刘怀宇：投资联合办公的商业逻辑

由马上办公（ma3office.com）主办的联合办公“出海”发展机遇暨2017《北京共享办公空间市场透视》报告发布活动于 2017年1月10日下午13：30-17：00,在北京市朝阳区民族园路1号1号楼，智选假日酒店盛大开始。 

英诺天使基金合伙人刘怀宇先生应邀出席,并发表了《投资联合办公的商业逻辑》主题演讲。

以下为刘怀宇先生演讲实录：

很荣幸从投资角度分享一下办公空间的分享，我是英诺天使基金的创始人，英诺天使主要是投早期的项目，还有一个身份是英诺跟腾讯合作运营，目前来说全国最大的单体的众创空间，五万五千平，是国内最大的单体的。今天一方面是从我们的思考逻辑上讲一下，另一方面分享一下我们在运营这个大体上简单的收获。

说到共享办公空间其实大命题是在分享经济这样一个比较热门的话题底下，对于分享经济其实现在来说大家各种各样的定义很多，从我的角度来说，我觉得更推崇在10年出的一本书《M》经济学家the mesh写的，分享经济是有核心的要素的1、推崇不使用即是浪费，也就是说够用即可；2、独享步入分享这个概念，这个在互联网里面体现的比较充分了，但是在另外一些资产端并不是那么充分，这里面从原来拥有所有权到变成使用所有权概念的变化。这是我比较推崇分享经济的一个核心的要素。

其实分享经济这个概念在很早以前就有了，如果简单来说大家可能去过跳蚤市场、二手货的买卖市场，就是把家里不用的或者用过但是还有剩余价值的一些东西拿出来给其他需要的人去使用，这也是一种分享，当然来是信息化，像早期的分布式计算、BBS是信息分享、知识分享为主，到最近这两年，大家所耳熟能详的一些Airbnb、Wework、滴滴这样一些企业在做的是资产的分享包括车辆、房屋设备，连共享办公其实是在分享一些办公设备和场所，这是一种新的形态。还有一种是人时间和能力的分享，这个像包括罗辑思维、猪八戒这样一种业态，是每个人都可以把它的时间、把它的能力再分享出来，这种人其实打破了一些就业的形态，就是说它可以不去为一个特定的企业提供持续的服务，而可以用他自己的能力为更多的需求方不确定的人提供服务。这是新的一种形态，也就是说自由职业者可能会是一个增长的趋势。

那么人的变化其实带来了两个新的概念，一个叫做零工经济，一个叫按需经济。因为人的能力释放出来通过各种各样新的技术手段使得原来的信息不畅解决以后，它有可能会带来一种新的社会分工方式的改变，也就是说原来的雇佣方式在发生变化，原来更多人希望依附一个组织、一个机构生存，在现在这种情况下它可以按照自己的兴趣或者技能来灵活的选择一些机会，这就是一种零工，当然现在还不是主流，未来是不是呢？我们认为是一种很重要的补充，这种新的经济形态是一种很重要的补充。

另外这种情况下其实还带来一个新的变化，就是真正能够做到按需经济，也就是刚才说的不浪费。我们的水电其实都是按需的，将来人的能力、人的时间是不是也可以做到按需呢？如果说将来这种资源的颗粒度越来越细，而不是原来得大块资源，包括我们的房屋，其实是可以把你居住的房屋的一间房间拿出来共享经济的，颗粒度越来越细的时候就可以流式的服务，像水龙头一样什么时候想用就打开用，不用就关闭就可以了。

在这样的大环境下我们还要说一下，我们认为的新的经济基础，新经济基础很重要的是在创新，而创新多办来自小企业和新企业，美国在80年代的时候很多就业机会是来自于小微企业尤其是新企业，新企业通常都是小企业，因为不可能新企业诞生的时候就是一个巨头企业。这种新的情况下我们认为就业形势也会发生一些变化，特别是在中国，中国劳动力人口尤其是年轻劳动力人口，现在老龄化程度已经很高了，这个话题大家已经说的很多了，所以它的年轻的就业人口是在处于一个下降通道的，也就意味着将来的人力资源可能会从原来的供大于求向供不应求转化，这种情况下所以会催生像工业自动化、机器人、AI、大数据这样一些行业的发展，这就意味着将来人工经济有可能也能够成为其中一个重要的组成部分。

另一方面其实也在于国内经济的发展到了一定的水平，在前面一段时间里面，尤其在国内可能更多人是为生存而奋斗，90后、00后这帮人他成长起来的时候已经有一个比较好的社会环境和经济基础，这时候他追求的不仅仅是生存了，而是生活，这也会带来就业形式的变化，这种变化也会带来一些机会，机会在哪里呢，我们认为这种机会会占据可用时间超过1/3以上的工作场所。这是从就业人的角度来说并不是从企业的角度来说，大家知道1/3时间是用来睡觉，剩下的2/3时间分三块，在家里，在路上，在办公场所，在家里家居的目前特别想打通的场所，大家都拼命往智能家居做各种各样的事情，在路上，在无人驾驶、智慧交通方面努力，使得人越来越解放自己的时间，不需要做很多繁琐的事情，人在这个时间里创造更多的价值。另外一块是办公时间，把这些办公的人群组织起来形成社群是会带来机会的，怎么样才能形成社群？原来传统的办公形式每个企业是个孤岛，这种形式不能解决这个问题，而是共享办公的存在有机会形成社群，而社群占据了人大量时间，时间带来更多的价值。

