同样是9月21日，广东奥园集团（3883.HK）在香港联交所公开招股，公司创始人及董事局主席、曾经的地产界明星郭梓文，终于可以一扫数年来的低迷，再次扬眉吐气了。
也许此刻他最应该感谢的，是一年半前出手相助的海外战略股东——美国国泰财富基金（The Cathay Capital Group），还有大名鼎鼎的国际投行瑞士信贷。
借力私募股权投资
在奥园集团目前的股权架构中，郭梓文控制的郭氏信托基金占79.5％，美国国泰财富基金占余下的20.5％。
去年3月，正饱受资金紧缺传闻困扰的郭梓文，与这家来自大洋彼岸的基金签订战略合作协议，后者注资数千万美元获得奥园集团超过两成的股权。三个月后，限制外资投资中国房地产市场的“171号文”作为调控新政措施之一出台，郭氏可谓“走得及时”。
引入国泰财富基金后，郭梓文仍任奥园集团董事局主席，副主席一职则由该基金的管理公司——新中财富管理公司主席保尔。渥兰斯基担任，现有三名集团董事会成员中，来自该基金的梁秉聪位列第一。当时就有业内人士估计，为了早日引进外援，郭梓文作出了重大让步，甚至让出了公司部分管理权。
“这是典型的PE（私募股权投资），投资基金通常会在企业发展的中后期进入，通过一系列的资本运作，两三年内将企业打包上市，然后在股票处于高价位时出售股票退出。”清科创投一位不愿具名的分析师表示。该公司是国内创业投资与私募股权投资领域综合服务与投资机构，会定期发布有关主题的研究报告。
该分析师补充说，引进PE的企业通常需要放弃部分利益乃至管理权，因此国内房企较少采用这种方式，除非是急于尽快上市者。
无论如何，此后奥园的上市路径果然越发明朗。在国泰基金穿针引线下，2006年8月，著名国际投行瑞士信贷向奥园集团投入1.3亿美元，成为其策略投资者。同年11月，奥园收购原合作伙伴中体产业所持有的广州奥林匹克物业投资有限公司16.68％股份，实现完全控股，进一步理顺了旗下公司的股权关系。如今，瑞士信贷顺理成章地成为奥园上市保荐人之一，另一保荐人是摩根士丹利。
有香港财经界人士告诉记者，从账面上看，瑞士信贷是实实在在拿出了约10亿元人民币支持奥园的业务发展，而只要奥园成功上市，这笔投资获利也相当可观。从奥园的公开招股资料可知，其上市预期募集的4亿美元中，部分会用于赎回1.4亿美元的可转股债券，瑞士信贷新加坡分行及瑞信国际是这笔债券的主要持有人。
换言之，一年前瑞士信贷投入的1.3亿美元，大部分都是可转股债券。奥园上市后这批债券既可适时套现，又可视奥园股价表现转换为公司股权。
投行基金自有盘算
“其实海外基金很希望能直接投资国内房企，以推动其上市方式获利，虽然这一做法风险相对较大，但回报会更高。”香港凯基证券一位分析师表示，“特别是现在港股走势一片大好，尽管面临各种政策压力，内地房地产股还是受到投资者追捧的。”
摩根大通中国区副主席刘小俞也相信，这波牛市为市场融资提供了一个很好的时间窗口，大家都希望能够抓住难得的机会。
不过上述凯基证券分析师承认，现在直接投资国内房企比较困难，一方面是国家“限外政策”有阻力，另一方面发展态势较好的房企，也不愿接受海外基金的深度介入。
“所以私募股权投资基金大多瞄准内地二三线房企，接手那些资金压力甚大又存在管理不善等问题而急需‘输血’者，经过一番改造包装后再辅助上市。”他说。
奥园集团最初成立于1997年，此后数年间，郭梓文借助“奥林匹克花园”概念及“体育＋地产”开发模式，一度将业务从大本营广州番禺拓展至全国。做大声势之后，上市融资再谋发展一直是郭氏的心愿，但2003年A股借壳上市心切，卷入“壳”公司数亿元的隐性担保漩涡之中，不但融资无望，还波及集团旗下开发业务的正常运转。
在此前后，与长期合作伙伴中体产业的分手，标志性楼盘广州奥林匹克出现质量问题，导致业主与集团属下物业公司发生纠纷，公司内部管理班子多次调整，资金链收紧传闻频出等等“利空消息”，让显赫一时的郭梓文和奥园集团声望陷入低谷长达数年。
但近两年广州楼市的火爆，让奥园得以逐渐恢复元气。据奥园上市招股文件披露，2004年该公司账面仍亏损约1000万元，到2006年底止已变为盈利2.99亿元。近日在港举行的上市推介会上，其保荐人瑞士信贷的报告中预计，奥园今年核心盈利上升76％，不计算物业重估增值的盈余为人民币5.66亿元，明年预期盈利增长更高，据称核心盈利可达11.16亿元人民币，增幅111％。
在瑞士信贷投入的1.3亿美元支持下，今年年初，沉寂多时的奥园再度开始在江西、广西和重庆等地储备土地，截至今年6月底，奥园土地储备占地面积220万平方米，可建面积610万平方米。据瑞士信贷估计，今年该公司物业开发的毛利率将高达33％，明年的毛利率约31％。
类似奥园这样近年发展颇多周折的内地二线房企，有望借海外投行基金之力赴港上市翻身的例子不止一个，比如同样A股借壳不太成功、屡受负面消息困扰的广州恒大集团。今年1月，恒大获美林、德意志银行、淡马锡等三家国际投资者青睐，以4亿美元购买其8％的股份，在后者力推之下，如今恒大也驶上冲刺港股的快车道。据香港媒体报道，恒大最快将于11月在香港联交所上市，预计集资额78亿港元。
