上海写字楼市场稳步回暖，陆家嘴CBD率先苏醒

导读

◆ 疫情带来的影响辐射方方面面，上海写字楼市场也经历了租金、空置率的低潮。即使压力犹存，但行业回暖趋势已逐步明显。

◆ 戴德梁行发布的2020年第一季度写字楼报告显示，上海甲级写字楼全市空置率为21.1%，环比略升1.44%。其中核心商圈空置率为14.8%，新兴商圈31.6%。租金也有所下降，核心商圈租金环比微降0.78%，至297.4元/平方米/月。

 

中国金融信息中心 金伟良摄

 

疫情带来的影响辐射方方面面，上海写字楼市场也经历了租金、空置率的低潮。即使压力犹存，但行业回暖趋势已逐步明显。

 

戴德梁行发布的2020年第一季度写字楼报告显示，上海甲级写字楼全市空置率为21.1%，环比略升1.44%。其中核心商圈空置率为14.8%，新兴商圈31.6%。租金也有所下降，核心商圈租金环比微降0.78%，至297.4元/平方米/月。

 

尽管疫情与供应叠加导致空置率偏高，但新增供应势必会在未来为更多企业提供入驻机会。疫情并没有熄灭企业和投资者进入上海的热情。

 

回顾前几个月，今年一季度上海只有静安核心的宝华中心和虹口的北外滩来福士西塔两个甲级写字楼项目完工，一共为上海写字楼市场新增了11.35万平方米的写字楼供应。

 

此外，2月出让的徐汇滨江310亿元“巨无霸”地块，预计到2024年，上海还有650多万平方米的甲级写字楼新增供应。

 

经历了今年前两个月的低迷后，3月份上海写字楼市场出现了明显的复苏迹象，投资者的热情重新被点燃。

 

3月以来上海写字楼业主实际收到的问询数量有所增多。同时，第一太平戴维斯数据也显示，上海3月实到外资18.72亿美元，同比增长20.8%。

 

这一波的强势增长拉动了一季度的整体情况。根据第一太平戴维斯报告，今年一季度，上海实际吸引外资投资46.69亿美元，同比增长4.5%。

 

具体来看，一季度新增跨国公司地区总部10家、外资研发中心5家。1月和3月，共签约外资项目129个、投资总额达239亿美元。

 

众多金融机构云集的陆家嘴写字楼市场率先从低潮中复苏过来。

 

今年一季度，摩根大通证券、大韩再保险上海分公司和罗素投资管理（上海）有限公司3家大型金融机构纷纷落户陆家嘴金融城。

 

以博枫绿能投资（上海）有限公司、东电电子（上海）有限公司、诺瓦瑞斯（中国）投资有限公司为代表的18家跨国公司地区总部意向项目集中签约。

 

外资金融机构、跨国企业地区总部的投入将成为浦东地区今年办公租赁需求的驱动力。

 

以往数据显示，外资企业需求占浦东第一季度写字楼总成交租赁面积的56%，以保险、基金及证券等为代表的传统金融需求占首位，这与国家加大外资金融开放息息相关。

 

今年2月，《关于进一步加快上海国际金融中心建设和金融支持长三角一体化发展的意见》发布，确定将通过支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区金融“先行先试”、金融支持长三角一体化发展等多方面为上海国际金融中心的建设加码助力，按下“快进键”。

 

4月底，浦东发布了《推进浦东新区跨国公司地区总部高质量发展若干措施》，围绕强化全球资源配置功能，聚焦总部功能复合能级提升，提供包括财政支持、金融服务、产业扶持在内的16条政策。

 

政策的扶持，推动着上海国际金融中心的建设，也为陆家嘴、外滩等金融商务区和南京西路、淮海中路等核心商务区的甲级写字楼带来需求。

 

与此同时，浦东一些标杆项目与新上市项目意向客户也在明显增多。

 

5月，盒马鲜生总部在陆家嘴滨江中心落户。此前，盒马鲜生的产业基地在浦东新区航头镇动工，项目投资约10亿元，未来或可带来百亿元级产业规模。

 

