租用成本和大量可用面积，这些新兴商圈将继续吸引大量企业从核心商务区搬离出去，在新兴商圈设立新的总部办公室，甚至是园区式办公楼。

       面对“去库存”压力，除了采取更为精准的前期目标客群定位、差异化招商外，还可借助当前“万众创业”的契机，引入“购物中心+联合办公”模式，降低商场空置率。

       预计未来机构投资者尤其是内资保险、信托及投资管理公司将继续寻求投资写字楼市场。其中，核心区的写字楼项目仍将是其首选，但投资组合的选择将会越发多元化，进一步延伸到零售物业、酒店及服务式公寓等业态。此外，除了存量市场外，位于具有较高发展潜力区域的在建项目亦会受到越来越多的关注。

       专家提醒，在北京“控地价，限房价”的住宅用地出让形式成为未来土地市场主流背景下，为保证商业用地的出让质量，自持比例及年限等条款亦将在商业用地的出让中更为常见。这些限制都将继续提升一手土地资源获取的难度。在此情况下，部分亟待扩充土地储备的开发商及投资者将进一步转向寻求二手土地资源，市场将有可能迎来更多项目及股权交易。