继续抛售写字楼出租资产？ 万达称卖万达广场是谣言

继438亿元出售13个文旅城项目91%股权，199亿元六折转卖77家酒店资产后，昨日，万达被指，早在这场世纪大并购之前，王健林（万达集团董事长）就已经出售了南昌等地的万达广场。

有媒体报道称，这是万达继续变卖写字楼出租资产。对此，万达集团方面称万达要变卖所有的万达广场是谣言。“今天有媒体报道，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。”

据万达集团方面表示，现在已经开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目。2017年万达集团半年报中也有明确公布，上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为写字楼出租项目。

金融机构接盘？

据悉，南昌西湖万达广场的接手方为合生系旗下的珠江人寿。珠江人寿成立于2012年，由广东珠江投资控股、广东新南方集团、广东韩建投资等公司持有，上述三家公司的法人代表分别是朱一航、朱拉伊和朱伟航，系合生创展董事局主席朱孟依的亲属。

对此，万达方面表示，南昌西湖万达广场是万达的第一批轻资产项目，项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿所有。上述完成业主转让的行为，是建成后把产权移交给了珠江人寿。

据悉，去地产化和轻资产化是王健林近两年一直在做的事。早在2015年4月份，王健林在深交所的一次演讲中首次提出轻资产战略。他表示，万达到了要靠品牌赚钱的时候。所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场，而由万达输出写字楼出租品牌管理。

彼时，王健林称，因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。虽然重资产模式还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产，去房地产化。“我们定了一个目标，5年内把万达拥有的规划为7000万平方米的销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”

而2015年1月份，万达迈出了轻资产化的第一步，与4家投资机构合作，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。

2016年第四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。本次的南昌万达广场，就在这次写字楼出租交易范围内。

向轻资产化转型

有媒体报道称，万达集团表示，万达广场的模式包括两种，一种是资产包模式，上述90个万达广场采用的就是这一模式，尽管业主变更，但经营管理还是由万达负责，在租金收入方面，万达与新业主的分成一般是3比7。

另外一种模式则是合作类模式，在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成，近期万达广场的轻资产模式多采取此种合作类模式。

事实上，不管哪种模式运营，抛售文旅城、酒店等重资产之后，王健林的轻资产战略更加清晰了。2015年4月份，王健林首次阐述万达如何向轻资产转型时，他就说过，“生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事”。

当时，王健林也从财务角度算了一笔账。他表示，从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿元租金，万达可以分到7000万元租金。一个标准的重资产店平均也是1亿元租金，扣除管理成本，再扣掉税，财务利润两者收入基本相当。

值得关注的是，对于万达的下一步写字楼出租，会不会继续变卖重资产，比如是否变卖万达商业持有的万达广场，万达方面并未回应。