除此之外，近期台湾明星夫妇林瑞阳和张庭，以旗下微商品牌TST名义买下晶耀前滩一栋写字楼，总面积2.6万平方米，总成交价17.6亿，单价约6.7万元/平方米。

 

“浦东地区已具备强劲的竞争力，有理由相信今年浦东写字楼租赁和产业园区发展将恢复并有可能超过2019年的规模。”莱坊高级董事及浦东办公楼服务部主管曹晨表示。

 

陆家嘴商务区的率先回热，给整个上海写字楼市场提振了信心，未来也将吸引更多投资者入驻上海。

 

根据世邦魏理仕调查报告，放眼近期中国整体写字楼市场，超过7成的在华租户预期营商环境将在下半年企稳或好转，该比例显著高于49%的亚太区均值。可见租户对写字楼市场的预期颇为乐观。

 

无论是开发商还是机构投资者，写字楼作为具备稳定投资回报、良好升值空间的投资标的，仍是非常受欢迎的。

 

另外，值得注意的是，疫情虽然给上海写字楼市场带来短期不确定性，但同时也迎来了新的转型可能性。

 

据戴德梁行在疫情爆发后的一项调查，疫情或将催生未来办公物业提升，包括热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场追捧。

 

此外，目前国内写字楼也亟需智能物业管理系统(IPMS)、非接触式 IC 卡、智能会议系统和自助访客系统。

 

这些功能将加速推动中国绿色租赁市场，“为业主和租户带来多面的收益，包括降低能耗成本、提升公众形象、为租户提供更健康、更安全、更幸福的环境。”戴德梁行大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、大中华区智能建筑与绿色顾问服务平台联席主管黄衍维表示。

 

发展楼宇经济有妙招！“陆家嘴九条”正式发布

 

 

中国金融信息中心 金伟良/摄

2020年将新增8幢商办楼宇

陆家嘴是上海最大的中央商务区，拥有商办楼宇285幢，其中超甲级和甲级写字楼超过50幢，楼宇内企业产生税收超过700亿元。285幢商办楼宇中，超过1/3楼宇为税收亿元楼，数量达到102幢，其中，10亿元税收楼宇30幢，50亿元以上税收楼宇4幢，分别是：上海环球金融中心，交银金融大厦，国金中心，上海银行大厦。2020年，陆家嘴将新增商办楼宇8幢，释放总建筑面积约110万平方米。

疫情期间，陆家嘴管理局开发了楼宇疫情防控平台，全覆盖陆家嘴金融城285幢商务楼宇，每幢楼宇当日企业、员工复工总数和比例、复工情况趋势变化、楼宇所需防疫物资等情况一目了然，实时掌握。根据这些信息，线下为每一幢楼宇配备“楼宇包干专员”，协助楼宇和企业信息沟通、落实物资保障需求、应对处理突发事件等。与此同时，根据疫情期间居家办公为主的特殊形态，鼓励楼宇利用窗口期，提升楼宇品质，改善办公环境。

在发展楼宇经济上，陆家嘴管理局联合国际五大行等研究机构，通过经济研判为楼宇租赁提供引导，梳理出涵盖租面积、租户经营数据、租赁时限等13个关键数据指标，为每栋楼宇编织一张精准的“画像”：比如，金茂大厦积极打造专业服务机构集聚楼宇；上海中心着力打造高端财富管理集聚地；盒马总部入驻的陆家嘴滨江中心，目标是生活类的总部型楼宇等等，通过“精准画像”实现“精准服务”，帮助企业快速选址、精准匹配。

