今年或成REITs元年

　　今年被认为是中国房地产企业转型和房地产行业结构调整的关键一年，如何精准把握房地产周期性及政策变化，实现从增量开发建设向存量资管运营转型甚为关键。业内人士普遍认为，房地产投资信托基金REITs(Real　Estate　Investment　Trusts)是房地产金融化进程中最重要的一环。在近日举行的中国REITs联盟上海（楼盘）研讨会上，与会人士表示，相关政策正加速制定，有望年内出台，今年或将成为REITs元年。与此同时，以"类REITs"为代表的不动产证券产品近年来迅速发展，基金业协会所提出的"公募基金＋资产证券化"公募RE－ITs模式，更被业内寄予厚望。

　　REITs有望成地产金融创新主流

　　据介绍，REITs最早于1960年在美国推出，是一种通过向投资者发行信托(基金)份额来募集资金，并由专门机构投资到房地产项目中去，投资者将按比例获得房地产项目产生的收益。通过购买REITs份额，可以降低普通投资者参与房地产资产投资的门槛并分享其收益。

　　"中国房地产市场的下半场，将是一个从增量进入存量的时代。如何盘活百万亿级的资产存量，成为了中国经济改革的重要课题。而海外成熟经验表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量。"德晟资本REITs事业部总经理车阳认为。

　　业内人士认为，以REITs为代表的资产证券化模式，将成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，让企业做强做大，也是化解目前商业地产高库存的催化剂。

　　"不出预料的话，2017年会成为中国REITs的元年。"中国REITs联盟秘书长王刚表示，"不过，REITs的推出是一个系统建设的问题，包括法规和税收、合格的资产、合格管理人、好的基金管理制度、上市的平台、合格的投资者在内的整个制度体系建设都要做好。实际上，即使推出REITs制度，该行业的发展仍处于一个探讨期。"

　　而在近日举行的2017陆家嘴(600663,股吧)资产证券化论坛上，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊也表示，大力发展REITs还面临着三大难题，即REITs发行方和REITs产品的法律性质有待明确；缺少规范的资产证券化市场运行体系；缺少REITs发展所需的基础性税收制度。对此，洪磊提出了四大举措，包括在《基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITs相关税收政策；推动养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场三层架构。

　　不过，洪磊也强调，仅将(各类公共设施)PPP项目作为REITs基础资产的来源，将其中的10%转化为真实的可投资标的，那么每年REITs新增规模即可达到千亿级。

　　"公募基金＋资产证券化"

　　或成短期方向

　　上周，国内银行间市场公募REITs产品正式开闸，"兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金"发行，成为央行批准REITs试点的首单公募产品。不过，业内人士认为，虽然这单具有行业风向标意义的REITs产品落地，但中国REITs市场的规模化发展仍任重道远。严格来说，此单产品与海外成熟的股权型REITs仍有差别。

　　车阳指出，国内较有规模的"类REITs"是资产管理产品，此类产品多数对房地产项目本身产生现金流的能力关注较少，设计上多以获得"固定收益"为目标，明股实债的情况普遍。"在美国以及新加坡等REITs已经较为成熟的国家，类似资产可以IPO的形式，作为上市主体在证券市场上流通，但该模式在国内审批体制主导下，短期或难以实践。"车阳表示。

　　目前来看，勉强具有权益类公募REITs特点的仅鹏华前海万科REITs。该基金以近13亿元的价格获得万科前海企业公馆(前海区域的优质甲级写字楼)50%的股权及100%的收益权。但与海外的REITs产品相比，该基金只投资于一个物业项目，且净值占比不足50%，比例较低。

　　车阳表示，国内已经发行的"商业地产资产支持专项计划"虽被称为"类REITs"，但仍然属于"私募"范畴，并不具备海外标准REITs的公开性和流动性等特点。而鹏华万科REITs基金，虽然是公开募集基金，但其投资标的属于非上市公司股权，不在证监会对公募基金所规定的投资范围之内，因此不具有可复制性。

　　车阳认为，综合权衡之下，在现有政策框架下，国内REITs较为可行的模式是"公募基金＋资产支持证券计划"，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。公募基金的投资对象为专项计划份额而非项目公司股权，而作为资产证券化产品的专项计划份额可视为《证券投资基金法》中的"国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种"，符合《证券投资基金法》关于公募基金投向的规定。

　　车阳还指出，类REITs在不动产证券产品设计上，已经积累了丰富的经验和案例，在会计处理、税务筹划、资产评估、产品评级、法律意见等多方机构的协调与磨合下，形成了一套可供参考的产品模式。在此基础上，通过公募基金将这类产品推向"公众化"，增强"公开性"，是短期内"中国REITs"落地的重要方向。

　　来源：上海金融报

编辑：wulingya