房价上涨动力不足 “真刚需”迎购房窗口

　　11月28日晚间，上海市住建委宣布加码调控，提高首套房首付比例，并实行“认房又认贷”。对于这声“平地惊雷”，安居客房产分析师认为，上海此次新政将促使上海楼市进入全面理性阶段，投资和改善型购房受到抑制，但对于首次购房的“真刚需”人群，不失为一个利好消息。

　　认房又认贷，上海出台最严房贷新政

　　这份名为《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》为上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发，通知中明确要求，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　此外，公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整。比如，已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭，或购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭将停止发放贷;借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%等。

　　此通知一出，似在整个房地产行业中扔下一颗重磅炸弹。国庆调控潮中上海并未有实质性动作，但此番一出手就是“全国最严”。与北京深圳相比，虽然在首套房首付比例上，上海与北京均为35%，深圳为30%。但是在二套房的认定上，北京与深圳秉持的原则是“认房不认贷”，而上海则是“认房又认贷”。无论购房人在上海是否有住房，只要有贷款记录，甚至是在外地有过住房贷款记录，都将会算作二套房。

　　安居客房产分析师表示，在本次通知出台前，上海已叫停接力贷，对共同还款人、离异人士、财产分割情况加强审核，在房贷方面的政策和管控堪称史上最严。

　　房价上涨动力不足，“真刚需”迎购房窗口

　　重磅政策出台背后，是房价大幅上涨的压力。根据安居客房价数据显示，截至11月28日，上海11月二手房均价已达51292元/平方米，环比上月上涨3.07%，同比去年同期上涨50.12%。而上海10月二手房均价还在四万档，为49765元/平方米。再看去年12月份，上海二手房均价还仅为35247元/平方米，一年时间，上海房价便从三万档跳入五万档，房价上涨幅度令人惊讶。即使在“沪六条”之后，上海楼市成交面积大幅走低，但上海的二手房房价实际上还是在上涨，仅涨幅有所降低。

　　安居客房产分析师表示，本次上海新政出台，必将重创投资型和部分改善型购房者，同时，对有资格、有能力购买上海住房的“真刚需”群体来说却是一大利好。

　　“新政的出台将一大批意向购房者挡在了门外，楼市重回买方市场，市场上会出现更多高性价比的房源，溢价空间也会增加。因此，如还在上海首套范围内，那么现在将是最好的买房时机。”安居客房产分析师认为，首套房的首付款从30%提高到了35%，实际影响并不大，对“真刚需”来说，新政带来了一个全新的购房窗口。

　　安居客房产分析师还指出，人民币对美元汇率持续走低，投资渠道匮乏，中产陷入资产缩水的恐慌。而在人口不断流入之下，房产的需求只会愈加旺盛，且土地资源稀缺，让一线住宅面临库存不足的问题。即便上海大幅收紧楼市政策，一线城市房产仍然是当下最佳保值商品。

　　值得一提的是，对于一些在老家已贷款买房的新上海人，想在上海买房将面临50%或是70%的首付款，买房难度加剧。新政或将迫使这些“事业在上海、人口在上海”的购房者选择在上海周边地区购房，这种需求溢出效应将会给上海周边楼市带来涨价压力。