遭受重创的美国办公租赁生态现状，可能跟你想的不一样。

 

 

 

新冠病毒危机爆发之前，纽约市最大的三个租户被三大金融巨头牢牢占据：Barclays、JP Morgan Chase，以及Morgan Stanley。而现在，面对纽约市依旧严峻的疫情，三家公司都认为，让所有员工再次回到原本的办公大楼，几乎已成为不可能的事情。

 

Barclays首席执行官Jes Staley更是宣称，将旗下7,000多名员工塞进一栋建筑物的想法已成为过去式。

 

这三家公司一直是纽约市的传统经济支柱之一，拥有20,000多名员工，在纽约租赁了超过1000万平方英尺（近93万平方米）的办公面积。

 

此外，研究公司Nielsen也表态，即便疫情危机彻底过去，他们在纽约办公室的3000多名员工也无需再以全职性质回归岗位。

 

无独有偶，Twitter首席执行官Jack Dorsey在本周表示，只要员工本人愿意，他们可以永远在家办公。Goolge、Facebook两家科技巨头已直接将居家办公延长到了今年年底。

 

曼哈顿拥有全美最大的商业区，其鳞次栉比的办公大楼一直以来都是这座城市在全球主导地位的象征。成千上万的上班族也让纽约市的商业租赁市场形成了一个庞大的生态系统，租赁用途囊括了办公写字楼、公共交通系统、餐馆，以及各类商场。这样一张巨大的商业办公网，也一直是纽约市和纽约州的纳税大头。

 

但现在，即便复工呼声渐长，大多数公司除了公司企业运营，更关心的还有如何安全地遣返员工，以及是否需要让所有人都回来。

 

如果真是这样，各大公司最想知道和迫切需要做出决定的，就是是否还值得继续花那么多钱在高昂的商业租金上？还有，出于公共卫生考虑，原本为了节省办公成本而在一定空间内尽可能挤进更多员工的方法，可能慢慢行不通了。

 

一时间，集体唱衰办公租赁市场前景、居家远程办公将主宰办公模式的声音此起彼伏。这种观点并非没有道理，但全盘否定租赁办公市场并不实际。

 

其实，这一幕并不是第一次上演了。比如，外界预测曼哈顿办公室市场消亡的历史已有数十年，这个论调更是在2001年9/11袭击之后没几年，就会重新跳出来一次。

 

这座城市经历的灾难包括1918年的西班牙大流感、1920年代后期的大萧条，1970年代和2008年的经融危机、桑迪飓风，以及几乎改变了整个美国的9/11事件。

 

9/11事件后，外界一度唱衰美国商业地产，并称之后还有谁还敢在曼哈顿下城工作或居住？

 

但事实是，每次预言都只持续了一段时间便以失败告终。这座城市的商业地产租赁行业在灾难后虽然有所改变，但总能以自己的方式恢复正常。

 

所以这一次疫情期间对商业办公市场的唱衰，结果可能也不例外。

 

JP Morgan Chase是纽约最大的商业办公租户。图源Fortune。版权归属原作者。

 

世邦魏理仕（CBRE）指出，2020年全美第一季度每平方英尺的办公租赁价格为35.66美元，并预计2020年第四季度达到最低的33.23美元每平方英尺。但随后，会在2022年第一季度前慢慢恢复正常。

 

事实上，非黑即白的思路看待疫情对商业办公市场的影响并不可取。这个时候，不妨理性看待哪些正在发生、以及可能发生的改变。

 

疫情可能会带来两种主要趋势：一个，是更多员工居家办公后，会选择搬到远离市中心、房价相对便宜的区域，而企业也会有意识地从市中心转移到郊区。这样既可以在相同的租金下获得更多的空间，给员工的安全上一层保险；也可以靠近居家办公的员工，方便他们时不时地往返办公室和住所。

 

另一个，是对灵活办公空间的需求会上升，因为在不确定的环境下下，没有几家公司会愿意签署长期租赁合同，提前绑定风险。这个想法即便在疫情彻底结束后，也仍有深远影响。

 

所以，关于疫情最合理的推测，就是疫情会延伸办公租赁环境的边界和空间，让居家办公和在办公大楼办公这两种模式和谐共存。

 

Vornado作为纽约市最大的商业地产房东就认为，在家办公不会削弱传统办公室办公的需求，也不会打压商业房地产价值。因为在社交协作上，传统办公场所有不可替代的地位。而且，并不是每一份工作，都能在家完成。

 

当然，还有至关重要的一点，也让远程居家办公取代办公市场显得不那么实际。

 

以纽约来说，房地产税收几乎占纽约总收入的三分之一。而这笔钱，支撑了整个城市的基本服务，包括城市治安、垃圾收集、街道维修、交通系统等等。而这些，直接与每个居民的日常生活和幸福指数挂钩。

 

往深里说，商业地产租金少了，税收就会少。税收少了，只会加剧城市的危机，并阻碍城市的复苏。

 

所以，长久隔离后，世界当然会不同。但办公租赁市场所呈现的，应该是“共生”，而不是“替代”；城市所呈现的，应该是在灾难前的愈加稳健，而不是非此即彼的脆弱。