上海要变天，10余个CBD同时开建，城市建设浪潮来了

年轻的时候我听说上海有8个CBD，而现在上海的CBD早已不再是个位数。

 

1992-2018年，26年间上海标准型写字楼总供应面积约为1300万方。

而未来5年上海将新增1500万方标准型写字楼，也就说未来5年楼宇供应将超过之前20多年的总和。

*数据来源：全斯美德研策部

 

2019年一系列办公楼宇的规划出炉，拉开了上海写字楼建设“大跃进”的序幕。下面小编就为大家盘点一下，上海重点办公楼宇地块的规划。

 

 1 

  徐汇滨江楼宇规划 

 

12月24日，上海正式挂牌出让了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块。

 

这幅占地超过320,000㎡，总开发体量约180万㎡的土地，将会一次性出让。地块四至范围：东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路

 

地块主要信息：

土地面积：32.36万平方米

其中出让土地面积：23.13万平方米

地上计容建筑面积：108.7万平方米

地下商业建筑面积：6万平方米

合计经营建筑面积：114.7万平方米

广场：不小于1.73万平方米

代建公共绿地：35处，土地面积总计9.23万平方米

地下车库：65万平方米

 

用途：

• 办公：66万㎡

• 商业：地上15万㎡，地下6万㎡，合计21万㎡

• 酒店：5.5万㎡

• 文化体育：4万㎡

• 保障住宅：1478平方米

• 商品住宅：2.8万平方米

• 租赁住宅：15.6万平方米，不小于1187套

 

自持：办公60%、商业100%、文化体育100%

总投资：预计700亿元左右

 

功能定位：本地区将充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极。

 

 

以金融科技为引领，以国际金融、科技金融、创新金融为特色，引进总部型金融机构、国际化投资机构等，塑造更具竞争力的金融功能；吸引科技创投、文化创投等功能平台，营造更具活力的金融生态。

 

 

根据规划，本地区以为金融产业功能和企业机构量身定制、通过健康建筑认证的甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区，集中展示新时代上海城市建设风貌，凸显在整个黄浦江滨水地区的战略地位，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

 

 2 

  苏河湾楼宇规划 

 

苏河湾将打造一座约33万㎡的都心综合体,由华润、信德、中华企业三家开发商合力开发。

 

项目包含:1栋200米高的超高层地标写字楼（由Foster操刀，将再度刷新浦西滨江的天际线）；

1座约4.2万㎡的静安内环内最大公园——苏河湾中央公园；

高端住宅润府以及3栋可售独栋总部办公；

约5万㎡特色商业——商业部分已确定落户上海第一座万象天地；

另外还包括对百年历史遗迹慎余里、天后宫等苏河湾区域的传统文脉建筑的翻修改造。

 

 

 3 

  张江楼宇规划 

 

9月5日，陆家嘴集团与陆家嘴金融开发以91亿元拿下总开发体量接近83万㎡张江地块，张江有史以来最大规模商办土地。

 

建成后将新增26.5万方写字楼、16.6万方大型商场、6.77万方租赁住宅。

这还只是张江核心区的其中5幅地块，其隔壁还有4块规模相当的地块。

 

整个张江中区核心区的地块总出让价格超过162亿，总开发体量超过1,400,000平方米，超过上海中心+金茂大厦+环球金融中心开发体量的总和。

 

将建设2栋320米地标双塔、1栋200米、1栋160米、1栋140米、1栋110米、2栋100米共8栋超高层建筑及大型商场。

 

 

此前张江双子塔的开发方案已经公布，该方案由Gensler设计，总高度320米，为上海最高双子塔。

 

 4 

  虹桥楼宇规划 

 

2019年，中核·科创园ATOM CITY约55万方科创综合体设计图出炉。

项目包括5栋甲级办公、6栋滨水总部、4栋星级酒店、约1.6万方主题商业、规划建筑面积约2500m²会议中心、精装华宅、文化展示、生态公园等，形成类原子结构。

 

中核持有大部分的办公及所有的配套商业与酒店面积——55万㎡仅有约7万㎡的可售总部办公塔楼及独栋总部。

 

可售部分写字楼情况如下：

A2栋甲级写字楼总建面约20000㎡，共11层。

 

