纪实 |残酷的岁月，房地产写字楼出租都背过哪些锅？

成长的过程，谁没闯过几个祸！有的是主动造成，有的则是被动“背锅”。

作为GDP的重要推手，中国的楼市肩负着保经济与保民生双重压力，“对与错”都会被众人拿着放大镜仔细端详。在不同发展阶段，为应对双重压力，楼市也衍生出许多伴生物，如炒房团、钉子户、地王、经济适用房、房地产调控等等。有些伴生物与时俱进，升级换代之后至今仍存。而有一些，则早被深深摒弃。

历史就如大浪淘沙，难道不是么？这其中，不仅有经济与民生矛盾的冲突，也是社会矛盾的具象体现。那么，在中国房地产发展的三十年长河中，都曾经历过哪些沉浮呢？让我们来细细数数。

福利分房的实行与取消

为房地产关上一扇窗和打开的那扇门

福利分房是计划经济时代特有的一种房屋分配形式，这是党政机关职工们的一大特权，也是许多人加入公务员队伍的动力所在。但也因为这类房的存在，严重影响了住房的市场化，商品房尽管推出多年，但空置率同比不断增加。

随着市场经济的发展， 1998年6月，在中国的房地产诞生10多年后，国务院决定，停止实行了40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化，将楼市全面推向市场化。同时，当年便出台了一系列住房金融服务，安排住房贷款指导性计划等，引导国人走入市场去选房。

市场化的实行，极大地促进了中国房地产市场的发育，使得居民的居住条件有了极大的改善，但同时也让买房逐渐成为一种投资途径，进而有了后面的炒房和房地产调控。

一切，皆从福利分房的结束开始！

房地产泡沫沉浮

始终萦绕在楼市的魔咒

中国的房地产市场究竟有没有过泡沫？当然是有过的，而且还破灭了。这发生在上世纪90年代初的“热土”海南岛，总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。

1993年6月23日，终场哨声突然吹响。时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

1995年，海南房地产泡沫破灭，开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。“天涯、海角、烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。最后的遗产是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。

有了这次深刻的教训，“房地产泡沫”一词便成了中国房地产的一个魔咒。甚至，一位名叫谢国忠的经济学家因此而与中国的房地产紧紧联系在了一起。

2004年开始，这位因为准确判断亚洲金融危机到来的经济学家便忧心忡忡地警告，中国房地产存在泡沫，房价会暴跌，并警告中国房地产会出现金融系统性风险。然而……十多年过去，谢国忠的预言始终没有出现，人们对于房地产泡沫早已由最初的恐慌变为漠视。但，谢国忠依然执着， 2016年，他依然坚定地认为中国的房地产泡沫远胜于美国次贷危机。

那么，中国当下的楼市是否真的存在泡沫？这，估计也只有在它真正破灭的那一天才算真能有答案吧。

鬼城兴衰

地方政府迷恋GDP甩的锅

2009年，半岛电视台关于鄂尔多斯康巴什新区的报道，把中国的 “鬼城” 现象拉进大众视野。

鬼城，是我国房地产行业与整体经济发展不协调形成的产物，是许多地方政府为了实现 GDP 的快速增长，而不惜耗费人力、物力、财力建起的一些并不需要的城市、新区。

鄂尔多斯的鬼城就是这类城市的明显代表。2004 年底，当地政府决定将当时只有 1400 人居住的康巴什建成新的行政中心，以刺激投资和GDP的发展。2009年，民间借贷的活跃，将鄂尔多斯的楼市投资推向高点，当地房价也从每平米一千多元涨到七八千，堪称“楼市盛世”。鄂尔多斯的经济也确实因此有了跃升，2007年时，鄂尔多斯的人均 GDP 已经超越北京和上海，并在 2010 年超过香港。2011 年，中央政府出台房地产调控政策抑制投机，鄂尔多斯房市受挫，从此一蹶不振。成片的房屋无人居住，许多盖到一半的建筑物被闲置，成为国内外闻名的鬼城。

当然，鬼城虽前无古人，但后有来者，而且还不少。鄂尔多斯之后，大大小小的“鬼城”经常见诸报端，其中的真假也只有亲访者才能鉴别一二。

楼脆脆、楼歪歪

呆萌面具之下的悲催

2009年6月，上海一栋竣工未交付的写字楼出租高楼整体倒覆，官方却以两次堆土施工来解释，遭网友抨击为“楼脆脆”。2009年7月，一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼居然微微倾斜，靠在了一起，被称为“楼歪歪”。

昵称很萌，但实际情况很严重。不论“楼歪歪”还是“楼脆脆”，房屋质量问题的背后都是开发商偷工减量、拿购房人生命开玩笑的无良体现。而开发商这种做法的背后，又暗藏着企业现金流的告急，以及质量监管部门的缺失。

如何让开发商与购房人都满意？如何让经济与民生都稳定？如此不负如来不负卿的问题，估计，只有经过了历练之后的楼市才能勉强做的周全。而阶段性矛盾的不断平息涌现，才决定了中国房地产如今的局面。

“商住房”的兴盛与腰斩

俱往矣，光荣与梦想

在全国上下对“商住房”一片喊打声中，又有多少人还记得，“商住房”曾经的荣耀与心酸？

所谓的商住房，就是指开发商在使用年限为40年、50年的商业用地甚至工业用地上建出的满足居住用途的产品。

曾几何时，如今商住房遭全面封杀的北京在商业用地中是专门有公寓用地的，产权便是40年。

而查阅资料还能发现，北京这样的城市，对于商住房的治理并不是从今天才开始。早在2011年5月，北京便出台政策严禁“商改住”，商业、办公类项目不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。

——这便是“商住房”本身就是违规产品，不受保护的政策依据。

但是，随着北京商业用地的供应量增多、北京房价攀升，加之监管层面的并不严苛，商住产品便开始大行其道。对于开发端来说，商住产品能盘活商业用地，加速去化和回款；对于买房人来说，商住产品均价往往低于周边住宅，且不受限购影响，户型小巧总价低，可以满足不少刚性和投资性需求。

就这样，在市场需求、供应和监管方的松懈之下，商住房的热度一路攀升。

2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，还明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

当然，这都是今年以前的事情。2017年1月，上海暂停类住宅的网签，并要求此类写字楼出租产品进行整改，拉开了商住在多个城市的“调控风波”，原有规划、开发、销售路子如数被堵。在北京，3、4月份出台的连环调控则规定，新报建商办类产品最小分割单元不得低于500平米，不得擅自改为居住涌入，在建（在售）商住产品将不得再销售给个人。在广州，商办项目不得改为居住用途，且不得售予个人，二手物业个人再转手也须取得不动产证满两年。

突然的限售，许多购房人的合同被戛然而止，退房纠纷大波来袭。退房与首付款退回的难以谈妥，引发了民生问题，甚至多次业主维权。

就在北上广冰冻商住房、购房人一片焦躁的同时，三四线城市却为了去库存专门出台政策鼓励商住房，真是让人情何以堪！

首付贷的兴起与杜绝

短命的急速救心丸

首付贷，即指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。

不得不说，在房价与收入比例过高的城市，写字楼出租首付贷的存在确实帮助许多首次置业者实现了安居梦。也在楼市成交的低谷期，着实拉动了市场成交的回暖。

但首付贷所引发的高泡沫风险，也在2016年3月被视为众矢之的。3月8日，中国金融监管部门要求商业银行对住房贷款申请实施严格审查，如果写字楼出租首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。同时将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。首付贷开始被清理出场，最终无处安身。

……楼市三十年，沉浮之间的是非与对错，自有人评说。