所以我们认为这种环境下办公的场景也会带来一些新的变化，包括用户画像，企业画像的变化和用户画像的变化，企业肯定在这种环境下更多是一些中小型企业而且是快速成长企业。刚才做租赁的企业就是抓住了这样的机会，实际上更多是为小型创业企业做轻资产运营而不是重资产运营。对于这些创业企业的成员来说，它也是符合刚才我说的年轻化、追求自由、追求生活品质的诉求，当然这些年轻人还有一个很重要的诉求就是需要去满足的，包括现在各种各样的直播、社交的各种各样的应用的出现都是满足一个心理需求就是社交，社交有线上的有线下的，空间就应该是一个非常好的社交场所。

所以从我们的角度来看空间应该有各种各样的思考，核心的是运营，另外一个是服务，瞿总刚才说的更多的是服务的事情。还有一个是投资，如果有能力它的房租差也好、其他服务也好是现金收益，投资收益是通过服务或者其他方式换取在里面成长起来的这些企业的股权也是它的另外一个价值。

从物理属性来说这个大家都差不多了，办公属性、社交属性，对于大体量的来说还有商业娱乐属性，刚才说空间是两三千平米这种是没有办法做到这一点的，但是对于大体量的，两万以上的体量来说就可以把这些属性加进去了。当然还有文化属性，既然是社交场所肯定有一定的品类，很多空间都在做智能化，一方面是设备，一方面是设施的智能化，另一方面也是用各种各样的方式把任何企业串联起来。

服务属性，也包括了这样几个方面，交流、也是社交的一个组成部分，资源服务、刚才几位老总也说过，服务很重要的一点是对接各种各样的资源，尤其是做垂直方面的部件来说更重要的是对接资源。政府服务，财法税上的事情了，金融服务。加速，针对的是这里面真正有价值的一些创业企业，可能大部分企业还是没有投资价值的，尤其是入驻空间的企业，但是肯定有部分企业是有投资价值的，这部分企业需要的是ACYC这样的加速性的服务。还有一块是投资属性。所以从空间的角度来说我们认为关健词是“开放、共享、连接”其实很重要的是要建立连接，让这些企业之间，让企业的员工之间，企业和服务商之间，企业和上下游的产业链条之间能够建立起连接，开放也是很重要的，因为没有任何一个空间能做到所有的事情都自己做，所以一定是开放的心态做这样一些空间和运营。我们也觉得空间将来不仅仅是是个办公室，而是一个house，对于空间里面工作的人来说不仅仅是同事关系，这种同事可能是跨越公司边界的同事，而更多像一个家庭一样，形成这样一个社区。

当然空间还会面临很多的挑战，比如Wework对物业租月要拿到十年，但是国内很难拿到十年的租约这是国内面临的实际问题，约定另外人工经济有它的两面性，一方面对于有能力的人来说是获得自由的感觉，甚至能够提升它的收入，但是对于很多人来说人工经济不确定性的增加，对于加入一个企业来说是要有稳定收入的，但是对于自由肯定是不稳定的，但是对于西方社会福利制度比较完善的情况下破坏会减少，但是在国内还是一个障碍。当然还有观念的突破，从租的情况看就可以看出来，很多企业是愿意租相对独立的空间，而不愿意在开放的区域做，这里面各有利弊，但是也有观念转变的问题，我相信将来更多人会以一个开放形态做一个环境的办公，当然还有自律性的问题，你的邻桌不是你的同事。还有一个是传统管理到社群自治的过渡，空间里面管理成本是非常低的，任何一个空间我相信几千平米、几万平米的空间都是尽量减少管理人员的费用，更多用IT系统支撑这个平台，很多靠入驻者的自律和社群公众的租约约束，也靠人的素质，这种过渡我相信是渐进的过程，但一定是未来的未来。

最后做个广告，我们国内还算比较靠前的早期基金，大概管理超过16亿的基金，在北京、上海、深圳、广州、西雅图都有自己的子基金，我们同时也是，创始人也是在2012年就在中关村几乎跟创新工厂同时在鼎好做了比较早期的孵化器，所以我们相当于在共享空间领域算是比较早的践行者。因为是践行者我们也碰到了很多困难但是也看到了很多机会，所以我们在这方面还是继续看好这个方向而且会继续加大对这方面的投资，很有幸刚才列举的北京靠前的众创空间里面我们是We+的投资人。我们跟腾讯是长期的合作伙伴，所以有机会跟腾讯在北京合作，包括也在广州合作去运营腾讯各地的众创空间，统计里面没有把昌平列进去，如果列进去应该排在第三，因为腾讯在昌平一个点面积就是五万多平米还不包括另外一个点，它的工位数，我们做这个事情的时候是三种业态都包含，包括写字楼、联合办公、商业，联合办公工位数在今年第四季度出来的，因为8月份才装修完成，出来两千多个工位，现在入驻率应该在70%左右。

所以英诺也在用自己的行动，一方面去探索新的共享办公的形态，尤其在这样一个大环境下，怎么样能够做的更好，另一方面也是会在投资领域一方面希望跟更多空间合作，来去支持在各种空间里面去创业的优秀的创业者，一方面作为空间尤其是腾讯众创空间的运营方，我们也希望跟更多的服务商合作，去摸索大体量空间的运营方式。

马上办公，专业的办公室租赁平台，100%真实房源，专注服务中小企业创业起步、提供超高性价比，优惠真实的办公室出租服务，免费发布出租信息，让办公选址更轻松。更多创业相关资讯/活动

关注微信号：m3work

更多阅读：

回顾：南开大学校长龚克谈创客空间发展

热潮退去，看创客空间未来的发展

盘点：2016年中国创客空间发展报告

柴火创客空间：造物者的集结地