C2写字楼总建面约19000㎡，共11层，两栋塔楼全部获得了国际LEED金级以及中国绿建三星认证，A2塔楼更获得了健康三星认证。

 

 

滨水独栋总部产品，为低密度办公群落，单体面积逾5000㎡，依傍蟠龙港天然水系，生态环境绝佳。

 

 

 

 

 5 

  徐汇中城楼宇规划 

 

近日徐汇区虹梅街道xh221-01地块正式挂牌进入出让程序。

根据此前的规划，该地块占地面积超过91,000㎡，地上开发面积超过35万㎡。

 

地上35万㎡包含：

• 26万㎡的研发产业用房

• 1500套9万㎡的租赁住宅

另，地下面积中包含6万㎡商业，加上车库整体开发体量将超过50万㎡，整体投资额度近百亿。

 

项目将作为漕河泾开发区的东大门，地块内地标性建筑将与漕河泾南侧 150 米高的漕河泾国际商务中心相呼应，形成整体连贯的城市天际线。

 

 

 

 6 

  前滩楼宇规划 

 

前滩最大的一个综合体开发项目——前滩21号地块在近日公布方案。

根据规划，前滩21号地块分为南北两块，包含超过12万㎡办公，地上地下超过17万㎡的前滩最大商业，以及超过10万㎡的住宅供应。

其中：

21-02地块北至杨思西路，拟建一栋195米高的38层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋149.9米高的43层公寓楼。该地块总建筑面积约38.7万平方米，容积率为5.7。（见下图）

 

21-03地块南至海阳西路，拟建一栋159.5米高的32层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋146.05米高的40层公寓楼。该地块总建筑面积约22.2万平方米，容积率为5.5。

地块详细指标变更

 

 

 

该地块此前计划由香港置地与陆家嘴联合开发，在今年3月1日，香港置地发布财报，正式确认退出了前滩21号地块的开发。

 

 

 7 

  豫园楼宇规划 

 

总开发体量预计将超过60w平方米的黄浦金陵东路豫园站上盖项目最新规划出炉。

 

根据新规划，豫园站有大幅度变更：

1.增加了开发强度：建筑面积提高12.92万㎡，商业办公住宅混合开发。

2.建筑高度提高：新增一栋240米地标办公塔楼，及两幅限高150米住宅地块。

3.增加了公共配套设施

4.加大风貌保护：范围内历史建筑约有10万平平方米。

5.住宅面积超过12万㎡，为上海十年来位置最佳豪宅地块。

6.商办面积接近20万㎡

 

各地块的指标如下：

 

 

大致的建筑格局可以参考下面这张效果图：

 

 

 

 8 

  长风楼宇规划  

 

长风商务区北侧的新曹杨地区的规划方案日前公布，根据方案长风商务区将大幅度扩容，成为“互联网+”的又一个载体，对标公共活动中心，将区域打造为一个新兴科技商务园区。

 

• 大幅度增加商业办公和科研设计用地

• 总商办+科研开发体量约700,000㎡

• 总地上建筑规模125万㎡

• 地标建筑围绕两个轨交站点布局，不超过110米

• 提升开放空间，增加公共绿地

• 新建住宅约100,000㎡

• 租赁住宅约10,000㎡

 

 

去年，澳大利亚LAB建筑师事务所公布了其在上海新曹杨地区城市设计国际比赛中的投标方案（非最终方案）。作为“科技金融园”的载体，设计团队为新曹杨地区创建了一个宜居生态科创中心。

 

 

随着新曹杨规划落定，长风商务区的总开发体量将从200万提升到300万㎡，大幅度提升了长风在上海商务区中的能级定位。

 

 

 9 

  虹口北外滩楼宇规划  

2018年7月，崇邦集团以71亿底价拿下了位于虹口北外滩四川北路区域的18街坊地块。

该地块位于四川北路海宁路口，占地面积46082.7㎡，容积率4.23，地上建筑面积约19.5万平方米。

项目计划总投资120亿人民币，为虹口四川北路沿线史上最大一笔投资，总开发体量超过304,800万平方米。包括90,000平方米超甲级写字楼，109,000平方米商业，以及超过14,000平方米的上海首座文化博物馆。

 

 

 10 

  漕河泾楼宇规划  

 

2019年，漕河泾东扩最后的悬念——乔高地块规划方案逐渐浮出水面。

项目共分为五个地块，地上建筑面积约39.2万平方米，地下建筑面积约25.68万平方米，总建筑面积超过65万平方米。

地块用途为21万平办公（50%面积可售）,8.1万㎡商业,10.55万平住宅（其中包含3万平租赁住宅及5000平保障房）,4.5万㎡的体育文化养老设施.

