为啥他家商务写字楼租金比竞品贵一半，出租率还100%

几乎所有地产人都知道，目前国内的商办是严重过剩的，新项目销售困难，存量项目空置率高企。

首先我们来看一下智慧农场，智慧农场和商务写字楼项目是一体的。都市白领都是远离田园的。但是在华润的智慧农场里，客户在工作之余不用走出大楼，就可以进行蔬菜栽培，体验种植的乐趣。几个家庭可以一起在这里搞亲子农耕体验活动。

智慧农场里，许多种植是无土栽培，客户可以找到一点做试验当科学家的感觉。

智慧农场里还有绿色植物环绕的会议室。客户可以来这里开会，会后自己摘菜，让工作人员加工，搞绿色轻饮食。再请个老师来讲讲如何进行科学的膳食搭配。

为什么要做智慧农场？

这里可以搞演出和各种文化活动，为客户提供身、心、灵全方位的艺术体验。与人文剧场有类似功能的，还有美术馆等。而类似的创新空间，还有社区跑道、健身中心等等。

上面，我们已经看到了华润商务写字楼的硬件创新，传统商务写字楼无法满足的需求，这些创新可以满足。

华润还认为，只做硬件是不够的，必须要同时做软件，也就是说搞活动、做社群，因为一些比较高层次的需求，只有软件才能满足……

刚刚过去2017年第2季度，号称“创新之都”的深圳，甲级商务写字楼空置率都高达11.8%，市场缺乏活力的其他城市的情况更是可想而知。

可是有一家房企，重仓深圳等城市，他家商务写字楼的租金是同级别竞品的1.5倍，却实现了100%的出租率，还有大量客户在门口排队……这家房企就是华润置地！奇迹是如何实现的？

华润告诉明源君，他们认为，商务写字楼客户的需求结构正发生着深刻变化：

● 购买写字楼的业主，开始更加关注资产的保值增值；

● 之前租赁客户的行业，主要是金融和专业服务，现在则增加了科技、文化、教育与医疗行业，新的客户群更重视增值服务和定制化的服务；

● 千禧一代成为办公主力用户，开始提出空间复合、服务多样和科技智能的新要求。

 针对这些变化，华润在硬件和软件2个方面作出了创新：

➊硬件创新：首先在办公空间里打造了众多让人震撼的细节；其次增加了之前从来没有在写字楼里出现的创新空间，比如智慧农场、人文剧场……以前商务写字楼不可能实现的功能，在华润的写字楼里可以实现。

➋软件创新：业主、租户、乃至消费者，都能在这里找到自己想要的服务和活动。比如，如果客户想社交、游戏，华润会组织月主题活动、社团活动、周期性活动、小型活动……等等，总有一款适合你。

客户想创业，华润的“润加速”能提供创业需要的产业资源。依靠线上线下的社群和服务，华润和业主、租户、消费者建立起高度粘性关系。

华润给所有这些创新起了一个好玩的名字：“Officeasy”。这些创新具体怎么玩，明源君下面详细来说。

［ 硬件创新 ］

华润商务写字楼里的办公空间，绝对不同于你认识中的传统办公空间，我们来看几个让人震撼的细节……

下面这张图是华润前海大厦的一个标准层，你发现它有什么特点了吗？

十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。也就是说，整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和灵活性非常之高。

大家都很烦等电梯，华润前海大厦里有24部电梯，每部电梯服务面积只有4867平方。与同类商务写字楼动辄6000多平方的服务面积相比，很有优势。

而且，这些电梯是“会思考的”。大厦电梯采用目的楼层控制系统与大堂闸机联动，进行智能派梯，不管是上班的白领和来拜访的客户，都能最轻松快速地到达想去的楼层。

华润最新的商务写字楼产品里，还有隐藏式LED幕墙、5.25米层高的定制交易层、可拆卸楼板等等细节，都很让人震撼。

 如果说，上面说到的这些细节，其他开发商可能也在努力，只是华润做得更好，那么，下面明源君要说的这些创新空间，很多开发商就根本不会做了。

在产品层面：

华润的Officeasy可以为租户提供从入住初的办公空间装修到运营中的办公用品租赁以及共享空间分时租赁等服务。可以为消费者提供8小时内的共享空间，以及8小时外的食堂、健身中心、剧院、都市农场等多样化空间。

在服务层面：

Officeasy可以为业主提供策划、招商、租赁、财务及物业管理服务。

为租户提供企业出行、商务对接、营销推广、政务对接、金融服务、VIP服务等企业发展服务以及企业团购、团建等员工关怀服务。

可以为消费者提供通勤、健康管理、兴趣/技能培训、社交活动、文化艺术等服务。

目前，华润在全国已开业的商务写字楼一共有10栋，总面积43.8万平方米，覆盖4.38万人。而华润的野心不止于此，他们拟建／在建的写字楼还有22栋。未来3-4年，华润准备让54栋写字楼入市，总面积达到387.8万平方米，覆盖38.78万人。

明源君相信，到那个时候，华润的“Officeasy”也许会成为一个标准。达不到这个标准的商务写字楼也许将失去竞争力。