新一轮供应热潮带动写字楼出租市场升级需求

“随着新一轮供应中的首批办公楼竣工，优质办公楼将落户北京多个细分市场，那些寻求办公空间升级的国内租户将纷纷抓住这一难得的市场机会。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。 

与此同时，在零售物业市场，王府井淘汇新天（Spot on WFJ）购物中心以22亿元人民币的价格出售给一个私人买家。平安信托斥资12.5亿元人民币收购了望京新一城购物中心，今后该商厦可能会被改造为办公楼。投资者对潜在的“商转办”项目很感兴趣，并继续在市场中寻求潜在的商机。物流市场的租赁活动微幅攀升，电商和第三方物流企业仍是主要的需求来源。在高端住宅销售市场，政府最新出台的降温措施对写字楼出租市场的供需和售价均带来了显著影响。

根据仲量联行数据显示，北京甲级写字楼出租市场在2017年第二季度于CBD、奥林匹克公园、望京和东长安街这几个子市场共迎来了四个新的甲级写字楼出租项目，租赁市场新增供应量总共达到27万平方米（建筑面积）。2017年第二季度末，由于预租赁活动强劲，上述项目的平均出租率高达78%，这在北京是一件非常罕见的事情。本季度总体写字楼出租租金增长环比持平，但部分中央商务区的业主大幅降低了租金。在竞争日趋激烈的情况下，CBD的部分业主为减小来自未来新增供应的压力，主动降低其租金。不过，供应趋紧的金融街和中关村子市场的租金适度增长，抵消了CBD租金下滑的不利局面。同时，新竣工项目对整个市场租金的影响较小，这是因为这些项目的预租活动此前已被市场消化。

仲量联行预测，预租活动将导致CBD的竞争进一步加剧。CBD现有楼宇的业主将面临来自未来新建楼宇业主的竞争，这些新建楼宇的业主为提前赢得租户，向租户提供更为优惠的租金选择。在奥林匹克公园和丽泽两个地区的新增供应将给整个北京市场的租金带来下跌压力的同时，金融街和中关村两个成熟地区预计需求仍将保持强劲，其租金增长将抵消奥林匹克和丽泽两个地区给租金带来的不利影响，第二季度未出现大宗交易，只有几个小的办公楼和商铺交易。在办公楼市场，中国手机制造商中兴通讯以人民币17亿元将一栋自用的小型办公楼（总建筑面积39,000平方米）出售给华润集团，之后迁入中国外运新竣工的、地处奥林匹克公园地区的租赁型项目。在零售物业市场，位于王府井步行街优质地段的淘汇新天以22.01亿元人民币出售给一位个人买家。在望京地区，平安信托出资12.5亿元人民币收购了新一城购物中心，并可能将其改造成写字楼出租。

北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）表示：“我们看到国内金融和专业服务企业纷纷抓住市场机会升级或整合其办公空间。本季度（甲级写字楼出租）得到快速吸纳，也证实了市场仍存在被抑制的需求。”

仲量联行北京投资部总监秦子凡表示：“一年前，位于著名的三里屯地区的盈科中心的‘商转办’项目成功得以实施。自此以后，由于业主和投资者纷纷跟进，寻求更高的潜在收益率，该市场又出现了其它几个‘商转办’项目。可以预见的是，更多的优质‘商转办’项目将完工，从而在市场中形成一个比重相对较小，但具有独特特征的组成部分。”