 

 

香港置地将打造一个8万㎡商场。平面图看商业由两个地块组成，通过天桥连接一起。

 

 

乔高最核心位置，是隈研吾设计的4.5万㎡商业文化中心。

 

文化中心设有剧场、多功能展示厅，成为西南的新文化地标。

 

 

 

 

 11 

  静安楼宇规划  

 

静安72号地块的开发方案目前正式公布，该地块位于上海市静安区中心腹地，西临江宁路，北临昌平路，南近康定路。

 

该项目占地面积约33812平方米，总开发体量19.9w平方米，其中地上开发体量超过12.2w平方米，包括一幢180米的超高层办公楼，6幢高层住宅，以及11 幢风貌保护建筑。

地块指标

 

 

该幅地块的开发商为静安投资有限公司（隶属于静安区国资委与土地中心）以及国开发展基金有限公司，早在2003年就已经进行毛地出让，历经了16年众多的波折，于今年基本拆迁完毕。

目前该幅地块已经基本平整，开工在即，预计最快在2021年便可以入市。

 

 

 12 

  龙阳路地块楼宇规划  

 

2018年2月，上海地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁以137.7亿总价拿下龙阳路枢纽中片区25.4万㎡超巨型地块。地块规划地上建筑面积137.5万㎡，全部为办公、商业、文化建筑，规划最高建筑200米，100%全部自持，最迟2026年全部竣工，带建地块内8条市政道路及公共管线。

土地出让文件显示，龙阳路枢纽写字楼总建筑面积近104万㎡，超过上海中心、上海环球金融中心、金茂大厦写字楼部分规模之和。

 

商业地上建筑面积约27.5万㎡，地下一层约10万㎡，地下二层约4万㎡，总计约42万㎡，体量超过正大广场、国金中心商场规模之和。其中长1200米、宽30米的商业步行街较南京路步行街的长1033米、宽28米更胜一筹，将成为上海规模最大的商业中心之一。

 

2019年10月，日建设计公布设计方案《云中之城、联络未来》。

 

 

日建设计通过活用日本的涩谷站、新宿站、东京站、大阪站、名古屋站等日本主要城市的TOD项目经验，在考虑到换乘便捷的同时，提出了下述综合方案。

 

①  车站与城市融为一体的城市规划构想。

②  利用车站周边的便民设施来创造价值。

③  以公共交通为中心，为城市的低碳减排做贡献。

 

 

 

 13 

 南京西路楼宇规划 

今年1月底，静安正式把酝酿了超过10年的张家花园地区列入了旧城改造计划之中。

张家花园地块占地超过5.6万平方米，北临吴江路步行街，西邻丰盛里，东临兴业太古汇以及星巴克旗舰店，被2、12、13号线三条上海黄金地铁线环绕。

张家花园共分为5个地块。其中02-03-06-10地块将会保留大部分石库门建筑，置换为商业用途，东侧的12号地块将兴建一栋180米的超高层办公楼。整体地上建筑面积超过15万平方米。

张园开发指标

 

从地块指标来看，张园地区将会有8.2万平方米的办公面积以及近6万平方米的地上商业及文化面积。考虑到未来结合换乘枢纽的地下空间开发，张园的地下商业面积也十分可观。而地上6万平方米的商业均为街区式，相当于一个超过10万平方米的购物中心。

张园概念方案

 

本文中上海重点含商办地块的分布图如下：

 

5年新增1500万方，预示着上海的建设又将迎来新高潮，有助于上海走出疫情带来的经济低迷，也有助于上海抵御更多未知的风险。

 

注意：本文部分图片信息来自于公众号：楼典