调控房产，绝招只有房产税？

lq作为一个税种，房地产税有三重功能，其一是作为一个典型意义的财产税，调节收入分配；其二，作为一个典型意义上的地方税，完善地方税体系；其三，作为典型意义的房屋保有环节的税种，进行楼市调控。

国庆出台史上最严限购政策后，各大城市环比成交量与成交价均出现了断崖式下滑，房价这是初露暴跌信号还是崩盘前兆?下面笔者就和您一起探讨。

史上最严楼市调控出台房价会不会下跌?

科比成功是因为他看到过凌晨四点的太阳，很多中国人赚钱竟然是因为他们熬夜排队买限购的房子。限购政策总是带起一波购房热，眼看各地密集出台楼市调控政策，大家难免要问一个问题：“房价会降吗?”

各大城市成交量断崖式下滑

8天20城出台限购政策后，各大城市成交量出现断崖式下跌，尤其是北上广一线城市。研究数据显示，30个主要城市成交面积环比下降36.6%。其中26个城市环比下降，占监测城市的87%;与去年同期相比，30个代表城市成交量整体上升13.9%，其中17个城市同比上升。

过度的流动性正在追逐有限的、被认为具有较好收益率和安全性的支撑，这样就导致我们目前对支撑的选择出现了一种偏向性发展，所以投资第一选择的是房地产。

楼市泡沫在越吹越大，监管部门一再警示，但资金还在蜂拥而入。9月14日，央行发布的8月份金融统计数据报告称，上月人民币贷款增长9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。

报告显示，在2016年上半年新增人民币贷款7.5万亿中，有至少2.3万亿投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%，加上1.1万亿投向房地产开发企业的贷款，合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。

楼市在一片“限”声中再次迎来了政策拐点。而正如每一轮的楼市异动，都伴随着房地产税话题的风声再起，此次亦不例外。

有人曾把房地产税比作悬在楼市上空的达摩克利斯之剑。但正如很多业内人士所言，楼市调控从没有一味万能灵药，税收也从来都不是万能手段，房地产税改革应该在一个明确、宏观、长远的框架下进行。

在楼市调控的工具箱里，税收不是针对短期行为的

针对中国目前的楼市调控，国际货币基金组织（IMF）官员近日建议中国征收房产税，但同时表示“房产税从立法到实施需要耗费较长时间，无法应对短期房价过快上涨问题”。

一些国内专家学者也再度呼吁，房地产税应加快落地，其在一定程度上能够抑制房地产投机，并倒逼一些存量房流入市场，改变市场供需，这对整个楼市的健康稳定意义重大。

房地产税的讨论这些年从未停止：有人认为推出宜缓不宜急，有人认为宜急不宜缓；有人认为首先要解答“租”来的土地为何要征税的问题；有人则提出“怎么征”“为什么要征”的问题亟待明确……

种种话题的讨论，甚至是观点的直面交锋一定程度上折射出这项改革究竟“怎么改”的共识还在深度形成过程中，也反映出各方希望楼市能够拥有着眼长期的工具来有效调控，避免大起大落。

众所周知，税收、信贷、限购、土地等都是楼市调控工具箱中的重要工具，但税收不是针对短期行为的。正如一些专家所言，税收是严肃的、持续的，如果用长线工具做短线操作非明智之举。

“楼市调控需要强调制度建设，如果盲目引入税收调节手段只是头痛医头，脚痛医脚。房地产税的改革应该在尊重楼市规律、税收规律的前提下进行。”中国社科院财政与贸易经济研究所研究员杨志勇说。

房地产税只是调控的辅助功能

如果将2003年中央层级文件中出现“物业税”作为房地产税进入视野的起点，13年中，这项改革已经完成了数次的语境转换。从物业税到房产税，再到房地产税；从楼市调控到收入分配调节，再到落实税收法定原则等，各种表述让人们对房地产税改革有了很大的遐想空间。

征收房地产税是国际惯例，在一些发达国家的历史甚至超过百年。一位从事房地产税国际比较研究多年的专家曾对记者说，一些外国专家惊讶于中国很多人拥有多套住房，而让他们更加惊讶的是中国没有征收针对个人的房地产税。

作为一个税种，房地产税有三重功能，其一是作为一个典型意义的财产税，调节收入分配；其二，作为一个典型意义上的地方税，完善地方税体系；其三，作为典型意义的房屋保有环节的税种，进行楼市调控。毋庸置疑，这三项功能都是目前中国所亟需的。

不同的主体功能定位很可能会有不同的改革考量。从税收角度而言，楼市调控只是房地产税的一个辅助功能。

“房地产税的改革应放到一个宏观、长远、可持续性的角度去考虑，要避免走形。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建说。

房地产税法已列入立法计划

拥有世界上最聪明“大脑”的爱因斯坦曾说过，他最无法理解的就是个人所得税。作为与个税具有同样直接税特征的房地产税，有着复杂的税制设计与征管系统。在房地产税的众说纷纭与楼市的变幻莫测并行中，一切讨论、质疑、期待的前提应该是了解这个税种。

如今，房地产税改革已进入立法通道，房地产税法也已列入今年全国人大的立法工作计划，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头研究。

事实上，除了是对第几套房子征税、是按平方米征税还是按套数征税这些税制设计上的难点外，房地产税推出的另一个难点是“究竟怎么征税”。中国目前还没有完全构建起针对房地产税、个税等直接税的征管体系，以及不动产登记中遇到的难题，都让这项改革障碍重重。

对于房地产税的推出，普通百姓的心态可能不尽相同，初次购房者可能一方面怕波及自己，增加税负，另一方面也希望能够“逼”出更多房源，抑制房价。但对于拥有多套住房者可能会反复观望，考量着是不是要出手，什么时候出手。

从程序上讲，房地产税的推出会有公开征求意见、审议、表决等程序，不会一下子出来，而且会在于法有据、保护纳税人权利的基础上进行，会最大限度满足普通百姓的基本住房需求，赋予地方更多的自主权，社会也要对房地产税的推出有合理的期待。

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