由于抓住了产业发展风口，创造了优质的楼宇办公环境和营商环境，一批总部经济、持牌金融机构、国际资管、融资租赁和商业保理等企业相继落户陆家嘴金融城。2020年上半年，陆家嘴金融城新增总部机构9家，其中新认定跨总5家、新引进总部机构4家，新增持牌类金融机构12家，新增国际资管企业5家，新增融资租赁和商业保理2家。截至目前，陆家嘴金融城拥有国内40%以上的外资法人银行、50%以上的保险资产管理规模、90%以上的外资资管机构，集聚了上海1/2的持牌金融机构、1/6的跨国公司地区总部，以及2/3的世界500强企业在陆家嘴设有项目。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示，新冠疫情爆发对今年一季度的写字楼市场产生了重大影响，包括上海在内的国内主要城市租赁需求都出现了不同程度的延后和下滑。但是，在政府有序复工复产的引领下，写字楼租赁活动3月就开始持续复苏，在陆家嘴的写字楼租赁咨询与带看活动也大幅回升。今年以来，陆家嘴新增总部机构9家，落户各类金融机构接近20家，成为战“疫”成绩最出色的商务区之一。“这首先得益于金融产业集聚效应显著。上海的金融业增加值、外资金融机构数量、证券市场规模、外汇市场交易额等多项金融指标都位居全国第一，而陆家嘴是这些资源最集聚的区域，产业集聚效应助力陆家嘴不断吸引新的金融机构入驻。我们的数据显示，金融机构在陆家嘴租赁的优质写字楼面积超过160万平方米，位居全国第一。”

“陆九条”推进楼宇经济质量提升

楼宇是金融城建设发展的基石，楼宇经济是陆家嘴经济社会发展的生命线。根据浦东新区“五大倍增行动”、“10+6+X”倍增行动方案，为实现2025年陆家嘴楼宇经济倍增的战略目标，陆家嘴金融管理局发布《陆家嘴楼宇经济倍增发展行动计划》，从楼宇运营支持、企业落地服务、楼宇软实力提升等各方面全面推进楼宇经济高质量发展。

陆家嘴金融管理局局长张宇祥表示，楼宇倍增“陆九条”包括促进租税联动，陆家嘴管理局将配备楼宇服务专员，和楼宇联合开展招商和招租，对重点项目形成联动机制，免费提供工商、税务等“一条龙”咨询办理服务。管理局还将积极支持符合条件的楼宇申请楼宇奖励政策；根据产业导向，联合楼宇指导符合条件的落户企业申请各类财政扶持和专项补贴政策。

疫情冲击之下，租金能否得到合理的减免，是很多企业关心的问题。“陆九条”提出联合楼宇共同优化租金策略。经陆家嘴管理局推荐，并与有关楼宇协商，入驻陆家嘴区域楼宇的重点项目可享受一定的租金或物业管理费减免。陆家嘴管理局还将积极支持楼宇开展城市更新或微整新行动，提升物业品质；为涉及到办公场所装修等审批事宜的企业，开通绿色通道、专窗优先办理。

不断优化人才综合服务环境，也是这次“陆九条”的重点。为企业人才提供租房补贴支持，陆家嘴管理局将根据企业综合贡献或发展潜力，对陆家嘴楼宇落户企业符合条件的一定数量员工，予以租房补贴，支持其按照有关规定申请人才公寓。管理局还将为楼宇入驻企业员工免费提供市、区各项人才政策的咨询和服务，推荐优秀企业人才参加金融城菁英实训等各类人才交流、培训活动，对有校园招聘需求的企业，免费提供名校直通车服务，帮助企业快速对接国际国内知名高校，服务人才需求。

业界自治一直是陆家嘴金融城的一大特色。张宇祥说，未来陆家嘴管理局将联合业界，打造楼宇企业交流平台，发挥金融城综合生态优势，开展信息、政策、金融、法律、财务等综合服务，强化精准需求对接。携手楼宇发出“陆家嘴声音”，管理局将统筹区域宣传资源，结合楼宇户外大屏、媒体等宣传媒介，为楼宇和企业在营商环境打造、案例推广、资源发布等方面提供宣传阵地和展示平台。

楼宇倍增“陆九条”的出台也让企业倍感振奋。盒马网络科技有限公司副总裁沈丽说，盒马是上海在线新经济代表企业，之所以将总部办公地点搬迁至陆家嘴，因为这里不仅有店小二的服务态度，更有管家式的专业精神。“比如主动对接企业，寻求盒马发展与政策红利的结合点，主动宣讲主动传导、主动对接，让企业做选择，让企业提需求。正是有了这样的环境，盒马全球总部才选择落户浦东陆家嘴，陆家嘴优质的营商环境加速了企业的发展步伐，我们对未来更有信心了。”