上海办公楼选址策略：上海下一个新型中央商务区会在哪里？

近年来，上海非中央商务区甲级办公楼市场出现了前所未有的蓬勃发展。截至2019年第三季度，上海非中央商务区甲级办公楼体量首超中央商务区，达到了680万平方米，且未来新增供应量还将持续增加。不少近期有计划总部搬迁或面积整合的租户纷纷把目光投向了这片具有巨大发展潜力的市场，由此引出一个共同关注的问题——上海下一个新型中央商务区会在哪里？

为解答这个问题，近日仲量联行整合了多种类型数据，利用地理信息系统（GIS）技术对上海非中央商务区每个地块的未来商务氛围进行评分，并推导出最有潜力成为下一个中央商务区的核心板块。

正如仲量联行在《上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局》的白皮书中所提到的，地铁网络、商业配套、高品质办公楼、高品质租户、物业持有机会，以及类中央商务区办公楼集群的形成是推动非中央商务区办公楼市场发展的重要因素。

与此同时，在针对企业租户做出迁址决定影响因素的调研中，交通条件、租金优势、成熟集群、商业配套以及楼宇品质，是租户最优先考虑的五个因素。

综合上述结论

我们最终设定了四个维度的指标，包括甲级办公楼新增供应量、商业配套新增供应量、周边地铁站（包括现有和规划）的交通可达性以及由仲量联行定义的综合评分，定量地衡量了上海非中央商务区未来不同地块的商务氛围。

将上海非中央商务区均匀地划分成1/16平方公里的蜂窝状网格，通过插值分别将四个维度的数据层映射至网格，并根据要素的重要性确定权重，在此基础上进行叠加分析，最终便可得到每个网格的未来商务氛围指数。

我们将最终结果在仲量联行MapIT的三维场景中进行可视化展示，每根柱体都代表着一个1/16平方公里的地块，柱体越高且颜色越深意味着所在地块的未来商务氛围指数越高。如上图所示，深色隆起的区域在地图上分别是前滩、北外滩、上海火车站以及徐汇滨江，这些区域有望成为未来上海发展的核心板块，也是企业在考虑非中央商务区办公楼选址时的不二之选。